Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Bydgoszczy

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2022 roku

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący Sędzia Daniel Sobociński

protokolant stażysta Katarzyna Betka

po rozpoznaniu na rozprawie 5 grudnia 2022 roku

sprawy z powództwa Miasta I.

przeciwko pozwanej P. M.

o zapłatę

orzeka:

1.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda 79.363,09 zł (siedemdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta sześćdziesiąt trzy złote dziewięć groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od 28 stycznia 2022 roku do dnia zapłaty,

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda 9.386,00 zł (dziewięć tysięcy trzysta osiemdziesiąt sześć) tytułem zwrotu kosztów procesu, wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od daty uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty,

3.  odracza płatność kwot zasądzonych w punkcie 1 i 2 wyroku na okres trzech miesięcy od daty uprawomocnienia się wyroku.

Sędzia Daniel Sobociński

Sygn. akt I C 1309/22

UZASADNIENIE

1.  Powód Miasto I. 19 lipca 2022 roku wniosło do Sądu Okręgowego w Bydgoszczy powództwo przeciwko P. M. o zapłatę 79.363,09 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od 28 stycznia 2022 roku do dnia zapłaty oraz kosztami postępowania. W uzasadnieniu powództwa wskazano, że 21 grudnia 2018 roku Miasto I. sprzedało B. P., jako pierwotnej nabywczyni, lokal mieszkalny położony w I. przy ul. (...), wraz z związanym z własnością tego lokalu udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowiło prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wartość lokalu ustalono na 98.057,00 zł, a wartość wskazanego udziału w nieruchomości wspólnej na 3.590,00 zł. Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste wynoszące 25 % tego udziału wyniosło 897.50 zł. B. P. skorzystała z bonifikaty w wysokości 70%. Bonifikata wyniosła 68.639,90 zł w odniesieniu do ceny mieszkania i 628,25 zł w odniesieniu do udziału w nieruchomości wspólnej, co łącznie dało 69.268,15 zł zniżki. Następnie B. P. darowała wskazaną nieruchomość 7 stycznia 2020 roku na rzecz pozwanej. Pozwana natomiast 15 maja 2020 roku sprzedała przedmiotową nieruchomość na rzecz osoby trzeciej. W związku ze zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od jego pierwotnego nabycia pozwana jest zobowiązana do zwrotu powodowi kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji na dzień sprzedaży nieruchomości, co wynika z art. 68 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej Ustawa). Pozwana wezwana do zapłaty wskazanej kwoty nie wpłaciła.

2.  Sąd Okręgowy w Bydgoszczy 5 sierpnia 2022 roku w sprawie I Nc 159/22 wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, od którego pozwana wniosła sprzeciw, zaskarżając nakaz zapłaty w całości i wnosząc o oddalenie powództwa. Podniosła zarzut bezpodstawnego zastosowania art. 68 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, kiedy zdaniem pozwanej winien mieć zastosowanie art. 68 ust. 2 b wskazanej Ustawy, nadto zarzut naruszenia zasad współżycia społecznego poprzez domaganie się od pozwanej zwrotu bonifikaty pomimo tego, iż pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczyła w całości na cele mieszkaniowe i zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pierwotnego nabywcy lokalu tj. B. P.. W uzasadnieniu Pozwana przyznała, że 7 stycznia 2020 roku nabyła w drodze darowizny od B. P. mieszkanie położone w I. przy ul. (...) oraz że przedmiotowe mieszkanie sprzedała 15 maja 2020 roku za łączną cenę 147.500,00 zł. Pieniądze przeznaczyła na dokończenie budowy domu, gdzie po otrzymaniu pieniędzy ze sprzedaży mieszkania 15 marca 2020 roku przelała 160.000,00 zł tytułem zaliczki na budowę domu bezpośrednio na konto wykonawcy. Tym samym całość środków ze sprzedaży mieszkania wykorzystała na cele mieszkaniowe przed upływem 12 miesięcy od daty zbycia mieszkania. Ponadto pozwana uzasadniła stanowisko w zakresie przyjęcia, iż żądanie zwrotu bonifikaty przez powoda stanowi naruszenie art. 5 kc.

3.  Sąd ustalił, że 15 stycznia 2007 roku B. P. zawarła z (...) w I. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w I., przy ul, (...). Do zamieszkania w lokalu wraz z Najemcą byli uprawnieni L. M., Ł. P. i wnuczka P. M. (k. 52-54). 18 grudnia 2018 roku doszło do sporządzenia protokołu z uzgodnień pomiędzy Miastem I. a B. P., która była najemcą lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w I.. Przedmiotem uzgodnień była sprzedaż na rzecz B. P. najmowanego przez nią lokalu przy (...), którego cenę ustalono zgodnie z wyceną rzeczoznawcy na 98.057,00 zł. Wskazana cena została obniżona o zastosowaną 70% bonifikatę, tj. o 68.639,90 zł i po zastosowaniu zniżki cena mieszkania wynosiła 29.417,10 zł, a wraz z dodatkowymi kosztami 29.627,10 zł. Ponadto zgodnie z uzgodnieniami, B. P. miał zostać oddany w użytkowanie wieczyste udział (...) części w działkach gruntu numer (...), gdzie wartość tego udziału określono na 3.590,00 zł, a pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego miała wynieść 897,50 zł. Również ta kwota podlegała obniżce o 70%, tj. o kwotę 628,25 zł, co dało do zapłaty 269,25 zł, powiększone o 23 % podatku Vat, co dało razem 331,18 zł. W punkcie 6 protokołu znajdowała się informacja o obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie w sytuacji zbycia mieszkania przed upływem 5 lat, licząc od daty jego nabycia, jak i informacja, że zwrot nie będzie miał miejsca, jeśli pieniądze uzyskane ze zbycia zostaną w całości przeznaczone na nabycie lub zamianę innego lokalu mieszkalnego (k. 16-22). Następnie 21 grudnia 2018 roku pomiędzy Gminą M. I. i B. P. doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) i jego sprzedaży na rzecz B. P. z zastosowaniem bonifikaty 70%, gdzie cena po tej bonifikacie wyniosła 29.627,10 zł, wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste udziału (...). Notariusz uprzedziła B. P. o przepisach w zakresie zwrotu udzielonej bonifikaty (k. 22-32).

4.  B. P. aktem notarialnym z 7 stycznia 2020 roku darowała na rzecz wnuczki P. M. lokal mieszkalny położony w I. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), wraz z udziałem (...) części we własności części wspólnej budynków i działek gruntu szczegółowo opisanych w umowie, a obdarowana darowiznę przyjęła (k. 79-82). P. M. 15 maja 2020 roku przedmiotowe mieszkanie sprzedała na rzecz D. L., M. L. i L. N. za 147.500,00 zł (k. 34-44).

5.  Wcześniej, 5 lutego 2020 roku P. M. podpisała z T. N. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w O. N., o numerze księgi wieczystej (...) za cenę 100.000,00 zł, na której to działce sprzedający T. N. miał rozpocząć budowę domu (k.84-85). Również 5 lutego 2020 roku P. M. podpisała umowę z firmą (...) na budowę domu jednorodzinnego na w/w nieruchomości, za 170.000,00 zł (k. 86-7). 5 marca 2020 roku zawarto właściwą umowę sprzedaży nieruchomości, zgodnie z którą P. M. nabyła działkę (...) zapisaną w księdze wieczystej (...) za 100.000,00 zł (k. 88-91).

6.  Wartość udzielonej bonifikaty wynosiła 69.268,15 zł, a kwota jej waloryzacji na 30 grudnia 2021 roku wyniosła 10.091,94 zł, co łącznie wyniosło 79.363,09 zł (k. 55).

7.  Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie dowodów z dokumentów załączonych do akt sprawy i zeznań pozwanej. Wskazać należy, że nie było sporu co do stanu faktycznego pomiędzy stronami. Tym samym nie ma konieczności jego szczegółowego opisywania. Strony nie kwestionowały zaistniałych zdarzeń prawnych w odniesieniu do lokalu wykupionego od Miasta I. przez babcię pozwanej B. P. i następnie jego darowizny na rzecz pozwanej i sprzedaży przez pozwaną osobom trzecim. Pozwana nie kwestionowała także kwoty udzielonej bonifikaty oraz wartości zwaloryzowanej bonifikaty przedstawionej przez powoda.

8.  Istota sporu sprowadzała się do ustalenia, czy pozwana zobowiązana była zwrócić ustaloną bonifikatę na rzecz powoda.

9.  Zasady dotyczące sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy B. P., ustalenia jego ceny, przyznania bonifikaty i jej ewentualnego zwrotu uregulowane zostały w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Lokal przy ul. (...) stanowił mienie komunalne Gminy M. I.. Zgodnie z Uchwałą nr (...) Rady Miejskiej I., sprzedaż lokali mieszkalnych stanowiących własność Miasta I. na rzecz ich najemców, których najem został nawiązany na czas nieoznaczony, odbywać się miał z zastosowaniem bonifikaty od ceny lokalu w rozumieniu art. 67 ust 1a Ustawy w wysokości 70%. Sprzedaż lokalu nastąpiła w trybie bezprzetargowym, jego cenę ustalono zgodnie z art. 67 ust. 1 i 3 Ustawy, tj. nie niższej niż wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 68 ust. 1 pkt 7 Ustawy, właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art 67 ust. 3 Ustawy, na podstawie odpowiedniego zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana między innymi jako lokal mieszkalny. Ponadto zastosowanie miał art. 67 ust. 1 a Ustawy, zgodnie z którym w przypadku o którym mowa w art. 67 ust. 1 pkt 7 Ustawy, bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości. Tak też było w przedmiotowej sprawie, co wynika z protokołu uzgodnień z 18 grudnia 2018 roku.

10.  Natomiast zgodnie z art. 68 ust. 2 Ustawy, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Wyłączenie od konieczności zwrotu bonifikaty, odnoszące się do niniejszej sprawy, tj. zbycia (darowizny) lokalu mieszkalnego na rzecz osoby bliskiej, reguluje art. 68 ust. 2 a pkt 1 Ustawy, zgodnie z którym przepisu art. 68 ust. 2 Ustawy nie stosuje się w przypadku zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b. Art. 68 ust. 2 b stanowi, że przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej , która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

11.  Definicja osoby bliskiej zawarta jest w art. 4 pkt 13 Ustawy, zgodnie z którą jako osoby bliskie należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Nie ma wątpliwości, że pozwana jako wnuczka B. P. jest osobą bliską w rozumieniu tej Ustawy.

12.  Mając na uwadze powyżej wskazane przepisy uznać należy, że podstawowa zasada jest taka, że aby nabywca lokalu mieszkalnego nabytego z zasobów mienia komunalnego ze stosowaną bonifikatą nie musiał zwracać bonifikaty, to nie może zbyć tego lokalu przez 5 lat od daty nabycia. Jednym z wyjątków od tej zasady jest fakt zbycia lokalu przed upływem 5 lat od daty nabycia na rzecz osób bliskich w rozumieniu Ustawy. B. P. darując pozwanej przedmiotowe mieszkanie przed upływem 5 lat od daty wykupu, co miało miejsce 21 grudnia 2018 roku, nie była zobowiązana do zwrotu bonifikaty, co było zgodne z art. 68 ust. 2 w zw. z ust. 2 a pkt 1 Ustawy, gdyż darowała go wnuczce. Natomiast do pozwanej, która nabyła mieszkanie 7 stycznia 2020 roku, zastosowanie ma art. 68 ust. 2 i art 68 ust. 2 b Ustawy. Oznacza to, że w przypadku nabycia przez osobę bliską (pozwaną) lokalu od pierwotnego nabywcy (B. P.), którego cena uwzględniała przyznaną bonifikatę, to termin do wygaśnięcia obowiązku zwrotu bonifikaty nadal wynosił 5 lat i był liczony od daty pierwotnego nabycia, tj. 21 grudnia 2018 roku. Dopiero sprzedaż przez pozwaną mieszkania osobom trzecim po 21 grudnia 2023 roku zwalniałoby ją z obowiązku zwrotu bonifikaty. Zdaniem Sądu wskazane przepisy są jasne i precyzyjne. B. P. była zwolniona z obowiązku zwrotu bonifikaty z uwagi na zbycie mieszkania na rzecz osoby bliskiej. Gdyby sprzedała go osobom nie należącym do grupy osób bliskich przed upływem 5 lat licząc od 21 grudnia 2018 roku, to również zobowiązana byłaby do zwrotu bonifikaty, chyba że środki ze sprzedaży przeznaczyłaby w całości na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych, zgodnie z art. 68 ust. 2 a pkt 5 Ustawy. Sąd nie ma więc wątpliwości, że do pozwanej ma zastosowanie art. 68 ust. 2 b Ustawy. Zastosowania nie może mieć art. 68 ust. 2 a pkt 1 Ustawy, albowiem pozwana sprzedała mieszkanie na rzecz osób trzecich, a nie osoby bliskiej.

13.  Zdaniem Sądu w sprawie nie będzie miał również zastosowania art. 68 ust. 2 a pkt 5 b Ustawy, zgodnie z którym przepisu ust. 2 (dotyczącego zwrotu bonifikaty) nie stosuje się w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie (b) nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego. Przepis ten bowiem dotyczy pierwotnego nabywcy, a nie kolejnego. Brak jest bowiem zastrzeżenia przy tym przepisie, takiego jak przy ust. 2 a pkt 1, gdzie wprost dopisano „z zastrzeżeniem ust. 2 b”. Chronologia art. 68 Ustawy jest taka, że ust. 2 odnosi się do nabywcy nieruchomości, ust. 2 a ustanawia wyjątki dla nabywcy, od obowiązku zwrotu bonifikaty, a dopiero ust. 2 b odnosi się do osób bliskich, na rzecz których nabywca pierwotny dokonał zbycia nieruchomości, a którzy również mają obowiązek zwrotu dotacji, gdy przed upływem terminu ustawowego zbędą nieruchomość. Skoro tak, to zdaniem sądu nie można wyjątków wskazanych w ust. 2 a) rozszerzać na inne podmioty niż nabywca pierwotny. Ustawodawca chcąc rozszerzyć katalog podmiotów nie będących nabywcami pierwotnymi, którzy nie mają obowiązku zwracania bonifikaty, zrobił to w ust. 2 b i poprzez zastrzeżenie w ust. 1 a pkt 1. Rozszerzanie tego katalogu byłoby całkowicie nieuprawnione i prowadziłoby do obejścia ustawy, poprzez umożliwienie sprzedaży mieszkań po cenie rynkowej, kiedy cena ich nabycia nie była ceną rynkową, gdyż była pomniejszona o udzieloną bonifikatę. Zdaniem Sądu tylko sprzedaż nieruchomości przez nabywcę pierwotnego i przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży w całości na inną nieruchomość stanowiącą własność nabywcy uprawnia do odstąpienia od zwrotu bonifikaty.

14.  W związku z powyższym Sąd uznał, że pozwana w związku ze sprzedażą mieszkania przed upływem 5 lat od jego pierwotnego nabycia jest zobowiązana zwrócić bonifikatę stosownie do art. 68 ust. 2 b Ustawy. W tej sytuacji zdaniem Sądu nie było konieczności szczegółowego ustalania, czy środki ze sprzedaży mieszkania pozwana w całości przeznaczyła na zakup i wykończenie innej nieruchomości, dlatego też sąd pominął wnioski dowodowe pozwanej o przesłuchanie świadków na wskazane w sprzeciwie fakty albowiem były to fakty obojętne w niniejszym postępowaniu.

15.  Sąd nie uwzględnił zarzutu pozwanej, iż powód domagając się zwrotu bonifikaty naruszył zasady współżycia społecznego lub też nadużył prawa w rozumieniu art. 5 kc. Po pierwsze przepis art. 68 Ustawy, dotyczący obowiązku zwrotu bonifikaty przy zbyciu nieruchomości, której cena nabycia uwzględniała bonifikatę, nie jest przepisem nowym i generalnie obowiązuje od początku obowiązywania Ustawy. Co za tym idzie uznać należy, że jest przepisem znanym. Ponadto B. P. była co najmniej dwukrotnie informowana o tym, że może być zobowiązana do zwrotu bonifikaty w przypadku zbycia mieszkania przed upływem 5 lat od jej nabycia. Informacja taka znalazła się w protokole uzgodnień oraz w akcie notarialnym dotyczącym wykupu mieszkania (§ 5). O tym, że otrzymane w darowiźnie od babci mieszkanie było przez nią zakupione z bonifikatą wiedziała również pozwana, co potwierdziła w swoich zeznaniach. Jednocześnie zgodnie z art. 68 ust. 2 zdanie 2 Ustawy, zwrot bonifikaty następuje na żądanie właściwego organu. Mając to na uwadze Sąd uznał, że powód występując z żądaniem zwrotu bonifikaty, do czego był uprawniony zgodnie z przepisami, nie nadużył swojego prawa, a wręcz przeciwnie był do tego zobowiązany również jako podmiot odpowiedzialny za finanse i mienie gminy. Nadto w sposób prawidłowy pouczył B. P. o tym, że w przypadku zbycia nieruchomości może być zobowiązana do zwrotu bonifikaty. Skoro pozwana również wiedząc, że może zostać zobowiązana do zwrotu bonifikaty nie podjęła działań przed sprzedażą mieszkania aby upewnić się co do swoich praw, to nie może obecnie zarzucać powodowi nadużycia prawa, skoro działa zgodnie z przepisem ustawy.

16.  Uznając roszczenie powoda za uzasadnione Sąd w punkcie 1 wyroku zasądził od pozwanej na rzecz powoda dochodzone roszczenie, tj. 79.363,09 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od 28 stycznia 2022 roku do dnia zapłaty. Odsetki zasądzono zgodnie z art. 481 § 1 kc. Pozwana została wezwana do zapłaty pismem doręczonym 10 stycznia 2022 roku. W wyznaczonym terminie nie zapłaciła. W związku z tym po zakreślonym terminie pozostawała w zwłoce, co uzasadnia naliczanie odsetek.

17.  Koszty postępowania zostały rozliczone zgodnie z art. 98 § 1 kpc. Pozwana jako przegrywająca sprawę zobowiązana jest zwrócić powodowi koszty postępowania, na które składa się opłata sądowa 3969 zł, wynagrodzenie pełnomocnika 5400 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł, tj. łącznie 9.386,00 zł.

18.  Mając na uwadze obecną sytuację finansową i majątkową pozwanej sąd doszedł do przekonania, że zachodzą przesłanki określone w art. 320 kpc, zgodnie z którymi w szczególnie uzasadnionych przypadkach sąd może w wyroku rozłożyć zasądzone świadczenie na raty. Pozwana zeznała, że nie ma wolnych środków, spłaca kredyty wzięte na budowę i wykończenie domu. Sąd przyjął, że zasadne jest odroczenie płatności zasądzonych w punkcie 1 i 2 wyroku kwot na okres 3 miesięcy od daty uprawomocnienia się wyroku. W tym terminie pozwana powinna być w stanie zorganizować pieniądze na uregulowanie długu, jednocześnie termin ten nie powoduje zbytniej dolegliwości dla powoda.

Sędzia Daniel Sobociński

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

Sędzia Daniel Sobociński