Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Bydgoszczy

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Inowrocławiu wyrokiem z dnia 26.06.2014 r. oddalił powództwo wniesione przez E. C. przeciwko D. G. o ustalenie.

W uzasadnieniu Sąd Rejonowy wskazał, że powódka domagała się ustalenia, że umowa najmu dwóch lokali użytkowych zawarta przez strony w dniu 23.08.2010 roku, wygasła z dniem 31.03.2012 roku. Pozwany wnosił o oddalenie powództwa.

Sąd Rejonowy ustalił, że strony zawarły umowę w dniu 23.08.2010 roku na mocy której pozwany oddał powódce w najem dwa lokale użytkowe o powierzchni 81,67 m ² położone w I. przy ul. (...) na czas określony od dnia 23.08.2010 roku do 23.08.2015 roku. Powódka wpłaciła pozwanemu kaucję w kwocie 2.350 zł która miała podlegać rozliczeniu po zakończeniu trwania umowy. W § 6 umowy przewidziano możliwość wypowiedzenia umowy przed terminem na jaki została zawarta, tylko, że prawo to strony przyznały jedynie wynajmującemu, określając zarazem precyzyjnie przyczyny mające to wcześniejsze wypowiedzenie uzasadniać. Powódka zaczęła prowadzić w wynajętych pomieszczeniach restaurację (...) ale, ponieważ od początku działalność ta przynosiła straty powódka zdecydowała się zrezygnować z umowy najmu przed upływem okresu na jaki została zawarta. W marcu 2012 roku powódka podjęła w powyższym przedmiocie rozmowy z pozwanym, który nie był zainteresowany zakończeniem umowy a jedynie np. podnajęciem przez powódkę lokali. Dlatego powódka w piśmie z dnia 16.03.2012 roku wypowiedziała z dniem 31.03.2012 roku umowę najmu. Jednocześnie powódka zwróciła się do pozwanego o rozliczenie wpłaconej kaucji. Pozwany w odpowiedzi pismem z dnia 30.03.2012 roku poinformował powódkę, że jej pismo o rozwiązaniu umowy nie wywołuje żadnych skutków prawnych a umowa nadal obowiązuje oraz, że jej zaległości w opłatach czynszu zostaną częściowo rozliczone z kaucją a na resztę zaległego czynszu dalej będzie oczekiwał. Powódka opuściła lokal ostatniego dnia marca 2013 roku i od tego czasu zaprzestała płacenia czynszu. Klucze do lokalu powódka wysłała pozwanemu pocztą w lipcu 2012 roku. Pozwany po zdaniu kluczy na krótki okres wynajął lokal innej osobie aby zminimalizować straty, które spowodowane były tym, iż powódka opuściła lokal.

Sąd Rejonowy uznał, iż bezsporny był fakt, iż umowa najmu lokalu użytkowego została zawarta przez strony na czas oznaczony i jedynie wyjmujący miał przewidziane w umowie prawo wcześniejszego wypowiedzenia tej umowy.

Sąd wskazał, na treść art. 673 § 3 kc i wobec treści umowy uznał, że powódka w ogóle nie mogła wypowiedzieć umowy najmu. W ocenie Sądu Rejonowego negocjacje stron na temat rozwiązania umowy, rozliczenie kaucji na prośbę powódki, opuszczenie przez powódkę lokalu czy zdanie przez nią kluczy do lokalu pozwanemu nie świadczy o wypowiedzeniu, rozwiązaniu czy wygaśnięciu, jak twierdzi powódka, umowy najmu. Dlatego też Sąd Rejonowy powództwo jako niezasadne oddalił.

Apelację od tego wyroku wniosła powódka zarzucając naruszenie art. 233 § 1 kpc poprzez dokonanie przez Sąd Rejonowy oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w sposób dowolny, polegający na błędnym założeniu, iż zawarta pomiędzy stronami umowa najmu nie została rozwiązana mimo, że z zeznań powódki, świadków oraz faktu rozliczenia kaucji, a także wynajęcia przez pozwanego lokalu użytkowego innemu podmiotowi wynika, że doszło do wygaśnięcia stosunku prawnego istniejącego między stronami. Nadto powódka zarzuciła naruszenie art. 65 § 2 kc poprzez dokonanie wykładni umowy w sposób sprzeczny z zamiarem stron i celem umowy, a co za tym idzie założenie, że z rozliczenia kaucji nie można wywodzić skutku w postaci rozwiązania umowy pomiędzy stronami na mocy porozumienia stron.

Na tej podstawie powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie, iż umowa najmu dwóch lokali użytkowych położonych w I. przy ul. (...), zawarta pomiędzy stronami w dniu 23.08.2010 roku wygasła z dniem 31.03.2012 roku i zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu. Z ostrożności procesowej powódka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji.

Pozwany w odpowiedź na apelację wniósł o jej oddalenie w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego.

Na rozprawie apelacyjnej strony podtrzymały swoje wyżej opisane stanowiska.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelację powódki należało uznać za uzasadnioną co do zasady.

Sąd Okręgowy podziela podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 233 § 1 kpc, albowiem Sąd I instancji w sposób błędny ocenił zachowanie pozwanego a w szczególności fakt wynajęcia przez niego przedmiotowych lokali innemu podmiotowi w 2012 roku już po ich opuszczeniu przez powódkę.

Sąd Rejonowy dokonał ustalenia, iż pozwany rozliczył z zaległymi opłatami czynszowymi kaucji wpłaconej przez powódkę w chwili zawierania umowy ale nieprawidłowo ocenił ten fakt w połączeniu z późniejszym wynajęciem przedmiotowych lokali przez pozwanego. O ile z samego faktu rozliczenia kaucji przy wyraźnych zaprzeczeniach pozwanego, co do rozwiązania umowy najmu nie dałoby się wyciągnąć wniosku ani o wygaśnięciu umowy najmu, ani o jej rozwiązaniu za zgodą obu stron, o tyle z połączenia tej okoliczności z wynajęciem lokali innemu podmiotowi da się już wyciągnąć wniosek o wygaśnięciu umowy najmu.

Wprawdzie Sąd Rejonowy ma rację wskazując na istniejące ograniczenia w swobodzie wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, bowiem treść przepisu art. 673 § 3 kc wprost wskazuje, iż wypowiedzieć można jedynie taką umowę najmu zawartą na czas oznaczony, w której strony przewidziały taką możliwość i tylko w razie wystąpienia określonych w umowie przypadków.

W niniejszej sprawie strony przewidziały możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez zakończeniem okresu na jaki została zawarta i prawo takie przyznały jedynie wynajmującemu, co oznacza, iż powódka nie mogła skutecznie wypowiedzieć umowy najmu i na tej podstawie nie mogło dojść do rozwiązania umowy. Jednak w ocenie Sądu Okręgowego w Bydgoszczy do zakończenia umowy najmu nawet zawartej na czas oznaczony może dojść nie tylko poprzez jej wypowiedzenie ale także przez zgodne działania obu jej stron, z których w sposób jednoznaczny wynika, iż obie strony umowy nie są zainteresowane jej dalszym wykonywaniem.

W przypadku powódki oczywistym jest, że w sposób wyraźny oświadczała ona wobec pozwanego ale także osób trzecich, że nie chce w dalszym ciągu korzystać z umowy najmu. Powódka opuściła wynajmowane lokale a co więcej wydała w lipcu 2012 roku klucze od tych lokali pozwanemu. Gdyby pozwany tylko odebrał klucze w celu odpowiedniego zabezpieczenia tych lokali przed ewentualnymi stratami, nie można by uznać, iż przez takie zachowanie zgodził się na zakończenie umowy, a jedynie, że dbał o własne interesy. Jednak pozwany nie ograniczył się do takich działań, bowiem w dalszej kolejności wynajął przedmiotowe lokale innemu podmiotowi.

Jak wynika z zeznań samego pozwanego w październiku 2012 roku wynajął on lokale będące przedmiotem spornej umowy innej osobie, która przez kilka miesięcy wykorzystywała je jako magazyn. Pełnomocnik pozwany mimo własnego zobowiązania wyrażonego na rozprawie w dniu 27.11.2013 roku – karta 33 verte akt nie przedłożył Sądowi umowy najmu zawartej z tym innym podmiotem. Wobec tego stwierdzić należy, iż wyjaśnienia pozwanego dlaczego wynajął lokal innej osobie w trakcie obowiązywania umowy najmu zawartej wcześniej z powódką (pozwany twierdził bowiem, że nie doszło do skutecznego rozwiązania umowy), należy uznać za całkowicie nieprzekonywujące. Pozwany twierdził, iż wynajął lokale aby nowy najemca zadbał o ich ogrzewanie, co jest o tyle dziwne, że miały być one wykorzystywane jedynie jako magazyn. Pozwany nie wykazał ani na jaki termin została zawarta ta nowa umowa ani w jakich okolicznościach doszło do jej rozwiązania. Jak w/w pozwany nie przedstawił Sądowi tej nowej umowy, a jak sam twierdził nie widział niczego niestosownego w domaganiu się od powódki zapłaty czynszu również za okres, w którym wynajął przedmiotowe lokale innej osobie i w jego ocenie nie doszło przez to do rozwiązania umowy zawartej z powódką. Takie rozumowanie jest nielogiczne, bowiem nie można jednocześnie wynajmować tego samego lokalu dwóm różnym podmiotom, które w różny sposób chciały go wykorzystywać.

Dla Sądu Okręgowego oczywistym jest, że pozwany wynajmując lokal innej osobie nie miał zamiaru udostępnić go powódce a tym samym w sposób równie wyraźny jak wcześniej powódka, poprzez swoje działania wskazał nie tylko powódce ale także innym osobom, iż nie ma woli dalszego wykonywania przyjętych na siebie w umowie najmu zawartej z powódką w dniu 23.08.2010 roku. Z § 1 tej umowy wynikało przecież, że pozwany jako wyjmujący oddaje powódce na cele użytkowe dwa lokale. Oznacza to, że pozwany zobowiązał się do umożliwienia powódce prowadzenia określonej w umowie działalności gospodarczej i gwarantował, iż w okresie obowiązywania umowy powódka będzie ją mogła wykonywać w sposób wolny od ingerencji osób trzecich, o ile będzie wypełniała nałożone na nią w umowie obowiązki co do zapłaty czynszu czy utrzymania lokali w trakcie trwania umowy.

Skoro pozwany wynajął lokale innej osobie, bez względu na okres trwania tej nowej umowy i sposób jej rozwiązania, to nie mógł wywiązać się z w/o obowiązków najemcy, co oznacza, że od zawarcia kolejnej umowy najmu przedmiotowych lokali doszło do skutecznego rozwiązania spornej umowy najmu zawartej wcześniej przez strony.

W ocenie Sądu Okręgowego obie strony spornej umowy ostatecznie z końcem września 2012 roku wyraziły czy to na piśmie czy przez działania zgodne stanowiska co do zakończenia trwania umowy najmu zawartej w dniu 23.08.2010 roku. Na skutek niewykonywania umowy przez obie jej strony doszło do jej skutecznego rozwiązania a tym samym powództwo zasługiwało na uwzględnienie z tym, że z dniem 30.09.2012 roku a nie od marca 2012 roku jak o to wnioskowała powódka.

Dlatego też na mocy art. 386 § 1 kpc należało zmienić zaskarżony wyrok poprzez ustalenie, iż sporna umowa wygasła z dniem 30.09.2012 roku i oddalenie powództwa w pozostałym zakresie.

Z w/w przyczyn na mocy art. 385 kpc apelację powódki w pozostałym zakresie jako bezzasadną należało oddalić.

O kosztach postępowania zarówno przed Sądem Rejonowym jak i Sądem II instancji Sąd Okręgowy orzekł zgodnie z art. 100 kpc, uznając, iż powódka przegrała sprawę w obu instancjach jedynie w nieznacznej części swojego żądania, biorąc pod uwagę okres na jaki umowa została zawarta. Sąd zasądzając koszty postępowania uwzględnił żądanie powódki w całości uwzględniając również wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w minimalnych stawkach.