Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Bydgoszczy

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 sierpnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Agnieszka Dutkiewicz

po rozpoznaniu w dniu 2 sierpnia 2024 r. w Bydgoszczy

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B.

przeciwko G. R.

o zapłatę

I zasądza od pozwanej G. R. na rzecz strony powodowej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. kwotę 160 000 zł (sto sześćdziesiąt tysięcy złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 03.06.2020 r. do dnia zapłaty;

II oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III zasądza od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 15 417 zł (piętnaście tysięcy czterysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia prawomocności wyroku do dnia zapłaty;

IV nakazuje pozwanej, aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Bydgoszczy kwotę 2059,51 zł (dwa tysiące pięćdziesiąt dziewięć złotych 51/100) tytułem brakującej części kosztów sądowych – wynagrodzenia biegłej w zakresie nie znajdującym pokrycia w zaliczce uiszczonej przez stronę powodową.

SSO Agnieszka Dutkiewicz

I C 844/21

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 2 lipca 2021 r. powód (...) Sp. z o.o. z siedzibą w B. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanej G. R. kwoty 160.000,00 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 21 maja 2020 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazał, że umową z dnia 28 czerwca 2019 r. zawartą przed zastępcą notarialnym A. G., repertorium A numer (...) pozwana G. R. sprzedała K. S., G. H. i J. H. nieruchomość położoną w B. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) za kwotę 635.000,00 zł. W momencie sprzedaży nieruchomości nie istniały żadne wpisy w III dziale księgi wieczystej świadczące o prawach lub roszczeniach ograniczających własność. Po zawarciu umowy sprzedaży okazało się, że nieruchomość jest dotknięta istotną wadą prawną oraz jednocześnie wadą fizyczną. Powód wskazał, że na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w Bydgoszczy w sprawie o sygn. akt II Ns 1638/09 w postępowaniu prowadzonym z udziałem męża pozwanej A. R., ustanowiona była na nieruchomości służebność przesyłu na rzecz (...) Sp. z o.o. w B.. Zakres służebności w sumie ogranicza 433 m ² nieruchomości, z czego 343 m ² powierzchni przy granicy nieruchomości (urządzenie ciepłownicze sieć i rozdzielnia) i 90 m ² powierzchni, na które przedsiębiorstwo (...) ma wstęp na potrzeby obsługi i konserwacji sieci. Powód wskazał również, że w wyniku stwierdzonej służebności przesyłu w sposób istotny ograniczyło to korzystanie z nieruchomości i jej zagospodarowanie, przede wszystkim jej zabudowę. Nabywcy zamierzali postawić na niej budynek mieszkalny wielorodzinny. Powód pismem z dnia 2 kwietnia 2020 r. poinformował pozwaną o wykryciu wady przez nabywców nieruchomości i ich potencjalnych uprawnieniach. Pismem z dnia 12 maja 2020 r. powodowie złożyli oświadczenie pozwanej o obniżeniu ceny sprzedaży nieruchomości o 160.000,00 zł wzywając ją do zapłaty w terminie do dnia 20 maja 2020 r. Powód wskazał, że nabywcy nieruchomości nie zdecydowali się samodzielnie prowadzić inwestycji i w dniu 16 czerwca 2020 r. sprzedali nieruchomość powodowej spółce, przelewając na nią również swoje wierzytelności wobec pozwanej. Powód podjął czynności celem uregulowania z (...) Sp. z o.o. z siedzibą w B. kwestii ciepłociągu i związanej z nim służebności. Na mocy umowy z (...) Sp. z o.o. z siedzibą w B. z dnia 24 maja 2021 r. powód uzyskał zgodę na przebudowę sieci w granicach nieruchomości i na własny koszt. Strona powodowa uzyskała ofertę na wykonanie prac, która opiewała na kwotę 517.000 zł netto bez podatku od towarów i usług. Powód wskazał, że po wykonaniu tych prac wada fizyczna i prawna nieruchomości pozostanie, ale nie będzie kolidowała z zamierzeniami inwestycyjnymi powoda. Powód również wskazał, że po umowie z (...) Sp. z o.o. z siedzibą w B., gdy znane stały się już znaczne koszty doprowadzenia nieruchomości do oczekiwanego stanu, obniżka ceny okazała się bardzo umiarkowana i nie pokrywa w sposób oczywisty tych kosztów. Powód wyjaśnił w uzasadnieniu pozwu, iż zastosował sposób najłatwiej wymierzalny obniżenia ceny nieruchomości, a mianowicie zestawił powierzchnię nieruchomości dotkniętej służebnością (433 m ²) względem całej powierzchni nieruchomości (1626 m ²) i otrzymał ponad ¼ tej powierzchni. Biorąc pod uwagę cenę sprzedaży nieruchomości 635.000 zł obniżenie ceny powinno wynieść w ocenie powoda kwotę 160.000 zł. Powódka jako dodatkowe uzasadnienie swoich roszczeń wskazała odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanej na podstawie art. 471 kc, zaś jako wysokość swojej szkody – wartość robót polegających na przesunięciu ciepłociągu na działce w taki sposób, aby nadawała się ona do zabudowy planowanej przez nabywców nieruchomości.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości jako bezzasadnego, a nadto nieudowodnionego co do wysokości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego pozwanej, według norm przepisanych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. Pozwana podniosła zarzut braku legitymacji procesowej czynnej powoda, nieudowodnienie przez powoda dochodzonego roszczenia całości jak i części tak co do zasady jak i również wysokości. Jednocześnie pozwana podniosła zarzut nadużycia prawa podmiotowego oraz naruszenie zasad współżycia społecznego poprzez żądanie zapłaty kwoty 160.000,00 zł podczas, gdy nieruchomość w związku z umową zawartą w dniu 16 czerwca 2020 r. została sprzedana za kwotę 640.000,00 zł tj. 5.000,00 zł wyższą, aniżeli cena ustalona treścią umowy sprzedaży z pozwaną.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwana wskazała, że po nabyciu nieruchomości po zmarłym mężu A. R. zdecydowała się na sprzedaż nieruchomości. K. S. prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą w B. wyraził wolę nabycia nieruchomości. W toku spotkań pozwana informowała potencjalnego nabywcę o stanie fizycznym oraz technicznym jak i prawnym nieruchomości. Pozwana wskazała również, że informowała o ustanowionej służebności przesyłu na rzecz (...) Sp. z o.o. z siedzibą w B.. W ocenie pozwanej powód przed zawarciem umowy został poinformowany przez pozwaną i posiadał wiedzę na temat urządzeń ciepłowniczych jak również o tym, że ww. nieruchomość jest obciążona służebnością przesyłu.

Pozwana podniosła nadto zarzut rażącego nadużycia prawa przez powoda, które w jej ocenie godzi w zasady współżycia społecznego i stanowi próbę pozbawionego podstaw prawnych wzbogacenia się powoda kosztem pozwanej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 28 czerwca 2019 r. K. S., G. H. i J. H. zawarli z pozwaną G. R. w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży nieruchomości położonej w B. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą (...) należącą do pozwanej. Strony określiły cenę sprzedaży na kwotę 635 000 zł. W chwili wydania nieruchomości nabywcom nie istniały żadne wpisy w dziale III księgi wieczystej świadczące o prawach lub roszczeniach ograniczających własność. Pozwana oświadczyła, że według jej najlepszej wiedzy na nieruchomości pod powierzchnią gruntu nie znajdują się żadne budowle, ani urządzenia, które ograniczałyby zabudowę, jak również nie występuje zanieczyszczenie gruntu powodujące konieczność rekultywacji. Akt notarialny odczytano, przyjęto i podpisano.

(dowód: akt notarialny nr 3796/2019 k. 11-15., zeznania świadka K. S. k. 130.-134 oraz k.183-184v., zeznania świadka M. M. k. 136-141; przesłuchanie pozwanej k. 184v.-185v.)

Stawający do aktu notarialnego w dniu 28 czerwca 2019 r. K. S., G. H. i J. H. oraz pozwana G. R. zgodzili na zapisy zawarte w akcie notarialnym, co wynika wprost z jego treści.

(dowód: zeznania świadka P. G. z dnia 11 maja 2023 r. k.174v.)

Na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w Bydgoszczy w sprawie o sygn. akt II Ns 1638/09 z dnia 2 marca 2011 r. ustanowiono na rzecz (...) Sp. z o.o. w B. służebność przesyłu obciążającą nieruchomość położoną w B. przy ul. (...), obręb (...) – B. K., oznaczoną jako działka nr (...) o powierzchni 1526 m2, dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) polegającą na:

1)  prawie eksploatacji na nieruchomości obciążonej rur ciepłowniczych w celu prowadzenia dostawy ciepła;

2)  prawie wstępu na nieruchomość obciążoną w celu konserwacji, obsługi, zapobiegania awarii lub usunięcia skutków awarii oraz innych czynności niezbędnych dla prawidłowej obsługi cieplnej, obejmującym pas grutnu, stanowiący strefę (rozumianą jako drogę dojazdową) o powierzchni 90 m ².

Pozwana G. R. miała świadomość, iż rury ciepłownicze (...) Sp. z o.o. w B. przechodzą przez nieruchomość pod ziemią wzdłuż płotu i że z tego tytułu (...) Sp. z o.o. w B. wypłaca jej 188 zł miesięcznie. Za życia jej męża to on otrzymywał te pieniądze od (...) Sp. z o.o. w B..

(dowód: Postanowienie Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 2 marca 2011 r. w sprawie o sygn. akt II Ns 1638/09 – k. 17v., przesłuchanie pozwanej k. 184v.-185v.)

W dniu 31 maja 2021 r. zawarto umowę przelewu wierzytelności pomiędzy K. S., G. H. i J. H., a (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B., na mocy której spółka oświadczyła, iż nabyła od zbywców w drodze umowy sprzedaży nieruchomość położoną w B. przy ul. (...). Nieruchomość była dotknięta wadą prawną w postaci ustanowionej służebności przesyłu. Zbywcy przenieśli wierzytelności opisane w umowie przelewu, tj. wierzytelność wobec pozwanej G. R. o zapłatę kwoty 160 000 zł z tytułu obniżenia ceny nieruchomości oraz wierzytelność o nieoznaczonej w chwili zawierania umowy przelewu wysokości z tytułu odszkodowania z powodu istnienia tej wady nieruchomości. Wierzytelności te zostały przeniesione na rzecz nabywcy wraz z należnościami ubocznymi – w szczególności ustawowymi odsetkami za opóźnienie oraz z wszelkimi prawami z nimi związanymi.

(Dowód: umowa przelewu wierzytelności z dnia 31 maja 2021 r. – k. 25v.)

Spotkania w sprawie nabycia nieruchomości od pozwanej odbywały się przy ulicy (...) w B. w biurze firmy (...). Ze strony nabywców uczestniczyli w nich wyłącznie K. S. oraz M. M.. Pozwanej zależało na szybkiej i bezproblemowej sprzedaży. Umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Pozwana zgłaszała uwagi co do odczytywanej przez notariusza treści umowy. Finalnie umowa została podpisana przez pozwaną. W trakcie rozmów padały wielokrotne pytania o ewentualne służebności lub roszczenia osób trzecich. Pytano również o ewentualne instalacje, które mogły istnieć na działce, a nie zostały uwidocznione na mapach. Pozwana potwierdziła, że na spornej nieruchomości nie są ustanowione służebności przesyłu ograniczające prawo własności. Sprawę prowadził wspólnik K. S. z uwagi na posiadane wykształcenie – inżynier budownictwa. O urządzeniach związanych z wadą prawną nieruchomości świadek otrzymał informacje dopiero w momencie projektowania budynku związanego z inwestycją. Pozwana złożyła oświadczenie do aktu notarialnego, że według jej najlepszej wiedzy pod gruntem nie ma urządzeń, które uniemożliwiłyby zabudowę gruntu lub ją utrudniły.

(dowód: Pisemne zeznania świadka G. W. i A. W. z dnia 14 kwietnia 2022 r. k. 115-116v, 118-119v.; zeznania świadków K. S. i M. M., J. H. – k. 130-141; k.175v oraz G. H. k. 174v.)

Powód zawarł umowę usunięcia kolizji z siecią ciepłowniczą nr (...) z dnia 24 maja 2021 r. z (...) Sp. z o.o. z siedzibą w B., której przedmiotem było ustalenie wzajemnych praw i obowiązków stron w związku z realizacją prac związanych z przebudową magistrali sieci ciepłowniczej, kolidującej z planowaną przez inwestora (powoda) inwestycją polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

(dowód: umowa usunięcia kolizji z siecią ciepłowniczą nr (...) k. 30-32).

W okresie od lutego 2021 r. do października 2021 r. powód przeprowadził następujące czynności związane z przesunięciem ciepłociągu i ustanowieniem nowej służebności przesyłu i poniósł ich koszty według następujących faktur:

1.  nr (...) na kwotę 1 230,00 zł brutto – wykonanie mapy do celów projektowych dla zadania przebudowa magistrali (...);

2.  nr (...) na kwotę 3690,00 zł brutto – wykonanie projektu budowlanego przebudowy sieci cieplnej na działce nr (...) w B., przy ul. (...) – część I;

3.  nr (...) na kwotę 3690,00 zł brutto – wykonanie projektu budowlanego przebudowy sieci cieplnej na działce nr (...) w B., przy ul. (...) – część II;

4.  nr (...) na kwotę 56.708,85 zł brutto – dodatkowe słupy i podciągi nad kanałem c.o. wg kosztorysu;

5.  nr (...) na kwotę 184,50 zł brutto – uzg. P.W. przebudowy cieplnej (...);

6.  nr (...) na kwotę 9102,00 zł brutto – wykonanie projektu budowlanego przebudowy sieci cieplnej na działce nr (...) w B., przy ul. (...) – część III;

7.  nr (...) na kwotę 1722,00 zł brutto – wykonanie wniosku do (...) i rysunków zamiennych zmian do projektu przebudowy sieci cieplnej na działce nr (...) w B., przy ul. (...);

8.  nr FIN- (...) na kwotę 157 244,55 zł brutto – tytułem materiały;

9.  nr (...) na kwotę 43 050,00 zł brutto – roboty ziemne przy odkrywaniu kanału c.o.;

10.  nr 02/09/2021 na kwotę 82 065,60 zł brutto – likwidacja kolizji cieplnej DN 600 z nowobudowanym budynkiem wielorodzinnym przy ul. (...);

11.  nr 04/09/2021 na kwotę 13 530,00zł brutto – likwidacja kolizji cieplnej DN 600 z nowobudowanym budynkiem wielorodzinnym przy ul. (...) w B., wykonanie ślizgów wraz z malowaniem oraz demontaż likwidowanego rurociągu;

12.  nr (...) na kwotę 79 950,00 zł brutto – prace związane z przełożeniem kanału co fi 600;

13.  nr (...) na kwotę 182 040,00 zł brutto – kanały i pokrywy na ciepłociąg;

Łączne koszty poniesione przez powoda w związku z tymi pracami wyniosły 638.914,71 zł.

(dowód: Faktury nr: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), FIN- (...), (...), 02/09/2021, 04/09/2021, (...), (...), (...) - k. 80-100).

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił na podstawie twierdzeń stron w zakresie, w jakim były one bezsporne, na podstawie opinii powołanej w sprawie biegłej sądowej z dziedziny szacowania nieruchomości oraz przedłożonych przez strony dokumentów, zeznań świadków A. W. (częściowo) i G. W. (częściowo), K. S., M. M., J. H., G. H., P. G. oraz częściowo na podstawie przesłuchania stron. Sąd dokonał oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd uznał za rzetelną opinię wydaną przez biegłą z zakresu szacowania nieruchomości. Biegła wydała swoją opinię stosownie do wskazanych tez dowodowych. Przedstawiła wnikliwą argumentację poczynionych spostrzeżeń oraz wyliczeń stopnia obniżenia wartości nieruchomości.

W ocenie Sądu opinia biegłej M. B. spełnia wszelkie kryteria stanowiące o miarodajności wypowiedzi osoby dysponującej wiedzą specjalną na potrzeby sprawy cywilnej. Biegła zastosowała przepis § 32 rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, wyselekcjonowała odpowiednią grupę nieruchomości podobnych, z uwzględnieniem ich wartości i stanu na dzień aktualizacji opłaty. Sporządzenie opinii poprzedziło naoczne zapoznanie się ze stanem nieruchomości. Biegła zgromadziła zatem odpowiedni zasób danych na potrzeby sporządzenia opinii, z danych tych wywiodła jasne i sprawdzalne wnioski, które logicznie uzasadniła. Wszystkie te elementy pozwoliły stwierdzić, że w świetle wiedzy powszechnej i zasad doświadczenia życiowego rzeczona opinia spełnia wszystkie wymogi stawiane tego rodzaju dowodowi, dlatego Sąd uznał ją za pełnowartościowy dowód w niniejszej sprawie.

Sąd w zakresie zgodnym z ustalonym w sprawie stanem faktycznym dał wiarę dowodom z dokumentów oraz zeznaniom świadków K. S., M. M., J. H., G. H., P. G. oraz częściowo przesłuchaniu pozwanej. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadków A. W. i G. W. w tej części, w której świadkowie twierdzili, że pozwana informowała nabywców, ze na terenie nieruchomości znajdują się rury (...)u. Świadkowie są członkami bliskiej rodziny pozwanej (córka i zięć), więc są w naturalny sposób zainteresowani korzystnym dla pozwanej rozstrzygnięciem sprawy. Do ich zeznań należy podchodzić zatem z dużą dozą ostrożności. Przede wszystkim jednak treść ich zeznań pozostaje w sprzeczności z treścią oświadczeń stron umowy sprzedaży z dnia 28 czerwca 2019 r. Podczas odczytywania aktu notarialnego strony umowy sprzedaży nie zgłosiły uwag co do treści sporządzonej umowy. Po odczytaniu aktu strony przyjmują treść jaka została w nim zawarta i podpisują go. Pozwana podczas odczytywania aktu notarialnego nie zgłosiła żadnych uwag i ostatecznie podpisała dokument przed notariuszem. Trudno byłoby racjonalnie wytłumaczyć postępowanie pozwanej gdyby faktycznie informowała nabywców nieruchomości o przebiegu przez nieruchomość instalacji ciepłowniczej (...) sp. z o.o. w B., a jednocześnie oświadczyła do aktu notarialnego, że według jej najlepszej wiedzy na nieruchomości pod powierzchnią gruntu nie znajdują się żadne budowle, ani urządzenia, które ograniczałyby zabudowę, jak również nie występuje zanieczyszczenie gruntu powodujące konieczność rekultywacji.

W przypadku dowodu z przesłuchania pozwanej - w zakresie sprzecznym z ustalonym na podstawie dokumentów i zeznań świadków stanem faktycznym - Sąd odmówił temu dowodowi przyznania waloru wiarygodności. Niewiarygodne były w szczególności zapewnienia pozwanej jakoby informowała nabywców nieruchomości o istniejących w gruncie instalacjach – ciepłociągu i ustanowionej służebności przesyłu. Twierdzenia te stoją w oczywistej sprzeczności z treścią zapisów w umie sprzedaży nieruchomości, jak również z treścią zeznań świadków, którym Sąd dał wiarę.

Przelew wierzytelności uregulowany został w przepisach art. 509-518 Kodeksu cywilnego (k.c.), a odniesienia do niego znajdują się również w innych przepisach kodeksu, bądź w ustawach szczególnych.

Istotą cesji jest dokonanie podmiotowej zmiany stosunku zobowiązaniowego po stronie wierzyciela (cedenta), w którego miejsce wstępuje nabywca (cesjonariusz). Zmiana ta przy tym nie ma wpływu na samą wierzytelność, ani osobę dłużnika. Dotychczasowy węzeł obligacyjny istnieje, zatem dalej pomiędzy cesjonariuszem a dłużnikiem. Przypadki wyłączenia możliwości dokonania przelewu omówiono w dalszej części komentarza.

Zgodnie z zasadą accessio cedit rei principali, wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki (art. 509 § 2 k.c.). W jego wyniku cesjonariusz uzyskuje także uprawnienia kształtujące (np. uprawnienie do odstąpienia od umowy, wypowiedzenia jej, czy też wyboru świadczenia przemiennego). Na nabywcę wierzytelności przechodzi też z mocy prawa przewidziane w art. 527 k.c. uprawnienie do zaskarżenia czynności dłużnika zdziałanych z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Na wstępie należy wskazać, że przelew wierzytelności jest czynnością kauzalną oraz konsensualną. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności przenosi ją zatem na nabywcę.

Co do zasady przepisy nie przewidują konieczności zachowania formy pisemnej ad solemnitatem, zachowanie tej formy ma zatem walor dowodowy. Jednakże, jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, przelew tej wierzytelności powinien być również pismem stwierdzony (art. 511 k.c.), co zostało dochowane przez stronę powodową.

Zbywcy : K. S., G. H. i J. H. przenieśli na powoda wierzytelności opisane w umowie przelewu, tj. wierzytelność wobec pozwanej G. R. o zapłatę kwoty 160 000 zł z tytułu obniżenia ceny nieruchomości oraz wierzytelność o nieoznaczonej w chwili zawierania umowy przelewu wysokości z tytułu odszkodowania z powodu istnienia tej wady nieruchomości. Bezzasadny był zatem zarzut pozwanej, iż powód nie posiada w tej sprawie legitymacji procesowej czynnej.

Stosownie do regulacji art. 560 § 1 k.c. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Jak wynika z treści art. 560 § 3 k.c. obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

Prawo żądania obniżenia ceny, o którym mowa w art. 560 § 1 zdaniu pierwszym i § 3 k.c. jest drugim, poza odstąpieniem od umowy, podstawowym uprawnieniem kupującego (nabywcy).

Celem roszczenia o obniżenie ceny jest przywrócenie ekwiwalentności świadczeń poprzez wyznaczenie nowej, bardziej odpowiedniej ceny. Uprawnienie dotyczące obniżenia ceny odnosi się do ceny rzeczywiście przez strony umówionej (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 1997 r., w sprawie o sygn. akt III CKN 29/96, OSP 1997, Nr 7-8, poz. 144). Roszczenie o obniżenie ceny nie jest roszczeniem odszkodowawczym. Obniżenie ceny z powodu wady fizycznej rzeczy następuje w stosunku do ceny zapłaconej.

Zgodnie z art. 566 § 1 k.c. Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych. Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., w sprawie o sygn. akt I ACa 496/11, opubl. Orzecznictwo Sądów Apelacji B. rok 2011, Nr 4, roszczenie odszkodowawcze, o którym mowa w art. 566 § 1 k.c. nie ma charakteru uprawnienia rękojmianego. Jest to odrębne roszczenie z tytułu odpowiedzialności kontraktowej, które można zgłosić jako roszczenie samodzielne (art. 471 k.c.) lub towarzyszące realizacji uprawnień z rękojmi (art. 566 § 1 k.c. w zw. z art. 471 k.c.).

Zgodnie z przepisem art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Zgodnie z art. 361 § 1 k.c. zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Jak wynika z treści art. 361 § 2 k.c. w powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Wskazać należy, że pełnomocnik powoda domagał się zasądzenia na rzecz powoda od pozwanej kwoty odpowiadającej obniżeniu ceny sprzedaży na skutek wad nieruchomości sprzedanej oraz odszkodowania za doznaną szkodę wskutek nienależytego wywiązania się z zobowiązania przez pozwaną z tytułu umowy sprzedaży nieruchomości, albowiem zaoferowana nabywcom przez pozwaną zabudowana nieruchomość położona w B. przy ul. (...) miała wady i nie nadawała się do realizacji zaplanowanej przez nabywców inwestycji, z myślą o której nabywali oni tę nieruchomość, co było pozwanej wiadome. Zgodnie z tym stanowiskiem procesowym pełnomocnik powodów wniósł o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłej z dziedziny szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia stopnia obniżenia wartości nieruchomości na skutek ustanowienia służebności przesyłu. Sąd zgodnie z tym wnioskiem dowodowym przeprowadził dowód z opinii biegłej.

Zgodnie z art. 556 ³ kodeks cywilny rzecz dotknięta jest wadą prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W przypadku sprzedaży prawa wada prawna może również polegać na nieistnieniu prawa. Pozostałe wady stanowią wady fizyczne. „Wadę prawną stanowi obciążenie rzeczy prawem osoby trzeciej, zarówno o charakterze rzeczowym (zastaw, służebność, hipoteka), jak i obligacyjnym (umowa najmu, dzierżawy, pierwokupu). Prawo osoby trzeciej może przybrać także postać roszczenia. Aby kupujący mógł powołać się na wadę prawną, fakt obciążenia rzeczy nie może być mu znany, również w wyniku przyjętych domniemań wynikających z wpisów w księgach wieczystych lub publicznych rejestrach, co do których istnieje domniemanie powszechnej znajomości wpisów.” B. G. [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. B.-S., A. S., LEX/el. 2024, art. 556(3).

Uprawnienia, jakie przysługują kupującemu w razie ujawnienia wady w rzeczy będącej przedmiotem sprzedaży, przewiduje art. 560 § 1 k.c. W świetle tego przepisu, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia (art. 560 § 2 k.c.). Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady (art. 560 § 3 k.c.). Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna (art. 560 § 4 k.c.). Należy zauważyć, iż kupujący może dochodzić swoich uprawnień wynikających z rękojmi na drodze sądowej, jeżeli sprzedawca nie zaspokoi jego roszczeń w wymagany sposób lub w żądanym zakresie. W takim przypadku sąd dokonywać będzie oceny słuszności roszczenia tak co do zasady, jak i wybranego sposobu realizacji uprawnień kupującego oraz jego zakresu (np. czy naprawie ma polegać cała rzecz lub jej część zgodnie ze wskazaniem kupującego).

W wyniku dokonanej oceny prawnej ustalonego stanu faktycznego Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Nabyta przez powoda nieruchomość miała wadę prawną i jednocześnie wadę fizyczną w postaci służebności przesyłu. Stopień obniżenia wartości nieruchomości na skutek obciążenia służebnością przesyłu sieci cieplnej wyniósł, zgodnie z wiarygodną dla Sądu opinią biegłej 17,61 %, co przy odniesieniu do uzgodnionej przez strony ceny sprzedaży (635 000 zł) przekłada się na kwotę 111 823,50 zł (635 000 zł x 0, (...)).

Z przedstawionych przez powoda faktur, które wykazały poniesione przez spółkę wydatki w celu przesunięcia ciepłociągu objętego zatajoną przez pozwaną służebnością, wynika że powód poczynił znaczne nakłady finansowe i wydatki te należy ocenić jako jego szkodę z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwaną. Powód domagał się zasadzenia od pozwanej kwoty 160 000 zł z odsetkami. Z tytułu obniżenia ceny sprzedaży zasadne było roszczenie powoda do kwoty 111 823,50 zł, której sposób wyliczenia został przedstawiony wyżej. W pozostałym zakresie (tj. co do kwoty 48 176,50 zł) roszczenie powódki jest uzasadnione tytułem odszkodowania za nienależyte wykonanie zobowiązania przez pozwaną (art. 471 kc).

Przepis art. 471 k.c. nie stanowi samodzielnej podstawy odpowiedzialności kontraktowej (ex contractu) - zasądzenia odszkodowania. Zawsze musi występować w powiązaniu z innymi przepisami kodeksu cywilnego określającymi treść naruszonego zobowiązania i okoliczności, za jakie dłużnik odpowiada. Przesłankami odpowiedzialności opartej na ww. przepisie są: niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron stosunku obligacyjnego, szkoda poniesiona przez drugą stronę, a nadto (zgodnie z art. 361 § 1 k.c.) adekwatny związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. W przedmiotowej sprawie powód, będąc wprowadzony w błąd podczas zakupu nieruchomości oświadczeniem pozwanej, iż według jej najlepszej wiedzy na nieruchomości pod powierzchnią gruntu nie znajdują się żadne budowle, ani urządzenia, które ograniczałyby zabudowę, nie mógł przeprowadzić na tej nieruchomości, bez dodatkowych nakładów finansowych celem usunięcia wady, inwestycji wybudowania budynku wielorodzinnego. Strona powodowa poniosła zdecydowanie wyższe koszty przebudowy ciepłociągu Wojska Polskiego 45 wynikające ze złożonych do akt sprawy faktur niż kwota odszkodowania, którego domaga się od pozwanej z tego tytułu.

W ocenie Sądu podniesiony przez pozwaną zarzut nadużycia prawa podmiotowego przez powoda nie zasługiwał na uwzględnienie. Problem zastosowania art. 5 k.c. w konkretnej sprawie wymaga od sądu oceny całokształtu okoliczności. Sąd musi dokonywać tej oceny w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym. Zatem zastosowanie art. 5 k.c. pozostaje domeną sądów bezwzględnie wyrażającą się w analizie i ocenie okoliczności faktycznych sprawy. Zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie.

Nie może zaś powoływać się na naruszenie zasad współżycia społecznego ten, kto sam je narusza – w myśl „zasady czystych rąk” ( tak: wyrok SN z dnia 12 czerwca 2013 r. II CSK 632/12, publ. LEX 1353432 ).Sąd uznał, że w niniejszej sprawie nie doszło do nadużycia prawa podmiotowego przez powoda przy jednoczesnym naruszeniu zasad współżycia społecznego. Pozwana wiedziała o tym, że pod powierzchnią gruntu sprzedawanej nieruchomości znajdują się urządzenia ciepłownicze a także pobierała tytułem wynagrodzenia za ustanowioną w związku z tym służebność przesyłu kwotę 188 zł miesięcznie od (...) sp. z o.o. w B.. Skoro w świetle treści umowy sprzedaży mimo tej świadomości złożyła oświadczenie, że według jej najlepszej wiedzy na nieruchomości pod powierzchnią gruntu nie znajdują się żadne budowle, ani urządzenia, które ograniczałyby zabudowę, to jej postępowanie, które wprowadziło w błąd nabywcę – powoda co do istotnych cech przedmiotu sprzedaży, było niewątpliwie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a w szczególności z zasadami rzetelności i uczciwości. Powód poniósł bardzo duże nakłady, aby przesunąć ciepłociąg i móc w ogóle przeprowadzić inwestycję na zakupionej nieruchomości. Odszkodowanie, którego obecnie dochodzi od pozwanej w tym postępowaniu stanowi jedynie niewielką część tych nakładów. Z tych względów brak w ocenie Sądu podstaw do oddalenia powództwa w oparciu o art. 5 k.c..

Mając na uwadze powyższe, Sąd na mocy art. 471, art.560 § 1, art. 556 ³ k.c. orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku.

Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 k.c., nie uwzględniając jednak w całości żądania powoda. Sąd przyjął, iż termin wymagalności odsetek od dochodzonej kwoty należy łączyć z 14-dniowym terminem na spełnienie świadczenia po doręczeniu wezwania pozwanej do zapłaty z dnia 18 maja 2020 r. W tej dacie pozwana dysponowała wszelkimi danymi koniecznymi do spełnienia roszczenia na rzecz powoda bez zbędnej zwłoki. Z uwagi na powyższe Sąd orzekł jak w punkcie II sentencji wyroku.

O kosztach procesu orzeczono w punkcie III sentencji wyroku z uwzględnieniem wyniku sprawy, którą pozwana przegrała niemalże w całości. Zgodnie z treścią art. 100 k.p.c. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania. Tak też było w przedmiotowej sprawie. Na koszty procesu, które poniósł powód, składały się : opłata od pozwu – 8 000 zł (art. 13 ust. 2 u.k.s.c.), zaliczka na wynagrodzenie biegłej – 2 000 zł, koszty zastępstwa procesowego – 5 400 zł (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1964 z późn. zm.) i opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł (część IV załącznika ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2111) - wykaz przedmiotów opłaty skarbowej, stawki tej opłaty oraz zwolnienia). Z tego tytułu zasądzono od pozwanej na rzecz powoda kwotę 15 417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia prawomocności wyroku do dnia zapłaty. O odsetkach orzeczono zgodnie z art. 98 § 1(1) k.p.c.

W pkt IV sentencji wyroku Sąd nakazał pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa kwotę 2 059,51 zł tytułem brakującej części kosztów sądowych – wynagrodzenia biegłej w zakresie nie znajdującym pokrycia w zaliczce uiszczonej przez stronę powodową, zgodnie z art. 113 ust. 1 u.k.s.c.

SSO Agnieszka Dutkiewicz

Z:

1.  odnot.

2.  odpis wyroku z uzasad. dor. pełn. pozwanej;

3.  kal. 14 dni