Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Bydgoszczy

UZASADNIENIE

Powódka (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w K. wniosła do Sądu Rejonowego Katowice-Wschód w Katowicach pozew przeciwko K. O. domagając się zasądzenia kwoty 11.430,76 zł oraz kwoty 235,67 zł stanowiącej sumę skapitalizowanych odsetek ustawowych wyliczonych od daty wymagalności poszczególnych opłat miesięcznych do dnia 28 lutego 2010 r. wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 marca 2010 roku do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, iż pozwanemu przysługuje odrębna własność lokalu użytkowego nr(...)w budynku znajdującym się przy ul. (...) w K.. Powódka podała, że pozwany pomimo ciążących na nim obowiązków nie reguluje w terminie całości należności, w związku z czym powstała zaległość w opłatach za okres od grudnia 2009 r. do lutego 2010 r. w kwocie 11.430,76 zł.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 25 czerwca 2010 r. Sąd Rejonowy Katowice-Wschód w Katowicach orzekł zgodnie z żądaniem powoda.

Od wyżej wskazanego orzeczenia pozwany wniósł sprzeciw, w którym podniósł zarzut niewłaściwości miejscowej. Postanowieniem z dnia 9 sierpnia 2010 r. Sąd Rejonowy Katowice-Wschód w Katowicach przekazał sprawę do Sądu Rejonowego w Bydgoszczy.

W dniu 20 stycznia 2011 r. powódka wniosła do Sądu Rejonowego Katowice-Wschód w Katowicach kolejny pozew przeciwko K. O. domagając się zasądzenia kwoty 19.035,48 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 28 lipca 2010 r. do dnia zapłaty oraz kwoty 446,98 zł tytułem skapitalizowanych odsetek ustawowych wyliczonych od daty wymagalności poszczególnych opłat miesięcznych do dnia 27 lipca 2010 r. oraz zasądzenia kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że pozwanemu przysługuje odrębna własność lokalu użytkowego nr (...)w budynku znajdującym się przy ul. (...) w K.. Podała także, że pozwany pomimo ciążących na nim obowiązków nie reguluje w terminie całości należności, w związku z czym powstała zaległość w opłatach za okres od ,; marca 2010 do lipca 2010 r. w kwocie 19.035,48 zł.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 25 stycznia 2011 r. Sąd Rejonowy Katowice-Wschód w Katowicach orzekł zgodnie z żądaniem powoda.

Od wyżej wskazanego orzeczenia pozwany wniósł sprzeciw (k. 119 akt IC 864/11), w którym podniósł zarzut niewłaściwości miejscowej.

Postanowieniem z dnia 16 marca 2011 r. Sąd Rejonowy Katowice-Wschód w Katowicach przekazał sprawę do Sądu Rejonowego w Bydgoszczy.

Zarządzeniem z dnia 17 czerwca 2011 r. obie sprawy zostały połączone do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Pozwany zaskarżając wydane nakazy zapłaty wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasadzenie na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu sprzeciwów wskazał, że w związku z wyodrębnieniem jego lokalu wypowiedział powodowi umowę dotyczącą korzystania z lokalu na zasadach spółdzielczego prawa do lokalu. Jednocześnie wskazał, że mimo złożonego wniosku nie otrzymał projektu umowy o zarządzanie jego lokalem oraz nieruchomością wspólną. Wskazał także, że powódka nie udowodniła podstawy prawnej, ani wysokości dochodzonej od niego należności. Nie przedstawiła mimo jego wcześniejszych żądań w tym zakresie szczegółowego wyliczenia naliczanych kosztów i ich uzasadnienia.

W odpowiedzi na sprzeciw pozwanego w sprawie IC 1840/11 (k. 125), powódka wskazała, że zgodnie z art. 27 ustęp 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, co zdaniem powódki oznacza, że spółdzielnia nie jest zobowiązana zawierać z właścicielem lokali odrębnych umów o zarząd. Powódka wskazała także, że zgodnie z przepisem art. 4 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Wyrokiem z dnia 3 stycznia 2014 roku Sąd Rejonowy w Bydgoszczy oddalił oba powództwa w całości /punkt 1 / i zasądził od powódki na rzecz pozwanego za oba powództwa koszty procesu według zasady odpowiedzialności za wynik procesu, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu oraz przyjmując, że koszty zastępstwa prawnego stron powinny odpowiadać stawce minimalnej.

Rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach natury prawnej.

Zgodnie z postanowieniami paragrafu 105 ust 1 statutu powodowa spółdzielnia składa się z centrum zarządzająco-usługowego oraz z wyodrębnionych organizacyjnie i gospodarczo osiedli mieszkaniowych i zakładów celowych. W myśl z kolei paragrafu 107 ust. 2 statutu Centrum sprawuje zarząd mieniem spółdzielni, na które składają się lokale w budynkach wielorodzinnych i nieruchomościami wspólnymi poprzez administrację wyodrębnionych osiedli mieszkaniowych, w granicach powierzonych im czynności określonych w strukturze organizacyjnej spółdzielni i udzielonego pełnomocnictwa. Zgodnie z ust. 3 tego paragrafu Centrum pokrywa koszty swej działalności w szczególności z wpływów z opłat za lokale użytkowe w pawilonach wolnostojących.

W myśl paragrafu 108 ust. 1 statutu centrum prowadzi rozliczenia kosztów i wpływów oddzielnie dla każdego osiedla, nieruchomości budynkowych i mienia spółdzielni.

Zgodnie z paragrafem 110 ust. 1 pkt. 4) statutu spółdzielnia obok innych funduszy własnych posiada w szczególności fundusz remontowy, przy czym zgodnie z postanowieniem ust. 3 fundusz ten tworzony jest w skali całej spółdzielni w części przeznaczonej na remonty kapitalne i modernizację, natomiast w części przeznaczonej na remonty bieżące i konserwacje tworzony jest i obciąża odrębnie na każdą organizacyjnie i gospodarczo wyodrębnioną jednostkę spółdzielni.

Zgodnie z postanowieniami paragrafu 48 ust. 2 statutu powodowej spółdzielni jej członkowie będący właścicielami lokalu są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem tego lokalu, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Członek będący właścicielem lokalu, niezależnie od jego obowiązków w zakresie pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jest obowiązany wnosić opłaty na fundusz remontowy spółdzielni.

Zgodnie z dyspozycją paragrafu 48 ust. 5 statutu powodowej spółdzielni jej członkowie obowiązani są również uczestniczyć w wydatkach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię.

W myśl paragrafu 48 ust. 4 statutu powodowej spółdzielni właściciele lokali nie będący członkami spółdzielni są natomiast obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielnie, a nadto uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Ponadto w myśl paragrafu 48 ust. 7 statutu koszty eksploatacji i utrzymania obejmują w szczególności: wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem instalacji i urządzeń technicznych (dźwigi, instalacje gazowe, elektryczne, co., ccw, wod-kan, p.poż,, urządzenia wentylacyjne, instalacje i urządzenia do odbioru sygnału RTV, domofony), koszty dostawy energii cieplnej na potrzeby ogrzewania lokali i podgrzewania wody, koszty dostawy wody odprowadzania ścieków, koszty utrzymania porządku i wywozu nieczystości, podatki i opłaty lokalne, opłaty za użytkowanie wieczyste, składki na ubezpieczenie majątkowe i OC, koszty obsługi finansowej, koszty zarządu i administrowania nieruchomością odpisy na fundusz remontowy spółdzielni.

Paragraf 48 ust. 8 statutu stanowi, że koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych ustala się proporcjonalnie do udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej.

W myśl paragrafu 48 ust. 10 statutu wysokość opłat jest ustalana na podstawie planu kosztów gospodarki mieszkaniowej spółdzielni (g.z.m.) na dany rok, którego szczegółowe zasady ustalania w myśl ust. 14 oraz rozliczania, w tym jednostki rozliczeniowe kosztów w zależności od rodzaju wydatku oraz zasady ustalania wysokości opłat za lokale określa regulamin uchwalony przez radę nadzorczą spółdzielni.

Zgodnie z postanowieniem paragrafu 49 ust. 9 statutu spółdzielnia obowiązana jest powiadomić członków i właścicieli lokali nie będących członkami o zmianie wysokości opłat wraz z pisemnym uzasadnieniem do końca miesiąca poprzedzającego miesiąc, od którego obowiązywać ma nowa wysokość opłat. Zaś w myśl ust. 10 tego paragrafu członkowie spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej lub w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, o którym mowa w paragrafie 14 statutu, a właściciele nie będący członkami na drodze sądowej.

Zgodnie z postanowieniami wydanego na podstawie paragrafu 48 ust. 14 regulaminu rozliczania kosztów g.z.m. i ustalania opłat (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (ustęp. 22) opłata za używanie lokalu składa się z należności na pokrycie: kosztów eksploatacji, kosztów remontów, kosztów działalności społeczno-kulturalnej i oświatowej, opłat za świadczenia wraz z należnym podatkiem VAT

W myśl postanowień tego regulaminu określających zasady rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi (g.z.m.), obejmują one (ustęp 24) koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi oraz pozostałego mienia spółdzielni, a w szczególności: koszty eksploatacji i konserwacji (utrzymania), odpis na fundusz remontowy, koszty świadczeń.

W myśl ustępu 28 regulaminu na koszty eksploatacji nieruchomości budynkowych składają się koszty: energii elektrycznej zużytej poza lokalami, utrzymania czystości i porządku w pomieszczeniach ogólnego użytku i innych częściach wspólnych budynku oraz w otoczeniu budynku, konserwacji dźwigów, konserwacji domofonów, podatek od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste, koszty zarządu i administracji, w tym płace pracowników wraz z narzutami, koszty transportu, koszty bhp, koszty utrzymania pomieszczeń administracyjnych, opłaty pocztowe i telekomunikacyjne, amortyzacja wyposażenia i sprzętu, koszty obsługi bankowej, materiały biurowe, koszty posiedzeń organów samorządowych, koszty funkcjonowania Centrum, pozostałe koszty eksploatacji, takie jak płace konserwatorów osiedlowych i innych pracowników fizycznych, koszty materiałów eksploatacyjnych i konserwacyjnych, opłaty za odczyty wodomierzy i innych urządzeń pomiarowych, koszty ubezpieczeń majątkowych, koszty obowiązkowych kontroli okresowych zasobów i elementów składowych nieruchomości, koszty usług kominiarskich, pielęgnacji zieleni, odśnieżania, ochrony przeciwpożarowej budynku, dezynfekcji, deratyzacji i dezynsekcji, utrzymania w gotowości serwisu technicznego, dozoru mienia, koszty usuwania skutków dewastacji mienia, składka na PFRON i inne.

Zgodnie z kolei z postanowieniem ustępu 29 regulaminu odpis na fundusz remontowy składa się z:

-

odpisu na fundusz remontowy część „A", na legalizację lub wymianę wodomierzy, którego wysokość ustalana jest przez walne zgromadzenie powodowej spółdzielni jednolicie dla całości zasobów spółdzielni i lokali stanowiących odrębną własność.

-

na działania energooszczędne, ustalany przez radę nadzorczą na dany rok jednolicie dla całości zasobów i lokali stanowiących odrębną własność.

-

odpisu na fundusz remontowy część „B" wraz z odpisem na remonty dźwigów, którego wysokość w odniesieniu do lokali użytkowych pozostających w zarządzie Centrum określana jest uchwałą Rady Nadzorczej w jednakowej wysokości pozostających w jego zarządzie..

Zgodnie wreszcie z ustępem 30 regulaminu na koszty świadczeń składają się koszty: dostawy ciepła i wody do budynku i lokali, odbioru ścieków, wywozu nieczystości, dostarczania sygnału RTV w zakresie podstawowym, gazu w budynkach bez gazomierzy indywidualnych.

Ponadto, zgodnie z postanowieniami ustępu 25 regulaminu koszty g.z.m. ponoszone w Osiedlu obciążają każdą nieruchomość odrębnie, według faktycznie wykonanego zakresu i kosztów robót lub usług, bądź zakupów dla danej nieruchomości. Koszty mające związek z wieloma nieruchomościami - jeżeli nie można ich bezpośrednio odnieść do konkretnej nieruchomości - rozliczane są poprzez ich proporcjonalny podział w stosunku do powierzchni użytkowej poszczególnych budynków wchodzących w skład tych nieruchomości.

Regulamin nie ustala zasad według jakich koszty g.z.m. ponoszone przez Centrum obciążają nieruchomości lokalowe w pawilonach wolnostojących, w szczególności tego czy obciążają one każdą taką nieruchomość odrębnie, według faktycznie wykonanego zakresu i kosztów robót lub usług, bądź zakupów dla danej nieruchomości.

Zgodnie z dyspozycją ustępu 27 regulaminu koszty eksploatacji i utrzymania wyodrębnionego mienia spółdzielni pozostającego w bezpośrednim zarządzie Centrum są ewidencjonowane i rozliczane odrębnie oraz obciążają koszty Centrum.

Ponadto zgodnie z postanowieniem ustępu 29 regulaminu ewidencja wydatków i wpływów na fundusz remontowy prowadzona jest dla każdej nieruchomości odrębnie.

W myśl ustępu 37 regulaminu podstawę dla ustalenia wysokości stawek opłat za używanie lokali w danej nieruchomości stanowi plan kosztów g.z.m. na dany rok, uwzględniający:

-

wynik finansowy roku poprzedniego, w tym pożytki uzyskane z nieruchomości wspólnej;

-

odpis na działalność społeczno-kulturalną i oświatową, uchwalony przez właściwe organy spółdzielni;

-

inne zobowiązania spółdzielni, o których mowa w punkcie 34:

1)  kredyty zaciągnięte na budowę lokali wraz z oprocentowaniem i kosztami obsługi kredytów, które są rozliczna na poszczególne lokale;

2)  pozostałe koszty operacyjne i finansowe, które rozliczane są po zakończeniu roku obrachunkowego z przychodami operacyjnymi i finansowymi, za wyjątkiem przychodów ze sprzedaży mienia i przychodów z praw majątkowych, a wynik odnoszony jest na poszczególne nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni użytkowej budynków.

Sporządzany jest on w oparciu o koszty g.z.m. poniesione w poprzednim roku obrachunkowym i faktyczny (już znany) oraz przewidywany wzrost poziomu poszczególnych składników kosztów, w tym wysokość odpisu na fundusz remontowy, a stawka opłat na pokrycie kosztów g.z.m. winna być ustalana indywidualnie dla każdej nieruchomości, za wyjątkiem odpisu na fundusz remontowy (ustęp 38).

W myśl ustępu 39 regulaminu opłata miesięczna za używanie konkretnego lokalu winna być ustalana odrębnie dla każdego lokalu, w zależności od powierzchni użytkowej, według stawki jednostkowej na 1 m ² powierzchni użytkowej za wyjątkiem opłat:

-

za wywóz nieczystości oraz remont i konserwację dźwigów, a także gaz w budynkach wyposażonych w gazomierze zbiorcze;

-

za wykonywanie zarządu i administracji oraz utrzymanie czystości i porządku w budynku;

-

za dostęp do zakresu podstawowego RTV,

-

za świadczenia - dostawę ciepła (na potrzeby ogrzania pomieszczeń i podgrzania zimnej wody) i wody oraz odbiór ścieków.

Zgodnie z postanowieniem ustępu 42 regulaminu wysokość opłat za używanie lokalu winna być zróżnicowana w zależności od tytułu do zajmowanego lokalu i tak:

-

członek będący właścicielem lokalu jest zobowiązany ponosić opłaty miesięczne, pokrywające koszty g.z.m., w tym wnosić odpis na fundusz na działalność społeczno-kulturalną i oświatową oraz zobowiązania spółdzielni z innych tytułów w wysokości przypadającej na jego lokal, pomniejszone o przypadającą na jego lokal opłatę z tytułu wieczystego użytkowania i podatku od nieruchomości;

-

właściciel lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni jest zobowiązany ponosić opłaty miesięczne obciążające członka spółdzielni będącego właścicielem, bez uwzględnienia zmniejszających te opłaty pożytków z wyodrębnionego mienia spółdzielni i przychodów z własnej działalności gospodarczej spółdzielni oraz nie ma obowiązku uiszczania odpisu na fundusz na działalność społeczno-kulturalną i oświatową.

Uchwałą Rady Nadzorczej nr (...) z dnia 8 kwietnia 2008 roku w sprawie wprowadzenia nowych stawek opłat za lokale użytkowe w pawilonach wolnostojących użytkowanych na zasadzie spółdzielczego prawa do lokalu powódka ustaliła wbrew postanowieniom ustępu 38 regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat w (...) Spółdzielni Mieszkaniowej regulaminu jednolitą stawkę opłaty eksploatacyjnej dla lokali użytkowych zajmowanych na zasadzie spółdzielczego prawa do lokalu w wysokości 13,80 zł/m ² powierzchni użytkowej miesięcznie netto.

W dniu 12 listopada 2009 r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego nr (...) przy ul. (...) w K. oraz przeniesienia opisanego prawa na rzecz pozwanego. Dla nieruchomości lokalowej założono księgę wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy Katowice-Wschód w Katowicach. Do przedmiotowego lokalu przynależy piwnica. Z lokalem tym o powierzchni 342,94 m ^{( 2 )}związany jest udział wynoszący 1107/10000 (11,07%) w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą (...).

Pismem z dnia 16 listopada 2009 roku pozwany zwrócił się do powódki o przedłożenie projektu umowy o zarządzenie lokalem i nieruchomością wspólną której treść miała obejmować wyszczególnienie wszystkich składników naliczanych kosztów wraz z ich uzasadnieniem.

W piśmie z dnia 7 grudnia 2009 r. doręczonym w dniu 14 grudnia 2009 r. pozwany wypowiedział członkostwo w powodowej Spółdzielni wskazując, że ustanie członkostwa na skutek wypowiedzenia ma nastąpić z dniem ustanowienia odrębnej własności lokalu tj. 13 listopada 2009 r.

Zgodnie z § 52 ust. 2 Statutu powodowej Spółdzielni okres wypowiedzenia wynosi 30 dni, a za datę wystąpienia uważa się następny dzień po upływie okresu wypowiedzenia.

Pismem z dnia 10 grudnia 2009 roku powód zwrócił się do powódki o rozliczenia wpływów i wydatków za okres od dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 12 listopada 2009 roku funduszu remontowego w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej przy ul. (...).

W piśmie z dnia 4 stycznia 2010 r. powódka zawiadomiła pozwanego, iż w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokalu oraz złożoną rezygnacją z członkostwa w powodowej Spółdzielni od dnia 1 stycznia 2010 r. stawka dla zajmowanego przez pozwanego lokalu zostaje pomniejszona o opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości i odpis na fundusz społeczno-kulturalny, tj. o kwotę 2,75 zł/m ². Ponadto powódka poinformowała, że w związku z rezygnacją z członkostwa w spółdzielni od 1 lutego 2010 r. pozwany ponosić będzie opłatę z tytułu wykonywania zarządu i administracji (koszty Centrum Zarządzająco-Usługowego) w wysokości 0,88 zł/m ² netto.

Pismem z dnia 15 stycznia 2010 roku pozwany domagał się od powódki w szczególności przedstawienia rozliczenia wydatków funduszu remontowego oraz przedłożenia ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną przy ul. (...).

Pismem z dnia 11 marca 2010 r. powódka, w szczególności wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 12.103,31 złotych z tytułu zaległości w opłatach za używanie lokalu.

Pismem z dnia 16 marca 2010 r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 12.349,98 złotych z tytułu w zaległości w opłatach za używanie lokalu za okres od grudnia 2009 roku do lutego 2010 roku.

Pismem z dnia 14 kwietnia 2010 roku pozwany zwrócił się do powódki z propozycją ugodowego rozstrzygnięcia sporu.

Pismem z dnia 28 lipca 2010 r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 20.865,29 złotych z tytułu w zaległości w opłatach za używanie lokalu za okres od marca 2010 roku do lipca 2010 roku.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił w oparciu o okoliczności bezsporne między stronami oraz przedłożone przez strony dokumenty. Strony nie kwestionowały autentyczności zgromadzonych w sprawie dokumentów, a Sąd uznał je za wiarygodne.. Oceny materiału dowodowego Sąd dokonał poprzez wszechstronną jego analizę, kierując się zasadami logiki rozumowania oraz doświadczeniem życiowym.

W niniejszej sprawie powódka domagała się zasądzenia kwot:

-

-11.430,76 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 marca 2010 r. do dnia zapłaty,

-

235,67 zł tytułem skapitalizowanych odsetek ustawowych wyliczonych od daty wymagalności poszczególnych opłat miesięcznych do dnia 28 lutego 2010 r.,

-

kwoty 19.035,48 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 28 lipca 2010 r. do dnia zapłaty,

-

kwoty 446,98 zł tytułem skapitalizowanych odsetek ustawowych wyliczonych od daty wymagalności poszczególnych opłat miesięcznych do dnia 27 lipca 2010 r. tytułem opłat za używanie nieruchomości lokalowej w spółdzielni mieszkaniowej za okres od grudnia 2009 r. do lipca 2010 r.

Pozwany kwestionował wysokość należności podnosząc, że powódka wbrew prawnemu obowiązkowi nie prowadziła osobnej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz odrębnej ewidencji przychodów i kosztów eksploatacji i utrzymania lokalu będącego własnością pozwanego. Ponadto kwestionował przedstawioną przez powódkę dokumentację księgową i sposób obliczania opłat.

Z kolei powódka zaprzeczała, aby konieczne było prowadzenie osobnych ewidencji, o których wspominał pozwany. Ponadto twierdziła, że przedłożyła w postępowaniu sądowym specyfikację zadłużenia, w której określono wysokość opłat miesięcznych oraz całość zadłużenia.

Spór w niniejszej sprawie dotyczył prawidłowości ustalenia kosztów obciążających pozwanego związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w K. oraz mienia spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania przez właścicieli lokali w budynku przy ul. (...) przypadających na loka! (...). Spór obejmował także kwestię regulacji prawnej dotyczącej sposobu prowadzenia przez pozwaną spółdzielnię ewidencji księgowej kosztów zarządu.

W pierwszej kolejności wskazał na określony przez ustawodawcę zakres obowiązków finansowych związanych z korzystaniem z lokalu członków spółdzielni, będących ich właścicielami oraz właścicieli takich lokali niebędących członkami, - art. 4 .ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. 2013 poz. 1222 - dalej u.s.m.)

W odniesieniu do kosztów eksploatacji i utrzymania samego lokalu art. 4 ust. 2 u.s.m. wskazał Sąd, że przyjmuje się , że członek będący jego właścicielem uczestniczy w pokrywaniu tych kosztów. Chodzi wyłącznie o uczestniczenie w pokrywaniu kosztów eksploatacji bądź utrzymania lokalu stanowiącego indywidualną własność członka spółdzielni, które opłacane są za pośrednictwem spółdzielni (co najczęściej może dotyczyć mediów dostarczanych do lokalu, takich jak ciepło lub woda, i co występuje powszechnie, gdy brak technicznych możliwości dokonania indywidualnego pomiaru ich zużycia w lokalu). Członek zobowiązany jest pokryć odpowiednią część tych opłat, przypadającą na jego lokal. Chodzi więc o pokrywanie tych opłat, które w art. 4 ust. 7 ¹ u.s.m. nazwane zostały "opłatami niezależnymi od spółdzielni".

Sąd Rejonowy w dalszej kolejności wskazał szczegółowo co składa się na koszty utrzymania danego lokalu, zarządu i eksploatacji nieruchomości. Poza wskazanymi wyżej opłatami na poczet kosztów utrzymania lokalu, nieruchomości wspólnej oraz nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, zgodnie z dyspozycją art. 4 ust. 2 oraz art. 6 ust. 3 u.s.m., w brzmieniu, jakie zostało nadane tym przepisom nowelizacją z dnia 3 czerwca 2005 r., spółdzielnia ma możliwość pobierania od członków spółdzielni będącego właścicielem lokalu, wpłat na fundusz remontowy spółdzielni.

Gdy chodzi z kolei o zakres obowiązków finansowych związanych z korzystaniem z lokalu właścicieli lokali niebędących członkami, to zgodnie z dyspozycją art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w: pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Z treści przytoczonego wyżej przepisu wynika, w ocenie Sądu w szczególności, że obok opłat związanych z utrzymaniem lokalu oraz nieruchomości wspólnej, a więc tych samych, które obciążają właścicieli lokali będących członkami, właściciela niebędącego członkiem obciążają wyłącznie wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Poza tym oczywiście właściciel lokalu nie będący członkiem spółdzielni ma obowiązek (art. 6 ust. 3 USM) dokonywania wpłat na fundusz remontowy spółdzielni. Nie uczestniczy on natomiast w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi (art. 4 ust. 5).

Przywołując treść art. 27. ust. 2 u.s.m. wskazał Sąd, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24 ¹ i art. 26. Jednocześnie przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się (to jest przepisów rozdziału IV), z wyjątkiem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Nie stosuje się w szczególności tej ustawy dotyczących wspólnoty mieszkaniowej i zebrania właścicieli (art. 27 ust. 3). We wszystkich pozostałych kwestiach dotyczących własności lokali, które nie zostały odrębnie uregulowane w u.s.m., stosuje się natomiast przepisy u.w.l.

Analizując powyższe przepisy w zestawieniu z treścią art. 4 usm uznał Sąd I instancji, że opłaty pobrane od członków spółdzielni będących właścicielami lokali oraz właścicielami niebędącymi członkami spółdzielni związanych z eksploatacją i utrzymaniem konkretnej nieruchomości wspólnej w częściach przypadających na ich lokale mogą być wydane tylko na pokrycie wymienionych tu kosztów i nie mogą być przeznaczone na finansowanie kosztów innych nieruchomości. Podobnie opłaty pobrane od właścicieli niebędącymi członkami spółdzielni związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu mogą być wydatkowane tylko na pokrycie wymienionych tu kosztów i nie mogą być przeznaczone na finansowanie kosztów innych nieruchomości, w szczególności zaś kosztów nieruchomości stanowiących wyłącznie współwłasność spółdzielni, a więc na przykład nieruchomości wielolokalowych, w których doszło do ustanowienia własności lokalu. Ponadto spółdzielnia nie może finansować z opłat na przykład swojej działalności gospodarczej.

Zapewnieniu realizacji wyżej wskazanego celu służy w szczególności nałożony na spółdzielnie mieszkaniowe obowiązek prowadzenia wskazanej w tym art. 29 u.w.l. ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, obowiązek prowadzenia ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego (art. 4 ust. 4 ¹ pkt 2 u.s.m) oraz ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów, o których mowa w art. 4 ust. 1-2 i 4 (art. 4 ust. 4 ¹ pkt 1 u.s.m).

W zakresie tego ostatniego obowiązku wskazać należy, że w związku ze zróżnicowaniem obowiązków członków i nieczłonków spółdzielni w zakresie wnoszenia opłat na rzecz spółdzielni oraz w związku z koniecznością zapewnienia rozliczeń właściwych dla sytuacji, gdy została ustanowiona odrębna własność lokali oznacza to w praktyce obowiązek prowadzenia przez spółdzielnię mieszkaniową osobnych ewidencji przychodów i kosztów:

-

związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali stanowiących własność osób innych niż spółdzielnia mieszkaniowa (każdego osobno),

-

kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych (dla każdej z nich osobno, zgodnie z zasadą określoną w art. 29 u.w.l.),

-

kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących w całości w całości mienie spółdzielni (art. 4 ust. 2 u.s.m.) dla spółdzielni, jako całości,

-

kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących w całości mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu (art. 4 ust. 4 u.s.m.) osobno dla każdej nieruchomości.

We wszystkich przypadkach, gdy trzeba prowadzić osobne ewidencje, należy także (zgodnie z treścią art. 4 ust. 4 ¹ pkt 1 u.s.m.) dokonywać odrębnych rozliczeń przychodów i kosztów.

Tego rodzaju obowiązki spółdzielni mieszkaniowej w zakresie ewidencjonowania wpłat i wydatków z funduszu remontowego oraz przychodów i rozchodów z opłat, o których mowa w art. 4 usm nie służy wyłącznie umożliwieniu w przyszłości rozliczenia ze wspólnotą mieszkaniową.

Prowadzenie przez spółdzielnię mieszkaniową wskazanych wyżej ewidencji służy więc zapewnieniu transparentności gospodarki finansowej spółdzielni, która winna być prowadzona zgodnie z naczelną zasadą zgodnie z którą w przypadku odrębnej własności lokali właściciele mają opłacać tylko koszty utrzymania swoich nieruchomości. W istotny sposób jednocześnie ogranicza obowiązującą dotychczas zasadę solidaryzmu w zakresie wydatkowania środków przez spółdzielnię mieszkaniową, dając pierwszeństwo zasadzie „każdy płaci za siebie" i zobowiązując spółdzielnie mieszkaniowe do przyjęcia zasad rachunkowości oraz ustalania wysokości opłat i wpłat na fundusz remontowy, pozwalających na jednoznaczne powiązanie wysokości tego rodzaju zobowiązań właścicieli lokali z kosztami obciążającym wyłącznie ich nieruchomość.

W ocenie Sądu kwestią, która nie może więc budzić wątpliwości jest to, że warunkiem umożliwiającym sądową kontrolę zasadności i wysokości nakładanych przez sprawującą zarząd spółdzielnię na właścicieli lokali jest prowadzenie przez nią wcześniej wskazanych ewidencji.

Podkreślił przy tym Sąd, że zgodnie z dyspozycją art. 4 ust. 8 właściciele lokali zarządzanych przez spółdzielnię mieszkaniową mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości (a w niniejszej sprawie niewątpliwie o takiej należy mówić najpierw w związku ze zmianą statusu prawnego lokalu pozwanego (ustanowienia odrębnej własności lokalu), a następnie rezygnacją przez pozwanego z członkostwa w spółdzielni) opłat bezpośrednio na drodze sądowej, przy czym ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni.

Nie ulega więc wątpliwości, że pozwanemu jako właścicielowi lokalu, którego zobowiązanie w spornym okresie zostały ustalone w oparciu o uchwałę organów powódki przysługuje prawo do kwestionowania zasadności wysokości tych opłat. Ciężar wykazania ich wysokości spoczywa natomiast na powódce.

Odnosząc powyższe uwagi natury ogólnej do sytuacji faktycznej, mającej miejsce w niniejszej sprawie Sąd Rejonowy wskazał, że uregulowania statutu powódki nakładają na członków będących właścicielami lokalu poza obowiązkiem ponoszenia opłat wskazanych w art. 4 ust. 2 usm również obowiązek uczestniczenia w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów (paragraf 48 ust. 2 statutu), których zakres przedmiotowy powódka określiła w ust. 34 wydanego na podstawie tego statutu regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat (...) Spółdzielni Mieszkaniowej.

Ponadto składnik opłaty za używanie lokalu, o której mowa w ustępie 22 tego regulaminu, jakim są koszty eksploatacji nie został w żaden sposób bliżej sprecyzowany. Z treści ustępu 24 można się jedynie domyślać, że obejmują one koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi określone rodzajowo w paragrafie 48 ust. 7 statutu spółdzielni. Wysokość samej opłaty za używanie lokalu jest wprawdzie zróżnicowana w zależności od tytułu do zajmowania lokalu (ust. 42 regulaminu), to jednak już jej składnik w postaci kosztów eksploatacji g.z.m. postanowienia regulaminu traktują jednolicie dla wszystkich lokali bez względu na ich status prawny, w szczególności na to czy stanowią one własność członka czy też właściciela niebędącego członkiem spółdzielni. Nie dokonują w szczególności wymaganego przez art. 4 ust. 2 i ust. 4 usm podziału na koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem:

-

samego lokalu,

-

nieruchomości wspólnej,

-

nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni

-

nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które stanowią przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Przyjęcie tego rodzaju konstrukcji opłaty za używanie lokalu w ocenie Sądu Rejonowego pozostaje w ewidentnej sprzeczności nie tylko z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, ale również ze statutem samej powodowej spółdzielni

Potwierdzeniem powyżej wskazanej tezy, według Sądu I instancji, jest treść ustępu 28 regulaminu określającego zakres przedmiotowy kosztów eksploatacji nieruchomości budynkowych, która wskazuje, że intencją twórców regulaminu było objęcie nimi znacznej części kosztów działalności powódki w oderwaniu od rzeczywistych kosztów konkretnej nieruchomości. Obok bowiem takich kosztów, jak koszty energii elektrycznej zużytej poza lokalami (np. na klatce schodowej) czy utrzymania czystości i porządku w pomieszczeniach ogólnego użytku i innych częściach wspólnych budynku oraz w otoczeniu budynku, można znaleźć w szczególności koszty zarządu i administracji w postaci kosztów obsługi bankowej spółdzielni, materiałów biurowych, koszty posiedzeń organów samorządowych, czy koszty funkcjonowania Centrum. Nie ulega wątpliwości, że wyżej wskazane koszty nie mają związku ani z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość, ani też nieruchomością wspólną czy jakąkolwiek inną, ale są kosztami działalności operacyjnej samej powódki.

Podsumowując, w ocenie Sądu Rejonowego, obowiązujący u powódki system rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat, jako całkowicie nieprzejrzysty i wewnętrznie sprzeczny, uznać należało za nieodpowiadający wymogom ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy o własności lokali, w szczególności zaś zasadniczym celom regulacji obu ustaw, jakim jest zapewnienie transparentności gospodarki finansowej spółdzielni mieszkaniowych i zapewnienie właścicielom lokali możliwości kontrolowania tych podmiotów w zakresie kształtowania wysokości pobieranych przez nie opłat.

Potwierdzeniem tego był także brak przedstawienia na żądanie Sądu wskazanych w zarządzeniem z dnia 26 maja 2011 roku dokumentów. Powódka przedłożyła wyłącznie zbiór dokumentów źródłowych, których treść nie pozwalała, w ocenie Sądu Rejonowego, na jednoznaczne ustalenie, które spośród kosztów i w jakiej części obciążają nieruchomość pozwanego, a ponadto w niektórych wypadkach dotyczą okresów nieobjętych pozwami.

Powódka, która początkowo twierdziła, że dla każdej nieruchomości prowadzi ewidencję kosztów poniesionych na nieruchomości w piśmie procesowym z dnia 19 lipca 2011 roku oraz na rozprawie w dniu 21 lipca 2011 roku oświadczyła, że nie ma możliwości przedstawienia dokumentacji jako odnoszącej się tylko do jednej nieruchomości czy jednego lokalu. W tym stanie rzeczy przyjął Sąd I instancji jako okoliczność bezsporną, że powódka wbrew obowiązkowi wynikającemu wprost z dyspozycji art. 4 ust. 4 ¹ usm nie prowadzi ewidencji wskazanych w tym przepisie.

Postanowieniem z dnia 28 października 2011 roku Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu rachunkowości, którego zadaniem było ustalenie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w K. oraz mienia spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania przez właścicieli lokali w budynku przy ul. (...) przypadających na lokal (...) za okres od lutego 2010 roku do 31 lipca 2010 roku ze wskazaniem, iż biegły ma dokonać ustalenia rzeczywiście poniesionych kosztów na podstawie ewidencji określonych w art. 4 ust. 4 ¹ USM po zweryfikowaniu znajdujących się tam danych z dokumentami źródłowymi. Sporządzona przez biegłego w wykonaniu wyżej wskazanego postanowienia opinia, nie mogła stanowić podstawy do ustalenia zakreślonych w tezie dowodowej okoliczności faktycznych.

Sąd podzielił w szczególności podniesione przez stronę pozwaną w piśmie procesowym z dnia 16 kwietnia 2012 roku, jak również w dalszych pismach procesowych zastrzeżenia, odnoszące się do przyjętych przez biegłego założeń, stanowiących podstawę sporządzenia opinii. W ocenie Sądu opinie sporządzone przez biegłego oparte zostały na błędnych założeniach i pozostawały w sprzeczności ze sformułowaną tezą dowodową, której założeniem wyjściowym było oparcie opinii na ewidencjach, o których mowa w art. 4 ust. 4 ¹ usm. Ponadto z treści opinii nie wynika, aby biegły oparł się na prowadzonych przez powodową spółdzielnię mieszkaniową ewidencjach wskazanych w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a wyłącznie na księgach rachunkowych powódki, ponadto za podstawę swoich wyliczeń przyjął jedynie niewielki procent spośród dokumentów źródłowych.

W konsekwencji Sąd Rejonowy uznał, że strona pozwana skutecznie podważyła wartość dowodową opinii biegłego, gdyż ten nie wyjaśnił w sposób przekonujący wątpliwości pozwanego.

Uwzględniając powyższe okoliczności, w ocenie Sądu I instancji, należało przyjąć, że opinia biegłego może stanowić wyłącznie dowód na to, że powodowa spółdzielnia nie prowadzi wymaganych prawem ewidencji, a w konsekwencji brak jest możliwości ustalenia rzeczywistych kosztów obciążających nieruchomość pozwanego, a tym samym uzasadnionej wysokości opłat, jakich zapłaty powódka może domagać się od pozwanego.

Zważywszy na materiał dowodowy zgromadzony w sprawie zasadność roszczenie powódki uznał Sąd Rejonowy za niewykazaną. Powodowa spółdzielnia, w ocenie Sądu, nie wykazała w sposób przekonujący, że wysokość obciążeń pozwanego z tytułu opłat oraz wpłat na fundusz remontowy, jakie obciążyły go w związku ze zmianą statusu prawnego jego lokalu, posiadała uzasadnienie w rzeczywistych kosztach. Wręcz przeciwnie z całokształtu materiału dowodowego wynika, że nowookreślona w związku ze zmianą statusu lokalu i rezygnacją przez pozwanego z członkostwa wysokość opłat nie miała rzetelnych podstaw, bowiem powodowa spółdzielnia prowadziła gospodarkę finansową z pominięciem obowiązku prowadzenia ewidencji wskazanych w dyspozycji 4 ust. 4 ¹ usm, a więc w sposób dowolny kształtując w statucie i aktach na nim opartych system kształtowania opłat i dokonywania rozliczeń w całkowitym oderwaniu od rzeczywistych kosztów. W tym stanie rzeczy, w ocenie Sądu I instancji, brak było podstaw do uwzględnienia powództwa. Sąd uznał, że powódka nie udowodniła (art. 6 k.c.), iż pozwany jest zobowiązany do zapłaty na jej rzecz kwot dochodzonych pozwami W związku z tym Sąd Rejonowy powództwa oddalił.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zasądzając od powódki na rzecz pozwanego koszty procesu według zasady odpowiedzialności za wynik procesu, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu oraz przyjmując, że koszty zastępstwa prawnego stron powinny odpowiadać stawce minimalnej.

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód zaskarżając wyrok w całości, zarzucając mu:

1.  naruszenie prawa procesowego art. 233 § 1 k.p.c. polegające na sprzeczności ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału, w szczególności przez pominięcie dowodu z opinii biegłej sądowej z której wynika, że powodowa Spółdzielnia prowadzi wymagane przez ustawę ewidencje księgowe i nie budzą one zastrzeżeń, oraz pominięciu dowodów przedstawionych przez pozwaną w postaci regulaminu ustalenia opłat (...) i uchwał właściwych organów spółdzielni dotyczących stawek opłat, w tym opłaty na Centrum,

2.  błąd prawa materialnego i niewłaściwe zastosowanie art. 4 ust. 2 i ust. 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych przez przyjęcie, że obowiązki członków spółdzielni oraz osób nie będących członkami którym przysługuje odrębna własność lokalu w spółdzielni mieszkaniowej w zakresie opłat, polegające na uczestniczeniu w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości ruchomości wspólnych na takich samych zasadach jak członkowie i w zakresie uczestniczenia w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem mienia spółdzielni przeznaczonego do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu, ograniczają się do wnoszenia opłat niezależnych od spółdzielni oraz kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziału i to w części nie pokrytej pożytkami i przychodami z nieruchomości wspólnej,

3.  błąd prawa materialnego przez niewłaściwą wykładnię i zastosowanie art. 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali, polegający na zastosowaniu tego przepisu jako podstawy ustalenia opłat za korzystanie z własności lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, w sytuacji gdy podstawę prawną jako lex specialis w zakresie opłat stanowi wyłącznie art. 4 ust. 2 lub art. 4 ust. 3 usm, a co do pożytków i innych przychodów art. 5

4.  błąd prawa materialnego i niewłaściwe zastosowanie przepisu art. 4 ust. 4 ¹ usm przez przyjęcie, że przewidziane tym przepisem odrębne dla każdej nieruchomości ewidencje i rozliczenia kosztów i wydatków oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego są podstawą ustalenia wysokości opłat, w tym odpisów na fundusz remontowy dla każdej nieruchomości,

5.  błąd prawa materialnego i niewłaściwe zastosowanie art. 4 ust. 8 przez przyjęcie, że pozwany był uprawniony w niniejszym procesie do kwestionowania dochodzonej należności z tytułu zaległych opłat jako zmiany opłaty, której potrzebę ma udowodnić powód,

6.  błąd prawa materialnego i niewłaściwe zastosowanie art. 6 ust. 3 usm przez przyjęcie, że pozwany jako właściciel lokalu w spółdzielni mieszkaniowej nie ma obowiązku uczestniczenia w funduszu remontowym w spółdzielni mieszkaniowej, gdyż jest on przeznaczony na utrzymanie „cudzego majątku”, a pozwany nie ma możliwości korzystania z tego funduszu ani wpływu na jego wykorzystanie.

W konkluzji skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sadowi I instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie o zmianę orzeczenia i uwzględnienie powództwa w całości i obciążenie kosztami postępowania pozwanego.

Pozwany w odpowiedzi na apelację wniósł o jej oddalenie i obciążenie kosztami postępowania stronę powodową.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie znajduje uzasadnienia.

Wydany wyrok jest prawidłowy, choć nie do końca z przyczyn wskazanych przez Sąd Rejonowy w uzasadnieniu wyroku.

Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne z rozważeniem całokształtu materiału dowodowego zaoferowanego w toku postępowania przez strony bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, o jakiej mowa w art. 233 § 1 k.p.c., które to ustalenia Sąd Okręgowy w całości podziela i przyjmuje za własne.

Podniesiony przez powódkę zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. przez Sąd Rejonowy nie zasługuje na uwzględnienie. W orzecznictwie podkreśla się że kwestionowanie dokonanej przez sąd oceny dowodów nie może polegać jedynie na zaprezentowaniu własnych, zadowalających dla skarżącego ustaleń stanu faktycznego, dokonanych na podstawie własnej, korzystnej oceny materiału dowodowego (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10.01.2002 r., II CKN 572/99, LEX nr 53136).

To skarżący ma jednak obowiązek wykazania naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. poprzez wykazanie, że sąd a quo wywiódł z materiału procesowego wnioski sprzeczne z zasadami logiki lub doświadczenia życiowego, względnie pominął w swojej ocenie istotne dla rozstrzygnięcia wnioski wynikające z konkretnych dowodów - grupy dowodów (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 24 stycznia 2013 r. I ACa 1075/12, podobnie Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 18 kwietnia 2013 r. I ACa 1342/12). Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu. – wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r. VI ACa 1342/12, podobnie Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 14 grudnia 2012 r. I ACa 1203/12 i Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 11 grudnia 2012 r. I ACa 1015/12).

Na wstępie rozważań należy jednak zaznaczyć, że rację ma skarżący iż w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, co jednak pozostaje bez wpływu na treść wydanego wyroku.

Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadzała się do prawidłowości ustalenia kosztów obciążających pozwanego związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz mienia spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania przez właścicieli lokali.

Nie ulega wątpliwości, że zgodnie z art. 4 ust. 1 i art. 4 ust. 1 ¹ ustawy z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U.2013. 1222 j.t.) członkowie spółdzielni i osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu są obowiązani do pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Chodzi tu o opłaty związane tylko z tą nieruchomością (jedno lub wielobudynkową) w skład której wchodzi używany przez te podmioty lokal. Stopień partycypacji poszczególnych członków w tych kosztach określa stosunek powierzchni danego lokalu do ogólnej powierzchni lokali. Możliwe są jednak inne sposoby określenia tej partycypacji, stosowane do pokrywania kosztów mediów technicznych. Opłaty te powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom utrzymania poszczególnych lokali.

Co do zasady więc, wbrew stanowisku Sądu Rejonowego, roszczenie powódki było uzasadnione, albowiem podstawą prawną naliczania powyższych opłat jest właśnie wskazany wyżej przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Samo istnienie podstawy prawnej dochodzonych roszczeń nie jest jednak wystarczające. Wbrew temu co wskazał Sąd Rejonowy niewątpliwie powodowa spółdzielnia poniosła koszty związane z nieruchomością pozwanego, jednakże w żaden sposób nie wykazała ich wysokości Powódka zgodnie z art. 6 k.c. winna była bowiem wykazać także wysokość swojego roszczenia, czemu nie sprostała.

Spółdzielnia ma prawo do nowookreślenia opłat w związku ze zmianą statusu lokalu i rezygnacją z członkostwa w spółdzielni, ale podobnie kalkulacja powinna zawierać wskazanie sposobu obliczenia składników opłat, powinna być rzeczowa, zrozumiała i wyczerpująca. W sytuacji, gdy przepisy prawa materialnego inaczej nie stanowią, to na powodzie spoczywa ciężar udowodnienia okoliczności faktycznych stanowiących podstawę dochodzonego przezeń roszczenia.

Przed wejściem w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na gruncie obowiązywania art. 208 § 1 i 226 § 1 prawa spółdzielczego ukształtował się pogląd, że opłaty za korzystanie z lokali powinny być tak ustalone, by odpowiadały rzeczywistym kosztom eksploatacji, przy tym jeżeli członek spółdzielni mieszkaniowej kwestionuje obciążenie go opłatami związanymi z używaniem lokalu to obowiązek udowodnienia, że wysokość tych opłat została prawidłowo określona obciąża spółdzielnię mieszkaniową (por. np. uchwałę z dnia 5 grudnia 1991 r., III CZP 127/91 OSNCP 1992 r., z. 6, poz. 105 i orzeczenia powołane w jej uzasadnieniu, oraz wyrok z dnia 10 października 2002 r., V CKN 1293/00, OSNC 2004, z. 2, poz. 22, wyrok z dnia 17 listopada 2004 r., IV CSK 215/04).

Pozwany jednak od początku sporu kwestionował dokumentację księgową, prawidłowość zarówno zasad, jak i trybu ustalenia przez powodową spółdzielnię dochodzonych pozwem opłat. Nie ulega wątpliwości, iż powodowa spółdzielnia stosując wyliczenie opłat nie prowadziła mimo ustawowego obowiązku wynikającego z art. 4 ust. 4 ¹ odrębnej ewidencji. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 4 ¹ pkt 1 u.s.m. zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów związanych z ich eksploatacją i utrzymaniem oraz ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego.

Powódka zaprzeczając natomiast konieczności prowadzenia odrębnych ewidencji nie przedstawiła dokumentów, na podstawie których w sposób nie budzący wątpliwości można by ustalić wysokość opłat.

Przepis art. 4 ust. 6 ⁴ u.s.m. nakłada natomiast na spółdzielnię obowiązek przedstawienia, na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu kalkulacji wysokości opłat. Uprawniony może wystąpić do sądu o nakazanie przedstawienia takiej kalkulacji.

W sprawie więc, w której członek spółdzielni kwestionuje wysokość dochodzonych opłat eksploatacyjnych, ciężar dowodu, że zostały one ustalone zgodnie z obowiązującymi normami, spoczywa na spółdzielni mieszkaniowej.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy Sąd Okręgowy uznał, że powódka nie spełniła tego wymogu, a przedstawione przez nią wyliczenia nie pozwalają na wyczerpujące obliczenie wysokości opłat jakie winien ponosić pozwany.

Wysokości roszczenia powódki, wbrew jej twierdzeniom, nie udowodniła wydana w sprawie opinia biegłej. Słusznie bowiem Sąd Rejonowy uznał, że pozwany skutecznie zakwestionował wartość dowodową wydanej opinii. Należy z całą mocą podkreślić, że w toku postępowania wydane była opinia i opinie uzupełniające tej samej biegłej. Nie bez znaczenia pozostaje, iż za każdym razem biegła powoływała się na inne dokumenty, w tym jednak najistotniejszym pozostaje, że biegła dokonywała obliczeń na podstawie ksiąg rachunkowych, a nie na podstawie prowadzonych przez spółdzielnię mieszkaniową ewidencji. Co więcej, biegła nie była w stanie w sposób jednoznaczny określić, które konkretnie wydatki (faktury) dotyczyły nieruchomości, w której znajduje się lokal pozwanego, które zaś innych nieruchomości. Przeciwnie wskazywała, że niektóre wydatki mogły, ale nie musiały dotyczyć tej nieruchomości. Wyliczenie kwoty również było różne, tak w pierwszej opinii widniała kwota 10,98 zł (k. 502), która jednak nie zawierała opłaty na rzecz funduszu remontowego (k. 540), zaś w drugiej kwota 17,98 zł (k. 583), w trzeciej kwota 3,10 zł (k. 636), przy czym biegła zwróciła uwagę, że w wyliczonych kosztach jednostkowych oraz kosztach objętych opinią z dnia 21 września 2012 roku nie figurują koszty zarządzania i administrowania, które w opinii z dnia 19 marca 2012 roku zostały oszacowane na kwotę 7,74 zł odnośnie lokalu pozwanego (k. 637). Tak drastyczna różnica w obliczeniach biegłej wynikająca z czynionych wciąż nowych założeń, opierając się przy tym na różnych dokumentach i co ważne, nie na wszystkich dokumentach źródłowych nie pozwala na jednoznaczne ustalenie dochodzonej przez powódkę kwoty. Trzeba też ponownie podkreślić, że biegła nie czyniła obliczeń na podstawie ewidencji jaką winna prowadzić spółdzielnia, a opierała się na księgach rachunkowych.

Nie można również nie zauważyć, że biegła przyjmowała założenia sprzeczne z postawioną tezą dowodową. Zresztą samo sformułowanie określonej tezy dowodowej w postanowieniu o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego, nie wyklucza wcale możliwości dokonania przez sąd takich ustaleń faktycznych, które przesądzą o braku przydatności dla wyrokowania opinii sporządzonej przez biegłego, tak jak uczynił to Sąd I instancji w przedmiotowej sprawie.

Zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozwolił na ustalenie, które z przedstawionych kosztów obciążają nieruchomość pozwanego.

Reasumując powyższe, na powódce ciążył ustawowy obowiązek wynikający z 4 ust. 4 ¹ pkt 1 u.s.m. prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczania przychodów i kosztów związanych z ich eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości oraz ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego, w tym odrębną ewidencję kosztów związanych z nieruchomością pozwanego. Nie można oczywiście wykluczyć możliwości dokonania dopiero w toku postępowania przez Sąd wnikliwych ustaleń w zakresie konkretnych kosztów obciążających, jak w przedmiotowej sprawie, pozwanego. Prowadzenie przez Sąd w tym zakresie ustaleń musi jednak polegać po pierwsze na samej możliwości skorzystania z prowadzonej ewidencji, a po wtóre jeśli nie da się w sposób jednoznaczny wykazać poszczególnych kosztów obciążających daną nieruchomość to musi istnieć możliwość weryfikacji tych obliczeń w oparciu o przedstawioną przez spółdzielnię dokumentację. Przedstawiona natomiast przez powódkę dokumentacja nie pozwoliła na poczynienie na jej podstawie wiążących ustaleń w zakresie kosztów jakie winien ponosić konkretnie pozwany. Tym samym powódka jako zobowiązana w myśl art. 6 k.c. do wykazania wysokości swojego roszczenia nie zadośćuczyniła temu obowiązkowi, a pozwany skutecznie zakwestionował obowiązek zapłaty.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy oddalił apelację na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł zgodnie z art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c. i zasądził od powoda jako przegrywającego sprawę na rzecz pozwanego kwotę 1200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, an które złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego będącego radca prawnym stosownie do § 6 pkt 5 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu