Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Bydgoszczy

UZASADNIENIE

Powód Zrzeszenie (...) w I. domagało się zasadzenia od pozwanej Gminy (...)kwoty 2 245,08 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 marca 2012r. z tytułu odszkodowania za niedostarczenie przez pozwana Gminę lokalu socjalnego osobom uprzednio wyeksmitowanym z lokalu mieszkalnego położnego w I. przy ul. (...).

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 26 marca 2014r. Sąd Rejonowy w Inowrocławiu oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Sąd Rejonowy ustalił, że prawomocnym jego wyrokiem z dnia 14 maja 2009r. w sprawie z powództwa Zrzeszenia (...) w I. (IC 492 / 07) nakazano W., Z. i Ł. S., by opróżnili i opuścili lokal mieszkalny położony w I. przy ul. (...). Nadto ustalono w wyroku, że osobom eksmitowanym przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego, a zatem wstrzymano wykonanie eksmisji do czasu przedstawienia im przez pozwaną Gminę (...)oferty zawarcia umowy najmu takiego lokalu. Gmina takiej oferty dotychczas nie złożyła, choć została do tego wezwana przez powoda pismem z dnia 25.01.2008r. W dniu 30.04.1988r. S. P. – współwłaścicielka w 3/6 częściach nieruchomości przy ul. (...), w której mieści się lokal mieszkalny nr (...), udzieliła powodowi pełnomocnictwa do zarządzania nieruchomością, a w dniu 30.01.2005r. takiego pełnomocnictwa udzielili też inni współwłaściciele R. G. (w ¼ części) i I. K. (także w ¼ części).

Pismem z dnia 21.02.2012r. powód wezwał pozwana Gminę do zapłaty kwoty dochodzonej w pozwie w terminie do 01.03.2012r., czego pozwana nie uczyniła.

Przechodząc do oceny prawnej tych ustaleń Sąd Rejonowy uznał, że powód nie posiada umocowania od wszystkich współwłaścicieli do zarządu nieruchomością wspólną, a tym samym nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczenia z tytułu odszkodowania za niedostarczenie przez pozwana Gminę lokalu socjalnego osobom uprawnionym. Dlatego też powództwo w sprawie oddalił i o orzekł o kosztach postępowania po myśli art.98 ∫ 1 kpc.

W apelacji od wyroku powód Zrzeszenie (...) w I. domagało się jego zmiany w całości poprzez zasądzenie dochodzonej pozwem kwoty wraz z kosztami postepowania za obie instancje, a ewentualnie jego uchylenia i przekazania sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania według norm przepisanych.

Apelujący zarzucił Sądowi Rejonowemu naruszenie przepisów prawa materialnego, a dokładniej:

- art.2 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów…() poprzez jego błędną interpretację i uznanie, że powód nie posiada legitymacji czynnej do dochodzenia od pozwanej odszkodowania na podstawie art.18 ust.1 tej ustawy.

W uzasadnieniu apelacji skarżący w istocie wywodził, że uzyskał od współwłaścicieli nieruchomości pełnomocnictwo do zarządzania nieruchomością wspólną przy ul. (...), a dochodzenie zapłaty odszkodowania od pozwanej za niedostarczenie osobom uprawnionym (wyeksmitowanym) lokalu mieszkalnego mieści się w ramach zwykłych czynności związanych z tym zarządem. Dlatego też – jak twierdził – ma prawo do dochodzenia odszkodowania objętego pozwem (apelacja powoda – k.96 do 101).

W odpowiedzi na apelację pozwana Gmina (...)wniosła o jej oddalenie i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych (k.106 – 107).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda podlegała uwzględnieniu. W okolicznościach faktycznych tej sprawy nie można podzielić zapatrywania Sądu Rejonowego, a tym samym i pozwanej Gminy, że powód nie posiada legitymacji czynnej do domagania się od pozwanej zapłaty odszkodowania za niedostarczenie osobom uprawnionym lokalu socjalnego (na podstawie art.18 ust.5 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. z 2014r. poz.150 ze zm.).

Zarówno Sąd Rejonowy, jak i strona pozwana budowały brak legitymacji czynnej powoda do dochodzenia roszczenia w sprawie zasadniczo na treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013 r. w sprawie III CZP 23/13), z której wynika, że zrzeszenie właścicieli nieruchomości zarządzające - bez tytułu prawnego - nieruchomością i położonym na niej budynkiem obejmującym lokal zajmowany przez osobę, wobec której wydano prawomocny wyrok nakazujący jego opróżnienie i zawierający orzeczenie o uprawnieniu pozwanego do lokalu socjalnego, nie może dochodzić od gminy odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (uchwała opublikowana w systemie informacji prawnej LEX). Nie można jednak budować argumentacji z pominięciem okoliczności wynikających z uzasadnienia tej uchwały, że dla zrzeszenia właścicieli nieruchomości tytuł do wykonywania czynności zarządu mógłby wynikać ze stosunku obligacyjnego przewidzianego w umowie o zarządzanie nieruchomością. Podstawę prawną jej zawarcia stanowi obecnie art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2014.518), którego treść dopuszcza sytuację, w której zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Uwzględniając zatem treść przywołanej uchwały Sądu Najwyższego, jak i treść art. 185 w/w ustawy stwierdzić należy, że niewątpliwie w sytuacji braku tytułu prawnego do zarządzania nieruchomością zrzeszenie właścicieli nieruchomości nie jest uprawnione do dochodzenia od gminy odszkodowania, o którym mowa w art.18 ust.5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. jw.). Jednak taka sytuacja w przedmiotowej sprawie nie zachodziła.

W okolicznościach faktycznych tej konkretnej sprawy stwierdzić należy, że udzielone powodowi przez większość współwłaścicieli (w 5/6 częściach) pełnomocnictwo do zarządu nieruchomością wspólną położoną w I. przy ul. (...), stanowiło czynność mieszczącą się w ramach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Przepisy kodeksu cywilnego nie zawierają definicji czynności zwykłego zarządu czy też przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną, a zatem ich określenie zależy od okoliczności faktycznych, jakie wystąpią w konkretnej sprawie. Ogólnie uważa się, że czynności polegające na załatwianiu spraw bieżących związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieraniem z niej pożytków i dochodów, konserwacją, administracją i szeroko rozumianą ochroną w postaci różnych czynności zachowawczych (w ujęciu art.209 kc), mieszczą się w pojęciu zwykłego zarządu. Do wykonywania takich czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, a w konsekwencji i do powierzenia ich wykonywania osobie trzeciej potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (jak stanowi art.201 kc). W sprawie, co wynika z niekwestionowanych ustaleń Sądu Rejonowego, większość współwłaścicieli nieruchomości położonej w I. przy ul. (...), bo posiadających udziały w wysokości 5/6 części, zgodnie powierzyła powodowi wykonywanie zarządu nieruchomością w takim właśnie zakresie, a współwłaściciel pozostałej części (1/6) nie sprzeciwił się tej czynności. Z treści pełnomocnictwa, bo takim tytułem opatrzono umowy między współwłaścicielami i powodem wynikało w szczególności, że ramach zarządu powód jest uprawniony do zastępowania współwłaścicieli nieruchomości wobec władz, sądów i osób trzecich, do zawierania umów najmu i dzierżawy oraz ich zmiany, przyjmowania opłat czynszowych i innych świadczeń, wykonywania zarządzeń władz administracyjnych, podejmowania czynności potrzebnych do utrzymania domu w stanie zdatnym do użytku i w przypadkach koniecznych, wykonywania remontów bieżących i prac konserwatorskich, zawierania ugód i wytaczania powództw w sprawach związanych z zarządem nieruchomością oraz przyjmowania i zwalniania dozorców (umowa z dnia 30.04.1988r. – k.44; oraz umowy z dnia 01.02.2005r. – k.77 i 79). W ramach takiego umocowania do wykonywania czynności zarządu powódka wytoczyła uprzednio powództwo wobec lokatorów zajmujących lokal nr (...) w w/w nieruchomości przy ul. (...), które zostało uwzględnione i doprowadziło do eksmisji lokatorów oraz ustalenia, że przysługuje im uprawnienie do uzyskania lokalu socjalnego od pozwanej Gminy itp. (okoliczność niesporna). Zatem czynność powoda (tu wynajmującego) w postaci dochodzenia od pozwanej Gminy odszkodowania za brak dostarczenia uprawnionym lokatorom lokalu socjalnego podjęta w tej sprawie ma podobny – zachowawczy - charakter i mieści się w ramach zarządu nieruchomością powierzonego powodowi, a tym samym ma on legitymację czynną do dochodzenia tego odszkodowania.

Można wyrazić zapatrywanie, że po zmianie treści art.185 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. jw.) wskazane byłoby zawarcie przez pozwane Zrzeszenie (...) nowych umów z właścicielami nieruchomości o zarządzanie nieruchomościami, z właściwym określeniem uprawnień i obowiązków zarządcy, to jednak nie oznacza, że w tej sprawie dotychczas udzielone i obowiązujące pełnomocnictwa nie dają Zrzeszeniu uprawnienia do działania w charakterze uprawnionego powoda dochodzącego od pozwanej Gminy roszczeń odszkodowawczych za niedostarczenie eksmitowanym lokatorom lokalu socjalnego (na podstawie art.18 ust.5 w/w ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów…).

Zatem Sąd odwoławczy uznał, że powód posiadał legitymację czynną do dochodzenia w ramach roszczenia zachowawczego zasądzenia odszkodowania w wysokości dochodzonej pozwem. Na jego wysokość składała się opłata czynszu za okres od lipca 2011r. do lutego 2012r. (włącznie 8 miesięcy) w wysokości 5 zł za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu, wynoszącej 51,99 m ². Zarówno okresu odpłatności, jak i stawek wysokości czynszu strona pozwana nie kwestionowała. Nie budziła uzasadnionych wątpliwości wysokość odpłatności za wywóz nieczystości stałych i płynnych przypadająca na ten lokal w okresie objętym żądaniem w łącznej kwocie 165,48 zł tj. średnio po 20,68 zł miesięcznie (faktury na okoliczność wykonanej usługi z rozliczeniem dla poszczególnych nieruchomości i lokalu nr (...) przy ul. (...) - k.14 do 36). Zatem dochodzenie przez powoda kwoty odszkodowania w łącznej wysokości 2 245 zł znajdowało uzasadnienie (na podstawie art.18 ust.5 w/w ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów w związku z art.417 kc). Dochodzona kwota sięga jedynie wysokości opłat miesięcznych, jakie powinni uiszczać wyeksmitowani lokatorzy, który nadal zajmują lokal mieszkalny położony w I. przy ul. (...) (w ramach obowiązku wynikającego z art.18 ust.3 w/w ustawy). Pozwany nie wykazał, by tak ustalona kwota odszkodowania była wygórowana.

Z tych zasadniczych przyczyn Sąd odwoławczy uwzględnił apelację powoda, a w konsekwencji zmienił zaskarżony wyrok i zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 2 245 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 marca 2012r. tj. od dnia następnego, po upływie terminu do zapłaty należności zakreślonego w wezwaniu powoda z dnia 21.02.2012r. (k.37). O należnych odsetkach ustawowych orzekł na podstawie art.481 ∫1 kc. Zmiany orzeczenia Sąd Okręgowy dokonał na podstawie art.386 ∫ 1 kpc. O kosztach postępowania w sprawie za obie instancje orzekł po myśli art.98 ∫ 1 i 3 kpc. W pierwszej instancji ich wysokość wyznaczyła opłata sądowa od pozwu w kwocie 113 zł oraz opłata od pełnomocnictwa (17 zł) i wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z ∫ 6 pkt 3 rozporządzenia Min. Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie…(Dz.U. z 2013r. poz. 461). Natomiast w drugiej instancji opłata sądowa od apelacji w kwocie 113 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z ∫13 ust.1 pkt 1 w związku z ∫ 6 pkt 3 w/w rozporządzenia.