Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Bydgoszczy

UZASADNIENIE

Powódka (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w I. w pozwie z dnia 14 września 2012 r. wniosła o zasądzenie od pozwanej M. K. kwoty 810,13 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazała, że w dniu 13 grudnia 2010 r. pozwana podpisała oświadczenie opatrzone datą 30 listopada 2010 r., w którym zobowiązała się do spłaty na rzecz powódki kwoty 11.220,42 zł w miesięcznych ratach. Zobowiązanie dotyczyło rozliczenia z funduszu remontowego obciążającego budynek położony w I. przy ul. (...), w którym pozwana posiada odrębną własność lokalu nr (...). Przedmiotowa należność zgodnie z treścią pisma powódki z dnia 14 stycznia 2011 r. rozłożona została na 86 miesięcznych rat po 131,10 zł (ostatnia rata w kwocie 75,92 zł), płatnych począwszy od grudnia 2010 r. Pozwana zapłaciła obciążające ją raty w okresie od grudnia 2010 r. do lutego 2012 r. Natomiast od marca 2012 r. zaprzestała dokonywania spłat, wskutek czego powstała zaległość, która wraz z ustawowymi odsetkami wynosi 810,13 zł. Wezwanie do zapłaty z dnia 21 sierpnia 2012 r. okazało się bezskuteczne.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 19 września 2012 r. Sąd Rejonowy w Inowrocławiu w sprawie o sygn. akt I Nc 3198/12 uwzględnił roszczenie powódki w całości.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu podniosła zarzut nieistnienia zobowiązania, którego realizacji domaga się powódka i wskazała, że aktem notarialnym z dnia 25 sierpnia 2009 r. nastąpiło przekształcenie z własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego, którego podstawą był art. 17 ¹⁴ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 1222, dalej: ustawa). Jednym z warunków, który powinien być spełniony, aby to przekształcenie nastąpiło jest uregulowanie poprzez osobę uprawnioną należności z art. 4 ust. 4 ustawy. Z oświadczenia Pani B. Z., która w imieniu spółdzielni podpisywała akt notarialny wynika, że pozwana spełniła wszystkie warunki wynikające z art. 17 ustawy. Ponieważ dochodzone przez powódkę należności z tzw. ujemnego funduszu remontowego powstały jeszcze przed przekształceniem w odrębną własność, jednak powódka nie dochodziła tych należności od pozwanej przed zawarciem aktu notarialnego. Uznać należy zatem, że powódka świadomie nie zamierzała obciążyć tymi kosztami pozwanej, a zatem żadne zobowiązanie pozwanej w stosunku do spółdzielni nie istniało i nie istnieje.

Pozwana podniosła również zarzut potrącenia wzajemnych należności przedstawiając do potrącenia kwotę 7.062,00 zł tytułem zobowiązania powódki dotyczącego refundacji kosztów wymiany okien.

Wyrokiem z dnia 2 lipca 2013 r. Sąd Rejonowy w Inowrocławiu w sprawie o sygn. akt I C 1693/12 zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 810,13 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 13 września 2012 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 227 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy ustalił i zważył, co następuje:

Pozwana M. K.w dniu 21 listopada 2006 r. nabyła od osoby fizycznej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (...) I., położone w I. przy ul. (...). Od daty nabycia lokalu uiszczała na rzecz powódki opłaty zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tym również na fundusz remontowy, który od roku 2005 r. prowadzony jest oddzielnie dla poszczególnych budynków należących do powódki.

Fundusz remontowy budynku przy ul. (...), na który składały się spłaty członów spółdzielni w okresie od 2007 r. do 30 września 2010 r., zanotował saldo ujemne w wysokości 68.815,65 zł, główną pozycję stanowiła termomodernizacja budynku, której koszt wyniósł 55.034,39 zł. Spółdzielnia na potrzeby kosztów tej inwestycji nie zaciągała kredytu bankowego.

Aktem notarialnym z dnia 25 sierpnia 2009 r. pozwana zawarła umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego położonego w I. przy ul. (...). Pełnomocnik powódki w ww. dokumencie oświadczyła, że pozwana spełnia warunki przewidziane w art. 17 ¹⁴ ustawy.

Wcześniej pozwana dokonała zakupu nowych okien do swojego mieszkania i złożyła w dniu 4 czerwca 2007 r. wniosek do spółdzielni o przyznanie jej częściowej refundacji kosztów wymiany. Jej wniosek został zarejestrowany w rejestrze osób oczekujących na refundację kosztów pod nr (...). Poinformowano ją jednocześnie, że realizacja refundacji nastąpi w terminie wynikającym z kolejności rejestracji wniosku o zwrot środków.

Zgodnie z § 11 ust. l Regulaminu określającego obowiązki spółdzielni i użytkowników lokali (...) I. termin zwrotu środków za okna wymienione przez użytkowników we własnym zakresie wynika z kolejności wpisów w rejestrach prowadzonych przez Administrację Osiedli. Aktualnie refundacja jest wypłacana osobom uprawnionym, które złożyły wniosek w 2003 r.

W dniu 10 lutego 2010 r. w budynku położonym przy ul (...) wyodrębniono własność ostatniego lokalu mieszkalnego i z tym dniem zgodnie z art. 26 ust. l ustawy w budynku tym powstała z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa.

Zgodnie z art. 26 ustawy, lokale położone w tym budynku z dniem 10 lutego 2010 r. podlegają regulacji ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a przestają podlegać ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Konieczność rozliczenia funduszu remontowego została przedstawiona członkom wspólnoty przez pracowników powódki w dniu 30 listopada 2010 r. Wskazano na ujemny bilans rozliczenia funduszu remontowego, podano kwotę zaległości, nie przedstawiono jednak szczegółowego rozliczenia. Wszyscy członkowie wspólnoty zaakceptowali rozliczenie i podpisali stosowne oświadczenia. Pozwana zobowiązała się do spłaty ciążącego na niej zobowiązania wobec powódki w kwocie 11.220,40 zł i zadeklarowała, że tę kwotę spłaci w miesięcznych ratach po 1,22 zł za m ² powierzchni użytkowej od grudnia 2010 r. Kwota ta jest wynikiem podziału salda ujemnego funduszu remontowego przez powierzchnię wszystkich lokali i ustalenie w ten sposób kwoty za m ².

W kolejnych miesiącach na wniosek członków wspólnoty powódka pisemnie wyjaśniła sposób rozliczenia funduszu remontowego.

Przedmiotowa należność zgodnie z treścią pisma powódki z dnia 14 stycznia 2011 r. rozłożona została na 86 rat miesięcznych po 131,10 zł począwszy od grudnia 2011 r. Pozwana zapłaciła raty od grudnia 2010 r. do lutego 2012 r. Od marca 2012r. pozwana nie płaci należnych powódce rat. Aktualna zaległość wynosi 810,13 zł

W ocenie Sądu Rejonowego, zobowiązanie pozwanej jest wynikiem konieczności rozliczenia funduszu remontowego pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową a nowo powstałą Wspólnotą Mieszkaniową – jej członkami. Powódka przed powstaniem wspólnoty sfinansowała z funduszu remontowego spółdzielni remonty budynku, w którym zamieszkuje pozwana. Koszty tych remontów przed okresem powstania wspólnoty nie zostały pokryte przez fundusz remontowy w części wynikającej z wpłat dokonywanych przez osoby zamieszkałe w budynku. Zgodnie z art. 26 ustawy, lokale położone w budynku z dniem 10 lutego 2010 r. podlegają przepisom ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali a przestały podlegać ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Sąd Rejonowy podzielił pogląd powódki, że w dniu 25 sierpnia 2009 r. pozwana nie miała długu wobec powódki. Powstał on z chwilą, gdy powstała Wspólnota Mieszkaniowa w budynku przy ul. (...).

W ocenie Sądu I instancji oświadczenie pozwanej nie było dotknięte żadną z wad, o których mowa w art. 82 k.c. i n. Członkowie wspólnoty budynku przy ul. (...), w tym pozwana, byli na zebraniu informowani o ujemnym saldzie funduszu remontowego. Nikt z nich nie kwestionował tej informacji i zgodę na to rozliczenie wyrazili przez podpisanie stosownych oświadczeń.

Zdaniem Sądu uchylenie się pozwanej od skutków prawnych oświadczenia woli z dnia 30 listopada 2010 r. uznać należało za bezskuteczne, a wszystkie naprawy dokonane przez powódkę w świetle dołączonych dokumentów uznać należało za remonty, słusznie rozliczone w ramach funduszu remontowego.

W świetle powyższych rozważań, Sąd I instancji uznał, że brak rozliczenia funduszu remontowego między członkami Wspólnoty Mieszkaniowej spowodowałby bezpodstawne wzbogacenie się członków Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) (art. 405 k.c.)

O kosztach procesu orzeczono po myśli art. 98 k.p.c.

Apelację od wyroku złożyła pozwana M. K.zaskarżając go w całości. Rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego zarzuciła naruszenia art. 84 § 1 k.c., art. 405 k.c. w zw. z art. 4 ust 1 i 17 ^{( 14)} ustawy oraz art. 233 k.p.c. poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów. Jednocześnie wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację powódka wnosiła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania w II instancji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej nie jest zasadna.

Stan faktyczny sprawy w zakresie istotnym dla jej rozstrzygnięcia, ustalony przez Sąd I instancji jest jednoznaczny i nie został skutecznie podważony przez skarżącą. Z tej to przyczyny Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne poczynione w przedmiotowej sprawie uznał za prawidłowe i podzielił w całości, nie zachodzi więc potrzeba ich powtarzania. Również analiza materiału dowodowego została przeprowadzona prawidłowo, a zebrane dowody ocenione właściwie – bez naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Kwestionowanie dokonanej przez sąd oceny nie może polegać jedynie na zaprezentowaniu własnych, korzystnych dla skarżącego ustaleń stanu faktycznego, poczynionych na podstawie własnej, zadowalającej dla niego oceny materiału dowodowego. Podkreślić należy, że aby zarzut tego rodzaju mógł być skutecznie podniesiony, koniecznym jest wykazanie, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, gdyż tylko takie uchybienie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Skarżąca upatruje naruszenia powyższych zasad w błędnej ocenie dowodów i przyjęciu przez Sąd Rejonowy, że powódka poinformowała pozwaną o wysokości zadłużenia na zebraniu właścicieli tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...) w dniu 30 listopada 2010 r. Z zarzutem tym nie można się zgodzić. Twierdzenia skarżącej pozostają bowiem w oczywistej sprzeczności z treścią oświadczenia opatrzonego datą 30 listopada 2010 r. (podpisanego 13 grudnia 2010 r.), a zawierającego m.in. stwierdzenie następującej treści: „zobowiązuję się do spłaty ciążącego na mnie zobowiązania wobec (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w I. w kwocie 11.220,42 zł. Powyższą kwotę spłacę w miesięcznych ratach po 1,22 zł za 1 m ² powierzchni użytkowej mojego mieszkania począwszy od 1 grudnia 2010 r.” (k. 11 akt). Nie można było w tej sytuacji przyjąć, że pozwana nie posiadała wiedzy o stanie przypadającego na nią zadłużenia, a tym samym, że oświadczenie zostało przez nią złożone pod wpływem błędu (art. 84 k.c.). W konsekwencji Sąd Rejonowy słusznie przyjął, że uchylenie się pozwanej od skutków złożonego oświadczenia w toku postępowania było bezskuteczne.

Przechodząc do oceny pozostałych zarzutów, przypomnieć należy, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zawiera dwa przypadki utworzenia wspólnoty mieszkaniowej: pierwszy w oparciu o art. 24 ¹ i drugi w oparciu o art. 26, na podstawie którego wspólnota powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego z lokali w danym budynku lub budynkach położonych na danej nieruchomości, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni. Z chwilą powstania wspólnoty zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. z 2000 r., nr 90, poz. 903 ze zm.). Stosownie do art. 17 tego aktu, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy, przypomnienia wymaga fakt, że strony postępowania w dniu 25 sierpnia 2009 r. zawarły umowę w formie aktu notarialnego, na mocy której ustanowiona została odrębna własność lokalu mieszkalnego pozwanej i przeniesiona jego własności. Nie oznacza to jednak, że w tym momencie należało rozliczyć koszty związane z wykonanym przez spółdzielnię remontem nieruchomości. Jak prawidłowo uznał Sąd Rejonowy, rozliczenie to powinno nastąpić z chwilą powstania wspólnoty mieszkaniowej, tj. z dniem ustanowienia odrębnej własności ostatniego lokalu w nieruchomości – 10 lutego 2010 r. Powyższe uzasadnione jest przywołanym już przepisem art. 17 ustawy o własności lokali, który wprost stanowi, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w częściach odpowiadających jego udziałowi w tej nieruchomości. W tym też przepisie można doszukiwać się właściwej podstawy prawnej żądania strony powodowej. Skoro przedmiotowa nieruchomość została wyremontowana (ocieplona), spółdzielnia poniosła w związku z tym określone koszty, to uzasadnionym było domaganie się od jej członków wyłożonych przez siebie środków finansowych. Sąd Okręgowy uznał zatem, iż Sąd Rejonowy słusznie zasądził dochodzoną pozwem kwotę. Na marginesie należy przypomnieć, że pozwana uiściła już zdecydowaną część przypadającej na nią zaległości (ponad 92%) i do zapłaty pozostała jedynie kwota 810,13 zł.

W ocenie Sądu Okręgowego należy również zwrócić uwagę na treść art. 17 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Zatem w tym przepisie należy upatrywać podstawy prawnej żądania strony powodowej.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy – na podstawie art. 385 k.p.c. – oddalił apelację jako niezasadną.

O kosztach postępowania orzeczono na mocy art. 98 § 1 i 3 k.p.c., art. 99 k.p.c. i § 6 pkt 2, § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 490).