Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Bydgoszczy

UZASADNIENIE

Powód Miasto B. wniósł o nakazanie eksmisji pozwanego Z. R. (1) i zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu wskazał, że jest właścicielem nieruchomości, w której znajduje się lokal zajmowany przez pozwanego, a pozwany zamieszkiwał tam pierwotnie wraz ze zmarłym najemcą, ale nie wstąpił po nim w stosunek najmu, ani nie zawarł własnej umowy, stąd nie posiada do lokalu tytułu prawnego. Powód podniósł, że pozwany nie wyprowadził się wezwany do dobrowolnego opróżnienia lokalu.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu zarzucił, iż wstąpił w stosunek najmu w sposób dorozumiany, z uwagi na nieprzerwane zamieszkiwanie w lokalu od 2004 r., opłacanie czynszu i wypełnianie wszelkich wymogów przewidzianych w aktach prawa miejscowego. Pozwany zarzucił alternatywnie, iż wstąpił po wnuczce pierwotnie zmarłego najemcy jako jej konkubent, zaś wnuczka najemcy wstąpiła w jego prawa, gdyż zmarły najemca był zobowiązany w stosunku do niej do świadczeń alimentacyjnych. Pozwany podniósł również zarzut naruszenia zasad współżycia społecznego.

Powód zaprzeczył powyższym okolicznościom i podniósł, że wola braku zawarcia umowy najmu została w sposób wyraźny ujawniona przed procesem, stąd nie sposób mówić w okolicznościach sprawy o zawarciu umowy w sposób dorozumiany, brak również możliwości skutecznej realizacji roszczenia o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie aktów prawa miejscowego. Powód podniósł, że wnuczka pierwotnego najemcy nie wstąpiła po nim w stosunek najmu, wywodząc ponadto, że z uwagi na śmierć wnuczki pierwotnego najemcy i nie wytoczenie przez nią za życia powództwa o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu, należy oceniać jedynie relacje pomiędzy pozwanym, a pierwotnym najemcą. Powód zaprzeczył istnieniu przesłanek do wstąpienia w stosunek najmu wnuczki po pierwotnym najemcy. Zaprzeczył również, aby pozwany zamieszkiwał w lokalu przed śmiercią wnuczki pierwotnego najemcy.

Wyrokiem z dnia 6 lutego 2015 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy nakazał pozwanemu Z. R. (2), aby opróżnił, opuścił i wydał powódce lokal mieszkalny nr (...) położony w B. przy ul. (...) (pkt 1); przyznał pozwanemu prawo do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie opróżnienia lokalu opisanego w punkcie(...) do czasu złożenia pozwanemu przez Miasto B. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (pkt 2) oraz zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 320,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 3). Sąd I instancji ustalił, że powód jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przy ul. (...). Najemcą lokalu nr (...) znajdującego się w tym budynku na podstawie przydziału był pierwotnie P. L. wraz z żoną M. L., a po śmierci P. L., M. L. samodzielnie. G. F. była wnuczką M. L.. Od co najmniej 1996 r. G. F. oraz pozwany regularnie przychodzili do lokalu pomagać chorej M. L.. Około roku 2003 r. do lokalu na stałe wprowadziła się G. F., a w roku 2004 również pozwany. G. F. posiadała dorosłą córkę, z która pozostawała w bliżej nieokreślonym konflikcie, jej rodzice zmarli w latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku. G. F. i pozwany pozostawali osobami bliskimi w rozumieniu art. 691 k.c. Sąsiedzi M. L. byli przekonani, że są małżeństwem. Najemca, wnuczka najemcy i pozwany tworzyli wspólne gospodarstwo domowe, wspólnie pokrywając wydatki związane z utrzymaniem z otrzymywanych dochodów. M. L. posiadała rentę rodzinną po mężu w wysokości około 1.000,00 złotych, G. F. rentę inwalidzką w wysokości około 500,00 złotych, a pozwany rentę w wysokości 640,00 złotych. Pozwany opiekował się M. L., chorującą na demencję oraz G. F. chorującą na nowotwór. Nosił wodę i wynosił nieczystości do wspólnych ubikacji znajdujących się dwa piętra niżej. W późniejszym okresie doprowadził wodę bieżącą do kuchni - rozdzielonej od reszty izb składających się na lokal - z korytarza. Pozwany zasadniczo regularnie dokonywał wpłat na rzecz wynajmującego. Istniały okresowo niewielkie zaległości związane w odebraniem ulgi związanej z brakiem doprowadzenia wody do lokalu. Pozwany zameldował się w lokalu 8 czerwca 2007 r. M. L. zmarła 12 kwietnia 2008 r. G. F. zmarła 25 maja 2011 r. Pozwany 29 marca 2012 r. złożył wniosek w sprawie oddania w najem lokalu. Pozwany we wniosku wskazał, iż zamieszkuje w lokalu na stałe od 8 czerwca 2007 r., gdyż od tej daty pozostawał zameldowany na stałe w lokalu. Powód odmówił pozytywnego rozpatrzenia wniosku pismem z 17 maja 2012 r. Powód poinformował powoda, że od dnia 1 stycznia 2014 r. w imieniu powoda kwestiami zarządu będzie prowadzić spółka Administracja (...), stąd czynsze, opłaty eksploatacyjne i odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu należy uiszczać na nowo utworzone rachunki bankowe. Powód wezwał pozwanego do dobrowolnego opróżnienia lokalu pismem z 15 stycznia 2013 r. Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie okoliczności bezspornych, części przedłożonych dokumentów, zeznań świadków i zeznań pozwanego. Sąd dał wiarę zeznaniu pozwanego złożonemu po odebraniu przyrzeczenia i skorelowanemu z wiarygodnymi zeznaniami świadków, że w przedmiotowym lokalu zamieszkiwał na stałe od 2004 r. i odmówił waloru wiarygodności przedłożonym przez powoda oświadczeniom M. L. składanych wynajmującemu (k. 46, 47), z których treści można by wyprowadzić wniosek, że od końca września 2004 r. w lokalu zamieszkiwała H. K., a dopiero od kwietnia 2007 r. G. F.. Zdaniem Sądu zasady doświadczenia życiowego podpowiadają, że tego rodzaju oświadczenia składane są nader często w sposób niezgodny ze stanem rzeczywistym, z różnych czasami nader prozaicznych powodów, poczynając od zatajania obecności osób zamieszkujących lokal w celu uzyskania obniżonych opłat eksploatacyjnych. Mając na uwadze wiarygodne zeznania strony i świadków Sąd I instancji uznał, że H. K. - siostrzenica M. L. zamieszkiwała na piętrze ze swoimi rodzicami, była młodą osobą która wyjechała na studia i można jedynie przypuszczać, że złożone w okresie wrześniowym roku 2004 r. oświadczenie o zamieszkiwaniu z M. L., mogło być np. efektem starań H. K. o uzyskanie prawa do zakwaterowania w domu studenckim, czy też stypendium socjalnego. Dlatego wobec jednoznacznych i wiarygodnych zeznań świadków i pozwanego tezę, aby M. K. zamieszkiwała kiedykolwiek w mieszkaniu M. L. Sąd odrzucił. Sąd uznał, iż okoliczność, że pozwany mieszkał w lokalu od 2004 r., nie mogła prowadzić do ustalenia, iż do lokalu przysługuje mu jakikolwiek skuteczny wobec powoda tytuł prawny, gdyż pozwany nie wykazał, aby strony zawarły umowę najmu w sposób dorozumiany. Samo umieszczenie danych pozwanego w książeczce opłat w 2014 r. to zbyt mało, aby mówić o dorozumianym zawarciu umowy, w obliczu niekwestionowanego wprost wyrażonego stanowiska powoda o traktowaniu pozwanego nie jako najemcy, a jako osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego. W tym zakresie Sąd w pełni podzielił stanowisko sformułowane w toku niniejszego przez pozwanego. Również kwestia spełnienia przez pozwanego przesłanek ustalonych w aktach prawa miejscowego pozostaje dla rozpoznania sprawy całkowicie indyferentna, mając na uwadze brak powstania z tego tytułu cywilnoprawnego roszczenia o zawarcie umowy najmu. Sąd wskazał, że uchwała rady gminy podjęta na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. - dalej u.o.p.l.) nie stanowi podstawy do wstąpienia w najem po zmarłym najemcy z mocy prawa, ani podstawy ewentualnego cywilnoprawnego roszczenia o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego dla osoby spełniającej kryteria przewidziane w tej uchwale. Stąd dla rozstrzygnięcia sprawy nieistotnym pozostawało to czy pozwany rzeczywiście zamieszkiwał ze zmarłym najemcą w okresie trzech lat poprzedzających jego śmierć. Nawet bowiem spełnienie wymagań wskazanych w uchwale rady gminy nie stwarzało po jego stronie roszczenia o zawarcie umowy najmu lokalu, ani tym bardziej nie powodowało wstąpienia w stosunek najmu istniejący pomiędzy wynajmującym a zmarłym najemcą z mocy prawa. Zdaniem Sądu Rejonowego pozwany nie wykazał również, aby doszło do skutecznego wstąpienia w stosunek najmu po G. F.. Wykazanie powyższego wymagało w pierwszej kolejności wykazania w toku procesu, że G. F. wstąpiła w stosunek najmu po M. L.. Sąd wskazał, że niezależnie od faktu śmierci G. F. i braku orzeczenia sądowego w tej kwestii, badanie okoliczności wstąpienia G. F. w stosunek najmu było możliwe, gdyż wstąpienie w stosunek najmu na podstawie art. 691 k.c. zachodzi z mocy samego prawa. Sąd I instancji uznał jednak, że pozwany nie sprostał ciężarowi dowiedzenia, iż G. F. była osobą wobec, której M. L. była obowiązaną do świadczeń alimentacyjnych. Sąd powołał się na poglądy doktryny, że pojęcie bycia obowiązanym do świadczeń alimentacyjnych w rozumieniu art. 691 k.c. budzi pewne wątpliwości. W tym zakresie powołał się na pogląd wyrażony w literaturze (Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 691 k.c, System Informacji Prawnej Lex), iż mamy bowiem do czynienia z jednej strony z szerokim kręgiem osób, wobec których najemca może być obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, a z drugiej z osobami, wobec których najemca rzeczywiście jest zobowiązany do takich świadczeń (dokonuje świadczeń), a przedmiotem dyskusji może być tu zatem kwestia, czy w stosunek najmu wstępują po śmierci najemcy osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny wynikający z przepisów prawa, czy tylko te osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych na podstawie orzeczenia sądu. Sąd Rejonowy podzielił, jako zgodny ze zdrowym rozsądkiem pogląd, że chodzi tu o wszystkie osoby zamieszkałe stale z najemcą do chwili jego śmierci, wobec których zmarły najemca był rzeczywiście, w świetle przepisów prawa rodzinnego, zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych. Wskazał, że dla potrzeb obowiązku alimentacyjnego rozróżnia się krewnych w linii wstępnej (ojciec, dziadek, pradziadek) i zstępnej (syn, wnuk, prawnuk). Pojęcie rodzeństwa obejmuje krewnych w linii bocznej (brat, siostra - także przyrodni), jeśli przynajmniej jedno z rodziców jest ich wspólnym przodkiem. Zgodnie z art. 129 k.r.o., obowiązek alimentacyjny obciąża zstępnych przed wstępnymi, a wstępnych przed rodzeństwem, przy czym jeżeli jest kilku zstępnych lub wstępnych - obciąża bliższych stopniem przed dalszymi, a krewnych w tym samym stopniu obciąża w częściach odpowiadających ich możliwościom zarobkowym i majątkowym. Zważył, że takie rozpoznanie tej problematyki podziela Sąd Najwyższy, który w uzasadnieniu uchwały 21 maja 2002 r. (III CZP 26/02, OSNC 2003/2/20, Prok.i Pr.-wkł. 2002/12/41, Wokanda 2002/12/1, Biul.SN 2002/5/9, Wokanda 2002/7-8/12, M.Prawn. 2003/3/121, M.Prawn. 2002/14/628, M.Prawn. 2002/17/773) wyraził pogląd, że skoro śmierć najemcy nastąpiła w dniu 24 września 2001 r, to możliwość wstąpienia w stosunek najmu lokalu zajmowanego przez najemcę, należy oceniać na podstawie art. 691 k.c. w nowym brzmieniu. Rozważając możliwość zaliczenia powódki do jednej z grup osób wskazanych w art. 691 k.c., Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że jednoznacznie brak podstaw do zaliczenia powódki do trzech pierwszych grup osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu. Powódka, jako prawnuczka najemcy, nie należy na pewno do pierwszej i drugiej grupy osób, o których mowa w art. 691 k.c. Nie można jej też zaliczyć do grupy trzeciej, gdyż na najemcy, w świetle art. 132 k.r.o., nie ciążył obowiązek alimentacyjny wobec powódki, skoro żyje jej matka i babcia, które jako osoby znacznie młodsze miały faktycznie zdecydowanie większe możliwości ewentualnego łożenia na utrzymanie powódki. Dlatego Sąd wskazał, że skoro zaś obowiązek alimentacyjny obciąża zstępnych przed wstępnymi, a żyła w momencie śmierci najemcy córka G. F., uznanie że najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych wobec G. F. byłoby możliwe jedynie wówczas, gdyby pozwany wykazał, że córka G. F. nie była w stanie uczynić zadość swemu obowiązkowi lub gdy uzyskanie od niej na czas potrzebnych G. F. środków utrzymania było niemożliwe lub połączone z nadmiernymi trudnościami. Zdaniem Sądu ogólnikowe oświadczenia pozwanego o bliżej niesprecyzowanym konflikcie między G. F., a jej córką takiego dowodu nie mogło zastąpić. Sąd miał też wątpliwosci, czy w ogóle miała miejsce faktyczna alimentacja G. F. przez M. L., gdyż z ustalonego stanu faktycznego wynika bowiem, że najemca, wnuczka najemcy i pozwany tworzyli wspólne gospodarstwo domowe, wspólnie pokrywając wydatki związane z utrzymaniem z otrzymywanych dochodów. M. L. posiadała rentę rodzinną po mężu w wysokości około 1.000,00 złotych, G. F. rentę inwalidzką w wysokości około 500,00 złotych, a pozwany rentę w wysokości 640,00 złotych. W ocenie sądu strony stworzyły wspólne gospodarstwo domowe dla wspólnych, trójstronnych korzyści. W tym sensie, panujący między nimi układ stosunków należy ocenić nie jako alimentację G. F. przez M. L., ale jako wspólną więź gospodarczą w rozumieniu tezy przywoływanej uchwały Sądu Najwyższego. Dalej sąd wskazał, że skoro nie wykazano wstąpienia w stosunek najmu G. F. po M. L., to zbędnym było dokonywanie rozważań w zakresie ewentualnego wstąpienia pozwanego w stosunek najmu po G. F.. Sąd nie znalazł również podstaw do uznania skuteczności zarzutu naruszenia art. 5 k.c. Wskazał, że standard lokalu pozostaje bardzo niski, a pozwany korzysta z ochrony przysługującej lokatorom w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów (o czym szerzej niżej) i posiada prawo do uzyskania lokalu socjalnego (który mając na uwadze wymogi prawa w tym zakresie, z całą pewnością nie będzie lokalem obiektywnie gorszym). Sam sentyment do dotychczasowego miejsca zamieszkania nie może - nawet w powiązaniu z wiekiem pozwanego - uzasadniać oddalenia uzasadnionego roszczenia powódki opartego na konstytucyjnie chronionym prawie własności, tylko i wyłącznie na zasadach słuszności. Dlatego Sąd nakazał eksmisje pozwanego. Uznał przy tym, że pozwany pozostawał lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, korzystając z lokalu na podstawie dorozumianej umowy podobnej do umowy użyczenia zawartej z najemcą, jako osoba bliska wnuczki najemcy, co potwierdza fakt zameldowania pozwanego w lokalu jeszcze za życia najemcy. Mając na uwadze wiek pozwanego, pozostawanie na bardzo niewielkiej rencie uznał, że zasługuje on na przyznanie prawa do lokalu socjalnego, o czym orzeczono w punkcie drugim wyroku. O kosztach procesu rozstrzygnął w oparciu o art. 98 par. 1 i 3 k.p.c.

Apelację od tego wyroku wniósł powód, który zaskarżył go w całości.

Zarzucił Sądowi I instancji, że wydając zaskarżony wyrok:

1. naruszył przepisy prawa materialnego, a mianowicie art. 659 § 1 k.c. i art. 680 k.c. w zw. z art. 60 k.c., poprzez uznanie w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym, iż w przedmiotowej sprawie Gmina M. B., umieszczając dane osobowe pozwanego w książeczce opłat, przy jednoczesnym braku realizacji swojego prawa z art. 222 k.c. od śmierci M. L. w dniu 12 kwietnia 2008 r., aż do wniesienia pozwu, iż nie doszło do zawarcia umowy najmu między stronami w sposób dorozumiany, podczas gdy ustalony stan faktyczny wskazuje, że w niniejszej sprawie została zawarta umowa najmu w sposób per facta concludentia, gdyż strony porozumiały się co do wszystkich istotnych postanowień umowy najmu; a z ostrożności procesowej, na wypadek nie uwzględnienia pierwszego zarzutu podniósł naruszenie:

2. prawa materialnego, a mianowicie art. 5 k.c., poprzez jego niezastosowanie, przy prawidłowo ustalonym stanie faktycznym i w konsekwencji uznanie, iż żądanie powódki, przy imiennym kierowaniu do pozwanego książeczek opłat i rozliczeń za zajmowany lokal od dnia 12 kwietnia 2008 r. do dnia wniesienia pozwu, braku jakichkolwiek zaległości w opłatach pozwanego na rzecz powódki, silnego przywiązania pozwanego do lokalu, (który wcześniej zajmował z najbliższymi ukochanymi mu osobami), braku tytułu prawnego pozwanego do innego lokalu, nieprzerwanego zajmowania lokalu przez powoda, dobrowolnego dokonywania remontów (koniecznych i użytecznych) na własny koszt pozwanego, w tym korytarza kamienicy, w której znajduje się przedmiotowy lokal oraz doprowadzenia na własny koszt bieżącej wody do kuchni, a w związku z tym ponoszenia nakładów na lokal oraz braku jakiegokolwiek uzasadnienia powódki konieczności eksmisji pozwanego - nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego;

Dlatego wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku, przez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu za obie instancje w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Powód nie zajął stanowiska w kwestii zasadności apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest bezzasadna. Pozwany w apelacji nie kwestionował ustaleń faktycznych dokonanych przez Sąd I instancji, a Sąd Okręgowy nie przeprowadził w toku rozprawy apelacyjnej postępowania dowodowego. Zatem stan faktyczny ustalony przez Sąd Rejonowy należy uznać za prawidłowy, a Sąd Okręgowy traktuje go jako własny.

W ocenie Sądu rozpoznającego apelację Sąd Rejonowy błędnie ocenił, że miedzy stronami nie doszło do zawarcia umowy najmu w sposób dorozumiany. Dopuszczalność zawarcia umowy najmu w ten sposób nie budzi wątpliwości w judykaturze i doktrynie. Warunkiem jest złożenie w sposób dorozumiany oświadczeń o woli zawarcia umowy określonej treści. Z zachowania stron umowy muszą wynikać istotne warunki umowy, w tym przypadku najmu. Są nimi przedmiot najmu oraz wysokość czynszu. Powód, bądź zarządzająca w jego imieniu zasobem mieszkaniowym spółka (...) takie oświadczenie złożyli. Przekazywali pozwanemu blankiety wpłat opłat czynszowych na jego nazwisko oraz przyjmowali dokonywane przez niego wpłaty. Te okoliczności świadczą, iż także pozwany złożył w sposób dorozumiany wolę zawarcia umowy najmu przedmiotowego lokalu. Okoliczność, iż w późniejszym okresie pozwany złożył formalny wniosek o zawarcie umowy najmu przedmiotowego lokalu nie powoduje, iż wcześniej zawarta umowa wygasła i nie upoważnia do zajęcia stanowiska, że nie było rzeczywistej woli zawarcia umowy najmu przez którąkolwiek z jej stron. Zatem należy uznać, że pozwany dysponuje skutecznym względem powoda prawem do korzystania z lokalu będącego przedmiotem sprawy, a żądanie jego opróżnienia jest bezzasadne.

Dlatego Sąd Okręgowy na podstawie przepisu art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo. Konsekwencją zmiany rozstrzygnięcia co do zasady oraz uwzględnienia apelacji było obciążenie powoda kosztami postępowania za obie instancje w oparciu o przepisy art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c.