Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Bydgoszczy

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 marca 2023 r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Rafał Szurka
Protokolant:	stażysta Oliwia Bednarek

po rozpoznaniu w dniu 22 lutego 2023 r. w Bydgoszczy na rozprawie

sprawyz powództwa M. K.

przeciwko M. C.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

1.  oddala powództwo,

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 10.817 złotych (dziesięć tysięcy osiemset siedemnaście złotych), wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 463/21

UZASADNIENIE

Powódka, M. K., w pozwie przeciwko pozwanemu, M. C., wniosła o stwierdzenie, że M. K. i M. C. mają obowiązek zawrzeć umowę następującej treści „M. C. oświadcza, że w wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej w dniu 18 lutego 2020 r. przed notariuszem M. R. (...) (...), sprzedaje M. K. własność trzech nieruchomości:

1) oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...) o powierzchni 5,5600 ha, objętej księgą wieczystą KW nr (...), położonej w obrębie ewidencyjnym S., gmina D.,

2) oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...) o powierzchni 0,6500 ha, objętej księgą wieczystą KW nr (...), położonej w obrębie ewidencyjnym S., gmina D.,

3) oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...) o powierzchni 11,7676 ha, objętej księgą wieczystą KW nr (...), położonej w obrębie ewidencyjnym S., gmina D.,

- za cenę 734.731 zł, natomiast M. K. oświadcza, że opisane powyżej nieruchomości kupuje za wskazaną wyżej cenę”.

Ponadto powódka wniosła o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że w dniu 18 lutego 2020 r. w Kancelarii Notarialnej w M. przed notariuszem M. O. zawarła z pozwanym w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Wyjaśniono, że przed przystąpieniem do umowy przyrzeczonej strony zobowiązały się przedłożyć do umowy przyrzeczonej określone w umowie przedwstępnej dokumenty. W § 6 umowy przedwstępnej strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną w terminie do dnia 30 września 2020 r. Wskazano, że pozwany kilkakrotnie zwracał się do powódki i jej ojca z prośbą o przesunięcie oznaczonego w § 6 umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej uzasadniając to brakiem czasu na załatwienie wszystkich dokumentów, do których przedłożenia był zobowiązany na podstawie umowy przedwstępnej.

Powódka stwierdziła, że mimo zbliżającego się terminu zawarcia umowy przyrzeczonej pozwany w dalszym ciągu odmawiał wydania pisemnego oświadczenia o zamiarze zbycia nieruchomości rolnych na jej rzecz, przez co powódka nie mogła złożyć do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka (...) wniosku o wyrażenie zgody na nabycie przedmiotowych nieruchomości. W międzyczasie, pismem z dnia 26 listopada 2020 r. pozwany oświadczył, że odstępuje od umowy przedwstępnej uzasadniając to uchylaniem się przez powódkę od zawarcia umowy przyrzeczonej we wskazanym w umowie przedwstępnej terminie. W odpowiedzi na powyższe pismo pozwanego, powódka oświadczyła, że uznaje jego odstąpienie za bezskuteczne.

W odpowiedzi na pozew, pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na jego rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych wraz z odsetkami. W uzasadnieniu pozwany wyjaśnił, że w dniu 4 grudnia 2020 r. powódce zostało doręczone oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od umowy i zatrzymaniu zadatku, ponieważ to powódka nie wypełniła swoich zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej. Uzyskanie prawomocnej decyzji KOWR wyrażającej zgodę na nabycie działek było niezbędne i konieczne do skutecznego zawarcia umowy przyrzeczonej. Wskazano, że powódka w wymaganym terminie nie dokonała żadnej czynności zmierzającej do wydania przedmiotowej decyzji.

Pozwany podkreślił, że zgodnie z obowiązującą procedurą uzyskiwania decyzji KOWR, nie był w żaden sposób zobowiązany do składania odrębnego oświadczenia o zamiarze zbycia nieruchomości na rzecz powódki, bowiem wola zbycia nieruchomości wprost wynikała z zawartej w kwalifikowanej formie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Pozwany zakwestionował, jakoby powódka przed wskazaną w umowie datą zawarcia umowy przyrzeczonej wielokrotnie prosiła o podpisanie oświadczenia o zamiarze zbycia nieruchomości. Strona pozwana stwierdziła, że powódka nie była przygotowana do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie ustalonym do jej zawarcia.

W dalszym toku postępowania strony podtrzymały stanowiska dotychczas zajęte w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje:

W Dniu 18 lutego 2020 r. w Kancelarii Notarialnej w M. przed notariuszem M. O. powódka M. K. (poprzednie nazwisko G.) zawarła z pozwanym, M. C., umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Na podstawie § 4 umowy przedwstępnej pozwany zobowiązał się sprzedać powódce:

1) nieruchomość oznaczoną geodezyjnie jako działka numer (...) o powierzchni 5,5600 ha stanowiącą grunty orne (RIVa, RIVb), grunty pod rowami (W), nieużytki (N) objętą księgą wieczystą KW (...), położoną w obrębie ewidencyjnym S., gmina D.,

2) nieruchomość oznaczoną geodezyjnie jako działka numer (...) o powierzchni 0,6500 ha, stanowiącą grunty orne (RIVb), nieużytki (N) objętą księgą wieczystą KW (...), położoną w obrębie ewidencyjnym S., gmina D.,

3) nieruchomość oznaczoną geodezyjnie jako działka numer (...) o powierzchni 11,7676 ha, stanowiącą grunty orne (RIIIa, RIIIb, RIVa, RIVb), pastwiska trwałe (PsIII), nieużytki (N) objętą księgą wieczystą KW (...), położoną w obrębie ewidencyjnym S., gmina D.,

za cenę łączną 734.731,00 zł.

W § 4 umowy powódka oświadczyła, że powyższe nieruchomości zobowiązuje się kupić za wyżej wymienioną cenę oraz, że na dzień zawarcia umowy przedwstępnej jest stanu wolnego, a powyższe grunty wejdą w skład jej gospodarstwa rolnego i na powyższych gruntach będzie prowadziła gospodarstwo rolne przez okres co najmniej pięciu lat od daty nabycia.

W myśl § 3 umowy pozwany zobowiązał się przedłożyć do umowy przyrzeczonej:

- wypis i wyrys dla zbywanych działek,

- zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanych działek w planach zagospodarowania przestrzennego i o rewitalizacji,

- zaświadczenie, że zbywane działki nie są lasem i nie są przeznaczone pod zalesienie,

- zaświadczenie o braku zaległości w podatkach od nieruchomości oraz w opłacaniu składek w KRUS,

- zgody na wykreślenie hipotek.

Natomiast powódka zobowiązała się przedłożyć do umowy przyrzeczonej:

- zaświadczenie o posiadanym gospodarstwie rolnym,

- zaświadczenie o zameldowaniu,

- prawomocną decyzję Krajowego Ośrodka (...) wyrażającą zgodę na nabycie działek.

Na podstawie § 6 umowy strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną w terminie do dnia 30 września 2020 r.

W myśl § 8 umowy w razie niewykonania umowy przez nabywcę, sprzedający może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować.

W dniu 24 lutego 2020 r. powódka dokonała przelewu na rzecz pozwanego w wysokości 115.000 zł tytułem zadatku zgodnie z postanowieniem umowy przedwstępnej.

/dowód: umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego z dnia 18 lutego 2020 r. Repertorium A Nr 1480/2020 - k. 23-31 akt, potwierdzenie przelewu – k. 32 akt, zeznania świadka M. O. – k. 200v-201 akt i k. 202 akt od 01:06:31 do 01:16:58, zeznania powódki – k. 246-246v akt i k. 248 akt od 00:49:16 do 01:04:41 , zeznania pozwanego – k. 246v-247v akt i k. 248 akt od 01:09:24 do 01:29:27 /

Powódka złożyła w dniu 14 lipca 2020 r. wniosek o wpisanie do ksiąg wieczystych przedmiotowych nieruchomości ostrzeżeń o jej zawarciu.

/dowód: potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej od wpisu ostrzeżenia do księgi wieczystej – k. 33 akt, wydruk z elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 34-45 akt, wydruk z elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 46-53 akt, wydruk z elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 54-61 akt/

Dla niektórych jednostek Krajowego Ośrodka (...) (dalej: KOWR) umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest wystarczająca do wydania pozytywnej decyzji o wyrażeniu zgody na zbycie, w innych przypadkach organ sam zwraca się o takie oświadczenie do zbywcy. Pozwany kontaktował się ze S. R. (1) oraz z bankiem przed dniem 30 września 2020 r. w celu zawarcia umowy przyrzeczonej z powódką. We wrześniu 2020 r. pozwany był gotowy do zawarcia umowy przyrzeczonej z powódką.

/dowód: zeznania świadka S. R. (1) – k. 245-245v akt i k. 248 akt od 00:02:40 do 00:36:33, zeznania pozwanego - k. 246v-247v akt i k. 248 akt od 01:09:24 do 01:29:27/

Pozwany pozostawał w kontakcie z ojcem powódki P. G. do maja 2020 r. Pozwany skontaktował się z KOWR przed dniem 30 września 2020 r. i uzyskał informację, że powódka nie złożyła wniosku o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych i postępowanie administracyjne w przedmiocie wydania decyzji nie zostało wszczęte przed dniem 30 września 2020 roku. Pozwany został poinformowany, że jeśli procedura zostanie wszczęta, to zostanie o tym zawiadomiony. Pozwany nie był wzywany przez powódkę do zawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 30 września 2020 r.

/dowód: zeznania pozwanego – k. 246v-247v akt i k. 248 akt od 01:09:24 do 01:29:27/

Powódka w dniu 9 listopada 2020 r. drogą mailową skontaktowała się z KOWR i zapytała o dokumentację, którą zgodnie z umową przedwstępną była zobowiązana do przedłożenia przy podpisaniu umowy. Powódka zapytała czy potrzebne są dokumenty w postaci oświadczenia zbywcy nieruchomości rolnej oraz oświadczenia zbywcy, skoro wraz z pozwanym zawarła umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

W odpowiedzi z dnia 9 listopada 2020 r. przedstawiciel KOWR udzielił powódce odpowiedzi wskazując, że brak oświadczenia zbywcy jest brakiem formalnym i musi być złożone.

Powódka wystosowała do pozwanego dokumenty: oświadczenie zbywcy oraz oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej datowane na dzień 9 listopada 2020 r. Pozwany był w kontakcie z powódką w dacie zawarcia umowy przedwstępnej oraz w dniu 9 listopada 2020 r., tj. w dniu, gdy powódka zgłosiła się do pozwanego po oświadczenie zbywcy. Powódka także wcześniej, przed dniem 30 września 2020 roku zwracała się do pozwanego o podpisanie przez niego oświadczenia zbywcy o zamiarze zbycia nieruchomości, lecz bezskutecznie.

/dowód: korespondencja mailowa powódki z przedstawicielem KOWR – k. 62-64 akt, oświadczenie zbywcy z dnia 9 listopada 2020 r. – k. 127 akt, oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej z dnia 9 listopada 2020 r. – k. 128 akt, zeznania powódki – k. 246-246v akt i k. 248 akt od 00:49:16 do 01:04:41, zeznania pozwanego – k. 246v-247v akt i k. 248 akt od 01:09:24 do 01:29:27, zeznania świadka P. G. – k. 199-200 akt i k. 202 akt od 00:05:01 do 00:36:10, zeznania świadka R. K. – k. 200 akt i k. 202 akt od 00:39:45 do 00:49:38/

Powódka dopiero w dniu 9 listopada 2020 r. zdecydowała się złożyć wniosek do KOWR o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych. Do wniosku powódka nie załączyła oświadczenia pozwanego o zamiarze zbycia nieruchomości przez jego zbywcę.

W dniu 18 listopada 2020 r. Dyrektor Generalny KOWR wydał zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego i możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Powódka nie była wzywana do uzupełnienia braków formalnych.

/dowód: wniosek o wyrażenie zgody składany przez osobę fizyczną zamierzającą utworzyć gospodarstwo rodzinne z dnia 9 listopada 2020 r. wraz z załącznikami – k. 65-76 akt, zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego i możliwości zapoznania się z aktami sprawy z dnia 18 listopada 2020 r. – k. 77-78 akt/

Pismem z dnia 26 listopada 2020 r. pozwany oświadczył, że odstępuje od umowy przedwstępnej oraz zatrzymuje otrzymany zadatek. Pozwany uzasadnił swoją decyzję wskazując na fakt, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło na skutek okoliczności, za które powódka ponosi wyłączną odpowiedzialność, ponieważ uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej we wskazanym w umowie przedwstępnej terminie.

W odpowiedzi z dnia 8 grudnia 2020 r., powódka oświadczyła pozwanemu, że uznaje jego odstąpienie za bezskuteczne, gdyż nigdy nie uchylała się od wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, a opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej wynika wyłącznie z odmowy współdziałania przez pozwanego z powódką poprzez odmowę przedłożenia powódce oświadczenia o zamiarze zbycia nieruchomości rolnych. Ponadto, w niniejszym piśmie powódka wezwała pozwanego do przesłania w terminie 3 dni od daty doręczenia wezwania, podpisanego przez pozwanego oświadczenia jako zbywcy nieruchomości rolnej o zamiarze zbycia nieruchomości rolnych będących przedmiotem umowy przedwstępnej na rzecz powódki.

/dowód: oświadczenie o odstąpieniu od umowy i zatrzymaniu zadatku z dnia 26 listopada 2020 r. – k. 79 akt, odpowiedź na pismo z wezwaniem do złożenia oświadczenia wraz z ZPO - k. 80-85 akt/

Dyrektor Generalny KOWR decyzją z dnia 16 grudnia 2020 r. wyraził zgodę na nabycie przez powódkę przedmiotowych nieruchomości rolnych stanowiących własność pozwanego. Od powyższej decyzji pozwany złożył odwołanie. Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi decyzją z dnia 25 stycznia 2021 r. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

/dowód: decyzja nr (...) z dnia 16 grudnia 2020 r. – k. 86-87 akt, decyzja Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 25 stycznia 2021 r. – k. 88-89, 225-226 akt/

Powódka pismem z dnia 1 lutego 2021 r. wezwała pozwanego do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości wyznaczając termin na 22 lutego 2021 r. W dniu 22 lutego 2021 r. pozwany oświadczył, że odstąpił od umowy pismem z dnia 26 listopada 2020 r., zachowując zadatek, albowiem kupująca nie spełniła zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej. Pomiędzy stronami nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.

/dowód: wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości z dnia 1 lutego 2021 r. wraz z ZPO – k. 90-100 akt, protokół w formie aktu notarialnego z dnia 22 lutego 2021 roku, Repertorium A Nr 1677/2021 – k. 101-102 akt, zaświadczenie o zameldowaniu z dnia 9 listopada 2020 r. – k. 103 akt, oświadczenie nabywcy z dnia 9 lutego 2021 r. – k. 104 akt, zeznania świadka M. O. – k. 200v-201akt i k. 202 akt od 01:06:31 do 01:16:58 /

W okresie do wyznaczonej daty zawarcia umowy przyrzeczonej z powódką, pozwany w dniu 6 lipca 2020 roku zawarł z T. D. pisemną umowę przedwstępną sprzedaży tych samych nieruchomości, które były przedmiotem umowy przedwstępnej pomiędzy stronami, za wyższą kwotę. W dniu 27 stycznia 2021 r. ojciec powódki, P. G. złożył zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przez pozwanego przestępstwa z art. 286 § 1 k.k. Komenda Powiatowa Policji w M. prowadziła postępowanie w sprawie, czy pozwany działając w celu osiągnięcia korzyści majątkowej wprowadził w błąd T. D. co do zamiaru i możliwości wywiązania się z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w ten sposób, że mimo zawartej umowy z powódką, zawarł umowę przedwstępną sprzedaży tych samych gruntów, pobierając od T. D. zadatek, po czym nie dopełniając warunków umownych nie zwrócił wpłaconych pieniędzy T. D..

Postanowieniem z dnia 23 lipca 2021 r. postępowanie karne zostało umorzone. Pozwany ostatecznie nie sprzedał przedmiotowych nieruchomości T. D., a pobrany od niego zadatek zwrócił. T. D. dowiedział się, że nieruchomości są już przedmiotem innej umowy, zatem wycofał się z chęci ich nabycia i ustnie wezwał pozwanego do zwrotu zadatku, co nastąpiło. Sprawę rozwiązano polubownie.

/dowód: zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa z dnia 27 stycznia 2021 r. – k. 105 akt, załącznik do akt- akta karne PR DS 172.2021, umowa przedwstępna z dnia 6 lipca 2020 r. – k. 191-192 akt, zeznania świadka P. G. – k. 199-200 akt i k. 202 akt od 00:05:01 do 00:36:10, zeznania świadka T. D. – k. 200-200v akt i k. 202 akt od 00:53:29 do 01:02:22/

W piśmie z dnia 14 kwietnia 2022 r. KOWR wskazał, że nie zażądał od pozwanego zobowiązania do podpisania oświadczenia woli o zamiarze zbycia na rzecz powódki, ponieważ do akt sprawy powódka przedłożyła przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, która w ocenie organu miała charakter deklaracji zbycia na rzecz powódki.

/dowód: pismo KOWR z dnia 14 kwietnia 2022 r. – k. 212 akt/

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wiarygodnych dokumentów, złożonych przez strony w toku postępowania, zeznań świadków oraz stron.

Sąd uznał za wiarygodne dowody z dokumentów zebrane w sprawie, albowiem zostały sporządzone we właściwej formie, przewidzianej dla tego typu dokumentów. Były przejrzyste i jasne. Ich autentyczność nie budziła również wątpliwości Sądu, wobec ich treści i formy nie były także stawiane zarzuty przez strony procesu.

Sąd nie dał wiary zeznaniom świadków P. G. oraz R. K. w zakresie w jakim zeznali, że pozwany zgłosił się do nich przed dniem 30 września 2020 r. w celu przesunięcia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Świadkowie zeznali, że pozwany nie zdążył przygotować wymaganych dokumentów. Świadek P. G. zeznał, że udał się w tej sprawie do notariusza, jednak nie ustalił terminu zawarcia aneksu do umowy, ponieważ nie mógł skontaktować się z pozwanym. Ponadto stwierdził, że razem z powódką nie mogli uzyskać oświadczenia pozwanego o zamiarze zbycia nieruchomości przed datą 30 września 2020 r., mimo, że zwracali się o niniejsze oświadczenie do pozwanego. Jednak w zebranym w sprawie materiale dowodowym takie twierdzenia świadka P. G. w zakresie tego, iż to sam pozwany zwracał się o przesunięcie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie znalazły potwierdzenia, a pozwany im kategorycznie zaprzeczył. Ojciec powódki zeznał również, że powódka kontaktowała się z KOWR przedstawiając zaistniałe okoliczności. Z zeznań wskazanego świadka wynika, że KOWR skierował do pozwanego oświadczenie o woli sprzedaży nieruchomości, a odpowiedź pozwanego w tym zakresie była negatywna i pozwany wyjaśnił, że nie zamierza sprzedawać nieruchomości. Takim twierdzeniom jednoznacznie zaprzecza sam KOWR, który w piśmie z dnia 14 kwietnia 2022 r. wskazał, że nie zażądał od pozwanego zobowiązania do podpisania oświadczenia woli o zamiarze zbycia na rzecz powódki, ponieważ do akt sprawy powódka przedłożyła przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, która w ocenie organu miała charakter deklaracji zbycia na rzecz powódki. Potwierdza to brak możliwości uznania niniejszego świadka za wiarygodnego we wskazanym zakresie jego zeznań. Natomiast wskazany świadek przyznał, że wniosek do KOWR powódka złożyła już po ustalonej dacie zawarcia umowy przyrzeczonej. Sąd uznał również zeznania świadka R. K. za niewiarygodne w tym samym zakresie. W ocenie Sądu z przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego wynika, że powódka próbowała jeszcze przed datą wyznaczoną dla umowy przyrzeczonej uzyskać od pozwanego oświadczenie zbywcy nieruchomości, aczkolwiek podnieść należy, że w okolicznościach niniejszej sprawy i wobec obowiązków powódki, które ona sama musiała dopełnić do tej daty, okoliczność ta nie miała znaczenia dla oceny sprawy, a ponadto z samych zeznań powódki wynika, że o konieczności posiadania odrębnego oświadczenia zbywcy dowiedziała się z maila przedstawiciela KOWR z dnia 9 listopada 2020 r., a pomimo tego bez niego zdecydowała się złożyć wniosek o wyrażenie zgody dopiero w listopadzie 2020 roku, i to w sposób skuteczny.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadków T. D., M. O. oraz S. R. (1). Ich zeznania były spontaniczne, logiczne i zgodne ze stanem wiedzy, jaki posiadali w sprawie, a ponadto korespondowały z pozostałym materiałem zgromadzonym w sprawie. Istotne znaczenie dla sprawy miały zeznania świadka S. R. (1). Świadek wyjaśnił, że dla niektórych jednostek KOWR umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest wystarczająca do wydania pozytywnej decyzji o wyrażeniu zgody na zbycie, w innych przypadkach organ sam zwraca się o takie oświadczenie do zbywcy. Ponadto, świadek potwierdził, że pozwany kontaktował się z nim przed dniem 30 września 2020 r. w celu zawarcia umowy przyrzeczonej z powódką, konsultował się z nim w tej sprawie.

Sąd co do zasady dał wiarę zeznaniom świadka S. M., jednak uznał, że nie były istotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Świadek wyjaśnił okoliczności zawarcia umowy pomiędzy nim, a ojcem pozwanego. Świadek zeznawał na okoliczność istnienia problemów finansowych, które zdaniem powódki ma rodzina pozwanego. Wskazany świadek zeznał natomiast, że pozwany nie ma wobec niego żadnych zobowiązań finansowych oraz, że świadek nie brał udziału w żadnej transakcji pomiędzy powódką, a pozwanym.

Sąd nie dał wiary zeznaniom powódki na okoliczność ustalenia przeszkód co do zawarcia umowy definitywnej w terminie. Powódka zeznała, że pozwany zwracał się do niej i jej ojca o przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, twierdząc, że nie zgromadził wymaganych dokumentów, a ponadto, że pozwany nie zgodził się na aneks do umowy w formie aktu notarialnego, w którym termin zawarcia umowy przyrzeczonej zostałby wydłużony. Powódka zeznała również, że nie było ustalonego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 30 września 2020 r., ponieważ powódka nie miała prawomocnej decyzji KOWR. Inne jednak wnioski wynikają z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 18 lutego 2020 r. Powódka przyznała natomiast, że złożyła wniosek do KOWR dopiero w dniu 9 listopada 2020 r., ale była przekonana, że KOWR nie wyda decyzji pozytywnej. Mimo to złożyła wniosek, co w ocenie Sądu jest ze sobą sprzeczne. Jaki cel byłby bowiem w składaniu wniosku, skoro w ocenie powódki decyzja organu byłaby odmowna. Ponadto, powódka stwierdziła, że zwlekała z wnioskiem do KOWR, ponieważ pozwany zapewniał, że złoży oświadczenie zbywcy, a ona wraz z ojcem wielokrotnie zwracali się o niniejsze oświadczenie do pozwanego. Takie twierdzenia strony powodowej pozostają sprzeczne z zeznaniami pozwanego, ale o ile Sąd ustalił, że takie pisemne oświadczenie zostało skierowane do pozwanego już po dacie wyznaczonej na zawarcie umowy definitywnej, zaś wcześniej powódka ustnie zwracała się do pozwanego o wydanie takiego zaświadczenia, to jednakże ostatecznie nie miały one znaczenia dla oceny sprawy.

Na walor wiarygodności zasługiwały zeznania pozwanego. Pozwany wyjaśnił, że w dniu 30 września 2020 r. był gotowy do zawarcia umowy przyrzeczonej i miał wolę zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości powódce. Jego zeznania były logiczne, spójne, a dokumenty zebrane w niniejszej sprawie, wskazane wyżej w stanie faktycznym, potwierdzają jego twierdzenia. Ponadto pozwany wyjaśnił, że żadna ze stron nie zwracała się o przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Zdaniem Sądu powódka skutecznie nie podważyła dowodowo tego stanowiska i zeznań pozwanego.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 390 § 1 i 2 k.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

W sprawie, w której uprawniony na podstawie art. 390 § 2 w zw. z art. 64 k.c. domaga się złożenia przez pozwanego oświadczenia woli kreującego zarazem umowę przyrzeczoną, żądanie to musi obejmować treść oświadczenia, jakiego powód oczekuje i domaga się od pozwanego, musi nadto pozostawać
w zgodzie z treścią umowy przedwstępnej i obejmować postanowienia dotyczące umowy przyrzeczonej; dopiero bowiem takie oświadczenie woli pozwanego prowadzi do założonego przez powoda skutku w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2015r., III CSK 114/14, LEX nr 1648704).

W pierwszej kolejności Sąd uznał, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z dnia 18 lutego 2020 r. zawarta została w formie aktu notarialnego, czyniła zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. W niniejszej umowie, oprócz oznaczenia przedmiotowo istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, a więc przedmiotów sprzedaży oraz ich ceny, strony oznaczyły również termin jej zawarcia. W związku z powyższym można stwierdzić, że umowa przedwstępna została ważnie zawarta, ponieważ określała wszystkie istotne warunki na jakich miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Jednocześnie w myśl § 3 umowy przedwstępnej pozwany zobowiązał się przedłożyć do umowy przyrzeczonej: wypis i wyrys dla zbywanych działek, zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanych działek w planach zagospodarowania przestrzennego i o rewitalizacji, zaświadczenie, że zbywane działki nie są lasem i nie są przeznaczone pod zalesienie, zaświadczenie o braku zaległości w podatkach od nieruchomości oraz w opłacaniu składek w KRUS oraz zgody na wykreślenie hipotek. Natomiast powódka zobowiązała się przedłożyć do umowy przyrzeczonej: zaświadczenie o posiadanym gospodarstwie rolnym, zaświadczenie o zameldowaniu oraz prawomocną decyzję Krajowego Ośrodka (...) wyrażającą zgodę na nabycie działek.

Sąd zważył, że zupełnie bezzasadne okazały się twierdzenia powódki, jakoby brak zawarcia umowy przyrzeczonej wynikało z wyłącznej winy pozwanego. Na podstawie § 6 przedmiotowej umowy przedwstępnej strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną w terminie do dnia 30 września 2020 r., w związku z powyższym maksymalnie do tego terminu obie strony musiały przygotować wszystkie wymagane dokumenty. Zdaniem powódki, pozwany wielokrotnie prosił jej ojca, aby przedłużyć termin zawarcia umowy przyrzeczonej, ponieważ nie miał skompletowanych wszystkich dokumentów wskazanych w § 3 umowy przedwstępnej. Na potwierdzenie tej tezy powódka nie przedstawiła jednak żadnych dowodów, jej słowa potwierdzili jedynie powołani przez nią świadkowie tj. ojciec P. G. oraz mąż R. K., zatem osoby, których zeznania były skierowane na konkretny skutek procesowy. Pozwany zaprzeczył takim twierdzeniom, zatem zgodnie z regułą dowodową z art. 6 k.c., to na powódce ciążył ciężar udowodnienia swoich twierdzeń. W ocenie Sądu, powódka nie zdołała udowodnić tych okoliczności. W trakcie składania zeznań pozwany wyjaśnił, że skompletował wszystkie wymagane dokumenty do daty 30 września 2020 r. i chciał wówczas zawrzeć z powódką umowę sprzedaży nieruchomości. Jego twierdzenia potwierdził świadek S. R. (1) w trakcie składania zeznań. Jednak, nawet gdyby uznać twierdzenia powódki za prawdziwe, że pozwany wnioskował o przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, to strony nie zawarły aneksu do umowy przedwstępnej w wymaganej formie aktu notarialnego, w którym zmieniłyby ostateczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a zatem bez wątpienia były związane terminem wskazanym w umowie z dnia 18 lutego 2020 r. Brak aneksu do umowy przedwstępnej w zakresie przedłużenia terminu nie pozwala zatem na przyjęcie, że doszło do wydłużenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

W ocenie Sądu, teza powódki, jakoby nie uchylała się od wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, nie znajduje potwierdzenia. Postępowanie dowodowe w niniejszej sprawie wykazało, że powódka dopiero po dacie wyznaczonej dla umowy przedwstępnej zwróciła się najpierw o informacje do KOWR w zakresie potrzebnych dokumentów do wniosku o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości i dopiero w dniu 9 listopada 2020 r. złożyła wniosek do KOWR o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych, a w dniu 18 listopada 2020 r. Dyrektor Generalny KOWR wydał zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego i możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Należy zatem uznać, że bezspornie powódka zainicjowała procedurę administracyjną po ostatecznej dacie zawarcia umowy przyrzeczonej. Decyzja KOWR z oczywistych względów również została wydana po terminie 30 września 2020 r., a warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej było posiadania przez powódkę prawomocnej decyzji KOWR już w dacie 30 września 2020 r. Bez wątpienia, powódka nie wywiązała się zatem z warunków zawartych w umowie przedwstępnej. Na marginesie Sąd wskazuje, że również pozostałe dokumenty wymagane do zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie § 3 umowy przedwstępnej datowane są na listopad 2020 r., a więc po terminie zawarcia umowy przyrzeczonej. Ustalenia poczynione w tym zakresie wskazują, że M. K. dążyła z całą pewnością do pozyskania przedmiotowej decyzji KOWR, jednak po ustalonym przez strony terminie. W ocenie Sądu nie było przeszkód, aby wniosek o wyrażenie zgody do KOWR został złożony jeszcze przed datą 30 września 2020 roku.

W dalszej kolejności Sąd pochylił się nad twierdzeniem powódki, jakoby brak posiadania przez nią prawomocnej decyzji KOWR w wymaganym terminie nie było spowodowane jej winą, a informacją uzyskaną z KOWR. Powódka wskazała, że drogą mailową skontaktowała się z KOWR i zapytała o dokumentację, którą zgodnie z umową przedwstępną była zobowiązana do przedłożenia przy podpisaniu umowy. Powódka zapytała czy potrzebne są dokumenty w postaci oświadczenia zbywcy nieruchomości rolnej, skoro razem z pozwanym zawarła przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Powódka w trakcie składania zeznań wyjaśniła, że w odpowiedzi z dnia 9 listopada 2020 r. przedstawiciel KOWR wskazał, że brak oświadczenia jest brakiem formalnym i musi być złożone. Należy jednak w tym miejscu podkreślić, że mail z tym pytaniem powódka wysłała dopiero w dniu 9 listopada 2020 r., a zatem ponad miesiąc po ostatecznym terminie, do którego strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną. Trudno zatem zgodzić się z argumentacją powódki, jakoby nie była to jej wina, że dopiero po takim czasie zainteresowała się wymaganymi dokumentami w celu uzyskania pozytywnej decyzji KOWR. Powódka stwierdziła, że KOWR błędnie poinformował ją o wymaganych dokumentach w celu wydania pozytywnej opinii organu wskazując, że konieczne jest oświadczenie zbywcy. Co prawda, w odpowiedzi z dnia 9 listopada 2020 r. przedstawiciel KOWR faktycznie wskazał, że brak oświadczenia jest brakiem formalnym i musi być złożone. Zgodnie z art. 2a ust. 5c pkt 5 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego do wniosku o wydanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej, kierowanego do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, dołącza się oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o zamiarze zbycia nieruchomości rolnej na rzecz wnioskodawcy. Jednak, jak wskazuje orzecznictwo sądów administracyjnych umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego zastępuje oświadczenie zbywcy o zamiarze zbycia nieruchomości. W związku z powyższym odrębne oświadczenie zbywcy nie jest wymagane i brak załączenia takiego oświadczenia do wniosku o wyrażenie zgody do KOWR nie jest brakiem formalnym. W związku z powyższym, było to jedynie subiektywne przekonanie powódki, że oświadczenie zbywcy jest konieczne. Jeśli jednak nawet uznać, że odpowiedź KOWR faktycznie wprowadziła powódkę w błąd, a ona była przekonana, że takie oświadczenie jest wymagane, to nadal jej twierdzenia w tym względzie nie są racjonalne. Na potwierdzenie powyższej tez powołać należy się m.in. na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2022 roku w sprawie I OSK 1582/21 (LEX nr 3304277), zgodnie z którym wprowadzenie w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego wymogu przedstawienia wraz z wnioskiem o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej określonych załączników nie uprawnia organu do badania i oceny ich treści na etapie analizy czy w sprawie występują formalne przeszkody do wszczęcia i prowadzenia postępowania. Organ powinien w takim przypadku ustalić wyłącznie, czy wraz z wnioskiem złożono załączniki dotyczące problematyki wskazanej w przepisach art. 2a ust. 5c ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, powstrzymując się z ich oceną merytoryczną do momentu wydawania rozstrzygnięcia w sprawie. Ponadto zamiar zbycia nieruchomości przez zbywcę, w tym przypadku przez pozwanego, w sposób wystarczający i przesądzający został wyrażony w formie aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży, co wielokrotnie podkreślano w orzecznictwie administracyjnym (vide wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 czerwca 2019 roku, IV SA/Wa 656/19, LEX nr 3019285 oraz z dnia 23 maja 2019 roku, IV SA/Wa 537/19, LEX nr 3073941). Podnieść należy, że na powyższe okoliczności wskazywał także świadek S. R. (1), który zajmował się takim sprawami.

Nie uszło bowiem uwadze Sądu, że powódka twierdziła, że będąc przekonana o konieczności uzyskania odrębnego od umowy przedwstępnej oświadczenia woli pozwanego o zamiarze zbycia na jej rzecz nieruchomości rolnej, wielokrotnie zwracała się za pośrednictwem swojego ojca P. G. do pozwanego celem uzyskania powyższego oświadczenia woli. Powódka podkreśliła, że mimo zbliżającego się terminu zawarcia umowy przyrzeczonej pozwany w dalszym ciągu odmawiał wydania pisemnego oświadczenia, przez co nie mogła złożyć do KOWR wniosku o wyrażenie zgody na nabycie przedmiotowych nieruchomości. Po pierwsze, sama powódka powoływała się na odpowiedź z KOWR z dnia 9 listopada 2020 r., z której dowiedziała się o konieczności posiadania odrębnego oświadczenia zbywcy. Po drugie, powódka stwierdziła, że wystosowała do pozwanego takie oświadczenie i owszem pozwany potwierdził, że je otrzymał. Natomiast było ono datowane dopiero na dzień 9 listopada 2020 r. Po trzecie, pozwany zaprzeczył, jakoby przed dniem 30 września 2020 r. powódka lub jej ojciec domagali się od niego niniejszego oświadczenia, a opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej wynikało wyłącznie z odmowy współdziałania przez pozwanego z powódką poprzez odmowę przedstawienia przedmiotowego oświadczenia. W istocie, powódka nie udowodniła, aby przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej wystosowała do pozwanego takie pisemne oświadczenie, a jedynie mogła ona zwracać się ustnie do pozwanego o wydanie takiego oświadczenia, co i tak nie miało znaczenia dla oceny sprawy. Dowody zebrane w niniejszej sprawie wskazują, że jedyne pisemne oświadczenie, które powódka załączyła to właśnie powyżej wskazane oświadczenie z dnia 9 listopada 2020 r. oraz w odpowiedzi z dnia 8 grudnia 2020 r. na oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, powódka wezwała pozwanego do przesłania oświadczenia w terminie 3 dni od daty doręczenia wezwania. Bezspornie oba dokumenty zostały wystosowane przez powódkę do pozwanego po ostatecznej dacie zawarcia umowy przyrzeczonej. Okoliczność tego rodzaju, że wcześniej ustnie powódka zgłaszała pozwanemu konieczność złożenia takiego oświadczenia, ostatecznie w sprawie nie mogły wywołać zamierzonego przez nią skutku w sprawie.

Należy podkreślić, że w piśmie z dnia 14 kwietnia 2022 r. KOWR wskazał, że nie zażądał od zbywcy zobowiązania do podpisania oświadczenia woli o zamiarze zbycia na rzecz powódki, ponieważ do akt sprawy powódka przedłożyła przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, która w ocenie organu miała charakter deklaracji zbycia na rzecz powódki. Nie było więc podstaw do odmowy wydania pozytywnej decyzji i decyzją z dnia 16 grudnia 2020 r. Dyrektor Generalny KOWR wyraził zgodę na nabycie przez powódkę przedmiotowych nieruchomości rolnych stanowiących własność pozwanego. Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi decyzją z dnia 25 stycznia 2021 r. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Jednak niniejszą decyzję powódka na podstawie umowy przedwstępnej miała obowiązek posiadać do dnia 30 września 2020 r.

W wyroku z dnia 16 grudnia 2005 r. (III CK 344/05) Sąd Najwyższy stwierdził, że przez uchylanie się od zawarcia umowy „należy rozumieć tylko bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej, będące przejawem niewykonania umowy przedwstępnej, powinno więc być rozumiane jako świadome działanie lub zaniechanie, zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem”. Takie zaniechanie w ocenie Sądu powódce można zarzucić, szczególnie, że wykonanie przez powódkę warunku umowy przedwstępnej było wyraźnie połączone z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sąd zważył, że wszelkie zarzuty powódki co do nieuczciwego postępowania pozwanego w zakresie podpisania przez niego przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowych nieruchomości z T. D., było nieistotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Postępowanie w tym przedmiocie przeciwko M. C. zostało umorzone w dniu 23 lipca 2021 r. W trakcie składania zeznań w niniejszej sprawie, T. D. potwierdził, że ostatecznie nie doszło do sprzedaży przedmiotowych nieruchomości pomiędzy nim, a pozwanym. Co ważne, jak już dostało wskazane, do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z wyłącznej winy powódki. Natomiast do dnia 30 września 2020 r. pozwany ostatecznie oczekiwał sprzedaży nieruchomości na rzecz powódki i przygotował wszystkie niezbędne dokumenty. Jednak jak wynika z zeznań pozwanego, dowiedział się z KOWR, że do uzgodnionego przez strony terminu, powódka nawet nie wszczęła procedury administracyjnej. Z tego względu pismem z dnia 26 listopada 2020 r. pozwany oświadczył powódce, że odstępuje od umowy przedwstępnej oraz zatrzymuje otrzymany zadatek. Nie zasługuje za uznanie argument powódki, że o nieuczciwości pozwanego świadczy fakt, że pozwany wypowiedział umowę dopiero po złożeniu wniosku powódki do KOWR. Pozwany miał prawo tak uczynić, ponieważ na podstawie § 8 umowy przedwstępnej, w razie niewykonania umowy przez nabywcę, sprzedający może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Odstąpienie od umowy pozwanego było zatem skuteczne. Reasumując, oczywiście zachowanie pozwanego w tym zakresie, w którym zawarł on kolejną umowę sprzedaży tych samych nieruchomości, nie było właściwym i uczciwym w stosunku do powódki, ale ostatecznie wobec wycofania się z tej transakcji, nie ono stanowiło przeszkody do zawarcia umowy definitywnej w wyznaczonym terminie. Pozwany nie otrzymał wezwania do zawarcia umowy definitywnej w wyznaczonym terminie, a był ostatecznie gotowy do jej zawarcia, a bynajmniej powódka nie wykazała okoliczności przeciwnej.

W ocenie Sądu, w uzgodnionym terminie nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z powodu niewykonania warunków umowy przedwstępnej. Nastąpiło to z winy powódki, ponieważ przed terminem 30 września 2020 r., nie podjęła żadnej czynności w kierunku wszczęcia postępowania i uzyskania niezbędnej decyzji organu administracyjnego, co niewątpliwie powinna uczynić. W tej sytuacji pozwany był uprawniony do skutecznego odstąpienia od umowy, co też uczynił. W tych okolicznościach sprawy zupełnie bez znaczenia były zarzuty odnoszące się do zaniżenia ceny w umowie przedwstępnej czy oznaczenia terminu umowy definitywnej, oraz powoływanie się na zasady współżycia społecznego czy nadużycia swojego prawa ze strony pozwanego, mając na uwadze brak spełnienia wymagań do umowy po stronie powodowej. W tej pierwszej kwestii jedynie podnieść należy, że przecież strony swobodnie ustaliły treść umowy przedwstępnej, w sprawie brak dowodu na to, aby któraś ze stron działała pod jakimkolwiek przymusem co do warunków umowy. W tej drugiej kwestii podnieść należy, że sama powódka zaniechała swoich obowiązków w terminie wyznaczonym.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 390 § 2 k.c. a contrario oddalił powództwo (punkt 1 wyroku).

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w związku z § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Na koszty procesu w niniejszej sprawie złożyło się wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w wysokości 10.800 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa-17 zł. W związku z powyższym, Sąd zasadził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 10.817 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za okres od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt 2 wyroku).