Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Bydgoszczy

UZASADNIENIE

Powód (...) sp. z o.o. we W. domagał się zapłaty od pozwanego D. G. kwoty 30.595,41 zł z tytułu czynszu najmu i opłat należnych za korzystanie z nieruchomości.

Pozwany wnosił o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 18 listopada 2022 roku Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 30.595,41 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot: 898,99 zł od dnia 11 stycznia 2018 r. do dnia zapłaty, 6.718, 61 zł od dnia 11 września 2018 r. do dnia zapłaty, 6.880,25 zł od dnia 11 października 2018 r. do dnia zapłaty, 6.645,58 zł od dnia 12 listopada 2018 r. do dnia zapłaty, 7.212,84 zł od dnia 11 grudnia 2018 r. do dnia zapłaty, 2.239,12 zł od dnia 11 stycznia 2019 r. do dnia zapłaty (pkt 1) i kwotę 5.147 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 2).

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd I instancji wydał w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:

w dniu 4 kwietnia 2017 r. strony zawarły umowę najmu lokalu mieszkalnego, położonego w N. przy ul. (...). Osobą reprezentującą powódkę był O. G.. Umowa została zawarta na czas oznaczony, począwszy od 4 kwietnia 2017 r. do 31 marca 2019 r. Zgodnie z § 3 Umowy pozwany był zobowiązany do zapłaty czynszu w wysokości 6.000 zł, płatnego do 10 dnia każdego miesiąca. Ponadto, w myśl § 4 Umowy najemca był zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z korzystaniem z lokalu, w tym w szczególności opłat za gaz, energię elektryczną, wodę oraz wywóz śmieci. Jak stanowił § 8 ust. 3 pkt c Umowy, najemca był zobowiązany dbać o ogród, tj. znajdujące się w nim rośliny i urządzenia.

Stosownie do § 10 ust. 3 Umowy zwracany lokal winien być opróżniony z wszelkich rzeczy należących do najemcy. W przypadku nie usunięcia rzeczy przez najemcę, wynajmującemu przysługiwało prawo ich usunięcia i zabezpieczenia na koszt najemcy bądź też prawo naliczania opłaty za przechowanie rzeczy. Zgodnie z ust. 4 przy zwrocie lokalu strony miały sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, szczegółowo opisujący stan techniczno-użytkowy oraz stopień zużycia lokalu. W przypadku wystąpienia jakichkolwiek wad w lokalu, które powstały w trakcie obowiązywania umowy i powstały z winy najemcy, strony miały oznaczyć je w protokole, wskazać ich wartość, zaś najemca był obowiązany do ich usunięcia na własny koszt przed dniem, w którym był obowiązany do opuszczenia lokalu.

W myśl § 11 Umowy najemca wpłacił w gotówce do rąk wynajmującego kaucję zwrotną w wysokości 18.000 zł. Kaucja miała na celu zabezpieczenie ewentualnych roszczeń finansowych wynikających ze stosunku najmu.

Zgodnie z § 12 Umowy wszelkie zmiany i uzupełnienia wymagały formy pisemnej po rygorem nieważności.

Pozwany po wprowadzeniu się do domu przy ul. (...) przywiózł tam swoje rzeczy: dwa łóżka, komodę i bibliotekę. Pozwany miał psa rasy maltańczyk.

W dniu 3 stycznia 2018 r. powódka wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę wysokości 8.038,19, na którą składały się należności z tytułu czynszu oraz innych opłat należnych za korzystanie z nieruchomości. Data płatności faktury to 10 stycznia 2018 r. Nieuregulowana należność z rzeczonej faktury wynosi 898,99 zł.

W dniu 5 września 2018 r. powódka wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę wysokości 6.718,61 zł na którą składały się należności z tytułu czynszu oraz innych opłat należnych za korzystanie z nieruchomości. Data płatności faktury to 10 września 2018 r. Pozwany nie uiścił należności wynikającej z rzeczonej faktury.

W dniu 8 października 2018 r. powódka wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę wysokości 6.880,25 zł na którą składały się należności z tytułu czynszu oraz innych opłat należnych za korzystanie z nieruchomości. Data płatności faktury to 10 października 2018 r. Pozwany nie uiścił należności wynikającej z rzeczonej faktury.

W dniu 7 listopada 2018 r. powódka wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę wysokości 6.645,58 zł na którą składały się należności z tytułu czynszu oraz innych opłat należnych za korzystanie z nieruchomości. Data płatności faktury to 10 listopada 2018 r. Pozwany nie uiścił należności wynikającej z rzeczonej faktury.

W dniu 7 grudnia 2018 r. powódka wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę wysokości 7212,84 zł na którą składały się należności z tytułu czynszu oraz innych opłat należnych za korzystanie z nieruchomości. Data płatności faktury to 10 grudnia 2018 r. Pozwany nie uiścił należności wynikającej z rzeczonej faktury.

W dniu 7 stycznia 2019 r. powód wystawił fakturę VAT nr (...) na kwotę w wysokości 2.239,12 zł, na którą składały się opłaty należne za korzystanie z nieruchomości. Data płatności faktury to 10 stycznia 2019 r.

Najemca pozostawił po sobie brudne wykładziny w sypialni, brudne kanapy w salonie, niedomykająca się zmywarkę, uszkodzone drzwi wejściowe do budynku – nie domykały się, trzeba było wymienić zamek, był problem z bramą garażową, z ogrzewaniem podłogowym w łazience nie działał kran, coś leciało spod wanny. Pozwany opuścił dom pod koniec grudnia 2018 r. W dniu 19 grudnia 2018 r. przyjechała nowa najemczyni celem objęcia domu w posiadanie. Konieczne było posprzątanie mieszkania. Ogród był zaniedbany. Strony nie ustaliły, iż pozwany pozostawi w domu swoje rzeczy na rozliczenie zaległego czynszu. Wezwaniami z dnia 16 listopada 2018 r. oraz 5 lutego 2019 r. pozwanego wezwano do zabrania z nieruchomości przy ul. (...) w N. wszelkich rzeczy stanowiących jego własność. Pozwany nie uczynił zadość rzeczonym wezwaniom.

Rzeczy, które pozwany pozostawił w domu przy ul. (...) w N. zostały przewiezione do żony pozwanego H. G..

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodów z zeznań świadków oraz dowodu z przesłuchania stron z ograniczeniem do strony pozwanej.

Sąd uznał dowody z dokumentów za wiarygodne, za wyjątkiem wydruków przedstawiających zrzuty z ekranu na k. 290 – 296. Mimo, że widnieje na nich data i godzina to powódka zakwestionowała autentyczność widniejących na ekranie telefonu zdjęć, a pozwany nie wykazał, że w istocie zdjęcia te zostały wykonane tamtego dnia.

Sąd uznał dowody z zeznań świadków A. P., O. G., H. G., M. G. za wiarygodne. Zeznania świadków wzajemnie się uzupełniały, tworzyły logiczną całość, współgrały z dowodami z dokumentów.

Sąd uznał dowód z przesłuchania pozwanego za częściowo niewiarygodny, tj. w zakresie w którym podawał, że strony miały się rozliczyć w ten sposób, że pozwany pozostawi w domu przy ul. (...) swoje rzeczy, albowiem po pierwsze pozwany miał interes w rozstrzygnięciu niniejszej sprawy, po drugie żadne z pozostałych dowodów nie potwierdziły jego wersji. Również w świetle zasad doświadczenia życiowego relacja pozwanego nie jest wiarygodna, albowiem gdyby strony chciały się rozliczyć w sposób, o którym zeznawał pozwany, to można domniemywać, iż sporządziłyby na tę okoliczność jakąś dokumentację, powódka jest bowiem podmiotem profesjonalnym.

Sąd pominął zawnioskowany przez stronę pozwaną dowód z opinii biegłego z dziedziny szacowania wartości nieruchomości. Skoro postępowanie dowodowe w sprawie nie wykazało, aby strony umówiły się na zaliczenie wartości rzeczy pozostawionych przez pozwanego na poczet należności czynszowych, to okoliczność, na którą miał opiniować biegły nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

W ramach rozważań prawnych sąd wskazał, że zgodnie z przepisem art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W niniejszym postępowaniu powódka jako wynajmujący domagała się od pozwanego, czyli najemcy zapłaty zaległego czynszu oraz innych należności z tytułu opłat za korzystanie z nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym. Pozwany bronił się przed roszczeniami powódki podnosząc w istocie zarzut potrącenia jej wierzytelności ze swoimi wierzytelnościami z tytułu kaucji oraz pozostawienia w przedmiocie najmu ulepszeń.

Zgodnie z art. 498 § 1 k.p.c., gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Jednakże, dla uznania, że potrącenie wywołało skutek prawny w postaci umorzenia wzajemnych wierzytelności, nie wystarczy samo powołanie się przez składającego oświadczenie o potrąceniu na fakt przysługiwania mu wierzytelności przeznaczonej do potrącenia; istnienie tej wierzytelności należy udowodnić (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. ACa 416/09).

Swoboda wyboru formy zgłoszenia zarzutu potrącenia (art. 60 k.c.) i podleganie jedynie ogólnym wymaganiom dotyczącym zarzutów, nie oznacza jednak dowolności w jego formułowaniu. Poza wymienionym już wymogiem oświadczenia o potrąceniu pozwany powinien zindywidualizować swoją wierzytelność, skonkretyzować jej zakres przedstawiony do potrącenia z wierzytelnością powoda, wskazać przesłanki jej powstania, wymagalności i wysokości oraz dowody w celu ich wykazania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2012 r., sygn. III CSK 317/11). Niezależnie od powyższego Sąd I instancji podzielił pogląd wyrażony w judykaturze, że w trakcie postępowania sądowego uprawniony może połączyć złożenie oświadczenia woli o potrąceniu z podniesieniem zarzutu potrącenia. Podniesienie, więc w odpowiedzi na pozew czy sprzeciwie od nakazu zapłaty zarzutu potrącenia jest tym samym równoznaczne ze złożeniem oświadczenia o potrąceniu, jeżeli oświadczenie takie nie zostało złożone wcześniej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2009 r., sygn. IV CSK 356/2008).

Należało jednakże stanowczo podkreślić, że art. 91 k.p.c. nie daje podstaw do przypisania pełnomocnikowi procesowemu strony prawa przyjmowania w imieniu mocodawcy oświadczeń kształtujących jego sytuację materialną (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2010 r., sygn. I PK 56/10). Jakkolwiek oświadczenie o potrąceniu może być zarówno złożone, jak i odebrane także przez pełnomocnika, to jednak nie stanowi w tym zakresie wystarczającego umocowania pełnomocnictwo procesowe, bowiem zakres umocowania określony w art. 91 k.p.c. nie uprawnia pełnomocnika procesowego z mocy ustawy do złożenia materialnoprawnego oświadczenia o potrąceniu, ani do odbierania takich oświadczeń. Przyjęcie oświadczenia o potrąceniu pochodzącego od strony przeciwnej - jako prowadzące do przegrania procesu - nie mieści się bowiem co do zasady w zakresie rzeczonego pełnomocnictwa i w takim wypadku wymagane jest wyraźne umocowanie do przyjmowania oświadczeń w tym przedmiocie (tak wyrok SA w Łodzi z 10 kwietnia 2014 r., I ACa 1241/13, wyrok SA w Szczecinie z 18 grudnia 2013 r., I ACa 619/13, wyrok SA w Lublinie z 27 listopada 2013 r., I ACa 532/13).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy wskazać należy na dwie podstawowe kwestie. Po pierwsze podniesiony przez pozwanego zarzut potrącenia nie został złożony podmiotowi uprawnionemu do odbierania oświadczeń o potrąceniu, albowiem został złożony pełnomocnikowi procesowemu, który nie legitymował się pełnomocnictwem do odbierania materialnoprawnych oświadczeń woli. Po drugie zarzut ten – przynajmniej jeśli chodzi o potrącenie z tytułu zapłaty wartości rzekomo pozostawionych w przedmiocie najmu ulepszeń – nie został przez pozwanego udowodniony. Zgodnie z art. 676 k.c. jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Wskazać należy, że powódka zażądała od pozwanego odebrania rzeczy, a gdy nie mogła się z pozwanym skontaktować wywiozła je do jego małżonki. Nie ustalono – wbrew temu co twierdził pozwany – że powódka zatrzyma ulepszenia za zapłatą ich wartości. Jak już szczegółowo wskazano w części uzasadnienia odnoszącej się do oceny dowodów, Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanego w zakresie, w którym podał, iż strony ustaliły, że pozostawi te rzeczy jako rozliczenie czynszu. Odnosząc się do twierdzenia pozwanego w zakresie, w którym wskazał, że powódka przywłaszczyła sobie bibliotekę, armatę i barograf, stwierdzić trzeba, że pozwany po pierwsze tej okoliczności nie udowodnił, po drugie był wzywany przez powódkę do odebrania swoich rzeczy z najmowanego lokalu i wezwania te zignorował. Powoływanie się na tę okoliczność jawi się zatem jako taktyka procesowa mająca na celu obronę przed roszczeniami powódki.

Pozwany nie zażądał realizacji ewentualnego roszczenia o zwrot kaucji a w szczególności nie złożył też oświadczenia o potrąceniu wierzytelności z tego tytułu. Samo bowiem twierdzenie, że powód nie uwzględnił kaucji nie może być uznane za zgłoszenie zarzutu potrącenia. Nawet gdyby jednak przyjąć, że taki zarzut został zgłoszony to i tak nie odniosłyby skutku prawnego. Potrącenie oparte na ustawie następuje w drodze jednostronnego oświadczenia (art. 499 k.c.), jednakże aby oświadczenie to mogło odnieść łączone z nim skutki umorzenia wierzytelności (art. 498 § 2 k.c.) w momencie jego składania musi wystąpić i trwać stan potrącalności. Składający oświadczenie o potrąceniu (potrącający) musi w stosunku do swego wierzyciela w szczególności posiadać własną istniejącą już wierzytelność i wierzytelność ta w dacie potrącenia musi być wymagalna ( por. art. 498 § 1 kc). Wymagalność roszczenia stanowiąca jedną z przesłanek skutecznego potrącenia następuje natomiast zgodnie z art. 455 k.c. wraz z nadejściem terminu spełnienia świadczenia. Jeżeli termin wymagalności nie został określony na podstawie żadnego kryteriów wskazanych w art. 455 k.c., to wymagalność następuje dopiero po wezwaniu dłużnika do spełnienia świadczenia (art. 455 k.c.).W przypadku wierzytelności przedstawionej do potrącenia w niniejszym przypadku mamy do czynienia z wierzytelnością o bezterminowym charakterze, dla której, aby stać się wymagalną, konieczne było zatem w pierwszej kolejności wezwanie do zapłaty, gdyż strony w umowie w żaden sposób nie uregulowały zasady rozliczania swego rodzaju kaucji gwarancyjnej. Dopiero wówczas, po nadejściu terminu spełnienia świadczenia, pozwany mogłaby złożyć oświadczenie o potrąceniu i dopiero wówczas to oświadczenie mogłoby wywołać oczekiwany skutek, jakim jest umorzenie wzajemne wierzytelności do wierzytelności niższej. Tymczasem w niniejszej sprawie, pozwany tylko wskazał, że przysługuje mu określona wierzytelność z tytułu zwrotu kaucji. Oznacza to, że oświadczenie o potrąceniu określonej sumy pieniężnej, co do której pozwany w ogóle nie wezwał powoda o jej zapłatę – tak jak to miało miejsce w niniejszej sprawie – nie mogło odnieść zmierzonego przez stronę dokonującą potrącenia skutku. Dla skuteczności oświadczenia o potrąceniu konieczna jest bowiem ściśle określona sekwencja wydarzeń, gdzie obowiązek spełnienia świadczenia będący wynikiem wymagalności roszczenia wyprzedza zrealizowanie przez wierzyciela prawnokształtującego uprawnienia jakim jest oświadczenie o potrąceniu.

Oznacza to, że dla skuteczności oświadczenia o potrąceniu konieczna jest bowiem ściśle określona sekwencja wydarzeń, gdzie obowiązek spełnienia świadczenia będący wynikiem wymagalności roszczenia wyprzedza zrealizowanie przez wierzyciela prawnokształtującego uprawnienia jakim jest oświadczenie o potrąceniu.

Odnosząc się do zarzutu potrącenia w zakresie wierzytelności pozwanego z tytułu zwrotu kaucji wskazać należy, że zarzut ten – w razie jego poprawnego formalnie sformułowania – miałby szansę odnieść skutek. Powódka nie udowodniła bowiem w niniejszym procesie podstaw do zaliczenia kaucji pozwanego na wierzytelności z tytułu napraw w przedmiocie najmu. Wskazać należy, że próżno szukać w aktach niniejszej sprawy protokołu zdawczo – odbiorczego, który przecież mógł być sporządzony pod nieobecność pozwanego w razie ewentualnego ignorowania przez niego obowiązku uczestniczenia w spisaniu protokołu. Powódka nie udokumentowała w sposób adekwatny zniszczeń jakie miał pozostawić pozwany. Zrzuty z ekranu smartfona na k.136 są bowiem bardzo słabej jakości i nic konkretnego na nich nie widać, a już w szczególności nie dowodzą, że w domu konieczne było przeprowadzenie remontu za ponad 17.000 zł. W fakturze na k. 130 ujęto usługę o wartości 17.958 zł brutto za wykonanie prac remontowych, ale nie wiadomo na czym te prace miałyby polegać. Słusznie pozwany podnosił w piśmie procesowym z dnia 20 sierpnia 2021 r., że walor dowodowy rzeczonej faktury jest wysoce wątpliwy, bo nie wiadomo do czego faktura ta się odnosi (mowa wyłącznie o „wykonaniu prac remontowych”, ale nie wiadomo w jakim obiekcie), nadto brak wykazu tych prac tak aby można było zweryfikować ich zasadność jak i cenę. Pozostałe koszty naprawienia zniszczeń pozostawionych przez pozwanego (brudne tapicerki, uszkodzony zamek do drzwi, naprawa zmywarki, pilota do bramy wjazdowej) są przecież wykazane innymi fakturami. Również przeprowadzone w sprawie dowody z przesłuchania świadków nie naświetliły dostatecznie jakie szkody wyrządził pozwany, tak że koniecznym było przeprowadzenie remontu na kwotę ponad 17 tys. zł. Jednakże – jak już powiedziano – pozwany ani nie powołał się na wcześniejsze oświadczenie o potrąceniu ani nie złożył go skutecznie w trakcie niniejszego procesu. Sąd nie miał podstaw aby - niejako z urzędu – uwzględnić uiszczonym przez pozwanego kaucję w niniejszym procesie. Pozwany będzie mógł zatem dochodzić zwrotu kaucji w osobnym procesie.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w pkt. 1 wyroku. O roszczeniu odsetkowym Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności strony przegrywającej za wynik procesu (pkt 2 wyroku). Na koszty powoda złożyły się opłata od pozwu w kwocie 1.530,00 zł, 3.600 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika (§ 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie), 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Pozwany wywiódł apelację zaskarżając wyrok w części i domagając się jego zmiany poprzez oddalenie powództwa co do kwoty 18.000 zł. Wniósł także o zwrot kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Apelujący zarzucił Sądowi I instancji:

1. naruszenie przepisów prawa procesowego, mające istotny wpływ na treść wydanego w sprawie orzeczenia, a mianowicie:

a) sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na przyjęciu, że strony w umowie w żaden sposób nie uregulowały zasady rozliczania kaucji w sytuacji, gdy z § 11 umowy najmu z dn. 04.04.2017 r. wynika jednoznacznie, iż wniesiona przez najemcę kaucja miała na celu zabezpieczenie ewentualnych roszczeń finansowych wynikających ze stosunku najmu, w tym mogła zostać rozliczona na zabezpieczenie zapłaty zaległych wszelkich opłat lub mogła podlegać zwrotowi na rzecz najemcy w terminie 30 dni po zakończeniu umowy,

b) art. 229 kpc poprzez uznanie za nieudowodniony fakt przyznany przez powoda, tj. rozliczenie kaucji wniesionej przez pozwanego w kwocie 18.000 zł z wierzytelnościami wynajmującego, a przez to błędne przyjęcie, że dopiero oświadczenie pozwanego o potrąceniu, poprzedzone uprzednim wezwaniem do zapłaty, mogłoby wywołać skutek, jakim jest umorzenie wzajemne wierzytelności do wierzytelności niższej,

c) art. 203 ¹ § 1 kpc poprzez jego niezastosowanie polegające na uznaniu, iż wierzytelność pozwanego z tytułu kaucji w kwocie 18.000 zł nie może zostać przedstawiona do potrącenia, z uwagi na brak złożenia oświadczenia o potrąceniu, podczas gdy wierzytelność pozwanego wynika z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność dochodzona przez powoda, jest wierzytelnością niesporną, uprawdopodobnioną dokumentem niepochodzącym wyłącznie od pozwanego (umową najmu z dn. 04.04.2017 r.), a nadto powód dokonał uprzedniego potrącenia wierzytelności pozwanego z własnymi wierzytelnościami z tytułu najmu lokalu,

d) art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. poprzez wadliwe rozstrzygnięcie o kosztach postępowania, a w konsekwencji nieprawidłowe zasądzenie kosztów procesu od pozwanego na rzecz powoda,

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie:

a) art. 60 kc poprzez jego niezastosowanie skutkujące uwzględnieniem powództwa, co do kwoty 18.000 zł odpowiadającej wartości wniesionej przez pozwanego, jako najemcę, kaucji w sytuacji, gdy powód przyznał, iż dokonał rozliczenia wniesionej przez pozwanego kaucji ze swoimi wierzytelnościami, co winno skutkować oddaleniem powództwa w tym zakresie,

b) art. 65 kc poprzez błędną wykładnię oświadczeń woli stron umowy, polegającą na przyjęciu, że strony w umowie w żaden sposób nie uregulowały zasady rozliczania swego rodzaju kaucji gwarancyjnej, podczas gdy z § 11 umowy najmu z dn. 04.04. (...). wynika jednoznacznie, iż wniesiona przez najemcę kaucja miała na celu zabezpieczenie ewentualnych roszczeń finansowych wynikających ze stosunku najmu, w tym mogła zostać rozliczona na zabezpieczenie zapłaty zaległych wszelkich opłat, lub mogła podlegać zwrotowi na rzecz najemcy w terminie 30 dni po zakończeniu umowy, a w konsekwencji naruszenie art. 498 kc poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a także naruszenie art. 455 kc poprzez jego zastosowanie,

c) art. 499 kc poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że w okolicznościach niniejszej sprawy nie nastąpił stan potrącalności, gdy tymczasem roszczenie pozwanego o zwrot kaucji stało się wymagalne w terminie wynikającym z ustawy, zaś powód dokonał rozliczenia kaucji, co winno prowadzić do uwzględnienia zarzutu potrącenia wzajemnych wierzytelności, co do kwoty 18.000 zł, a w konsekwencji do oddalenia powództwa w tym zakresie,

d) art. 6 ust. 4 ustawy z dn. 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego poprzez jego wadliwe niezastosowanie wynikające z błędnego przyjęcia, że pozwany nie wezwał powoda do zapłaty kaucji, co nie mogło doprowadzić do umorzenia zobowiązania do kwoty wniesionej kaucji tj., co do kwoty 18.000 zł, w sytuacji gdy z powołanego przepisu wynika jednoznacznie, kiedy roszczenie o zwrot kaucji staje się wymagalne, jak również statuuje po stronie wynajmującego możliwość potrącenia jego należności wynikających z tytułu najmu lokalu, co powód też zrealizował, a Sąd I instancji całkowicie pominął.

W odpowiedzi na apelację, powód wniósł o jej oddalenie i zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego jest niezasadna.

Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych w sprawie, w zakresie niezbędnym do jej rozstrzygnięcia, które Sąd odwoławczy przyjął za podstawę także swego orzeczenia po myśli art. 387 § 2 ¹ pkt 1 kpc (poza ustaleniem dotyczącym daty wymagalności roszczenia o zwrot kaucji). Podzielił też ocenę prawną tych ustaleń i wniosek końcowy o istnieniu podstaw do zasądzenia na rzecz powoda całej kwoty dochodzonej pozwem tytułem czynszu najmu i opłat związanych z korzystaniem z najętej nieruchomości.

Sąd odwoławczy czyni odmienne od sądu rejonowego ustalenia faktyczne co do daty wymagalności roszczenia o zwrot kaucji. Z postanowień umowy najmu z dnia 4 kwietnia 2017 roku zawartej pomiędzy powodem a pozwanym wynika, że uiszczona przez pozwanego kaucja zwrotna może zostać rozliczona na pokrycie strat i szkód w najmowanych lokalu lub zabezpieczenie zapłaty zaległych wszelkich płat lub podlegać zwrotowi na rzecz najemcy w terminie 30 dni od zakończenia umowy (§11 ust. 2 umowy). Umowa została rozwiązana za porozumieniem stron 21 grudnia 2018 roku, zatem roszczenie o zwrot kaucji mieszkaniowej stało się wymagalne z dniem 21 stycznia 2019 roku.

Sąd odwoławczy stwierdza nadto, że zgodnie z przepisem art. 6 ust. 4 ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego kaucja wpłacona przy zawarciu umowy najmu podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. W przepisie tym ustawodawca nie tylko zakreśla termin zwrotu kaucji (miesiąc od opróżnienia lokalu), lecz także wprowadza obowiązek zwrotu kaucji – niezależnie od daty jej wpłacenia.

Niezależnie zatem od tego czy w oparciu o postanowienia umowne, czy w oparciu o regulacje ustawowe, pozwanemu przysługiwała do stycznia 2019 roku wymagalna wierzytelność o zwrot kaucji zabezpieczającej wpłaconej przy zawarciu umowy najmu. Sporna natomiast pozostawała jej wysokość, w szczególności czy została ona potrącona przez powoda z należnościami z tytułu uszkodzenia lokalu z winy pozwanego.

Ciężar dowodu, że wierzytelność z tytułu kaucji zabezpieczającej została potrącona z wierzytelnością powoda z tytułu szkód w przedmiocie najmu powstałych z winy najemcy obciąża wynajmującego – powoda. Gdyby zatem pozwany dokonał czynności materialnoprawnej potrącenia swej wierzytelności z tytułu zwrotu kaucji z wierzytelnością powoda z tytułu czynszu najmu i opłat za korzystanie z nieruchomości dochodzonych w niniejszej sprawie, to ciężar braku skuteczności takiego potrącenia spoczywałby na powodzie. W niniejszej sprawie nie miało to jednak znaczenia dla zapadłego rozstrzygnięcia, a to z tej przyczyny, że pozwany nie dokonał potrącenia swej wierzytelności z tytułu zwrotu kaucji z wierzytelnościami dochodzonymi przez powoda w przedmiotowej sprawie.

Zgodnie z treścią art. 498 § 1 i 2 kc, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelnością drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym; wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Zgodnie z treścią art. 499 kc potrącenia dokonuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili kiedy potrącenie stało się możliwe.

Stosownie do treści cytowanego artykułu, potrącenie może być skutecznie dokonane, jeżeli łącznie spełnione są następujące przesłanki: wierzytelności muszą być wzajemne, co oznacza, że każda ze stron jest wierzycielem drugiej i jednocześnie jej dłużnikiem, muszą być one jednorodzajowe, wierzytelność strony korzystającej z potrącenia ma być wymagalna i zaskarżalna.

W tym miejscu należy wskazać, że pozwany przed wszczęciem niniejszego postępowania nie składał powodowi oświadczenia o potrąceniu ewentualnych wierzytelności przysługujących mu z tytułu zwrotu kaucji zabezpieczającej w trybie art. 499 kc w zw. z art. 498 kc.

Od potrącenia jako czynności materialnoprawnej odróżnić należy zarzut potrącenia będący czynnością procesową. Oświadczenie o potrąceniu, o którym mowa jest w art. 499 kc, jest czynnością materialnoprawną powodującą - w razie wystąpienia przesłanek określonych w art. 498 § 1 kc - odpowiednie umorzenie wzajemnych wierzytelności. Natomiast zarzut potrącenia jest czynnością procesową, polegającą na żądaniu oddalenia powództwa w całości lub w części z powołaniem się na okoliczność, że roszczenie wygasło wskutek potrącenia. Oświadczenie o potrąceniu stanowi zatem materialną podstawę zarzutu potrącenia. W orzecznictwie został również wyrażony pogląd, że jeżeli oświadczenie o potrąceniu zostanie złożone przed procesem, to w razie dojścia do procesu o roszczenie wierzyciela wzajemnego, obrona pozwanego nie może polegać na podniesieniu zarzutu potrącenia, lecz zarzutu nieistnienia roszczenia powoda ze względu na umorzenie wierzytelności przed wszczęciem procesu. Natomiast w trakcie postępowania sądowego uprawniony może połączyć w jednym oświadczeniu obie czynności: złożenie oświadczenia woli o potrąceniu i zgłoszenie zarzutu potrącenia.

Czynność prawna potrącenia jest zdarzeniem prawnym, którego skutkiem, niezależnym od woli uprawnionego do wierzytelności objętej potrąceniem, jest umorzenie się obydwu wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej ( art. 498 § 2 kc), ze skutkiem czasowym określonym w art. 499 zdanie drugie kc, tj. od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe. Zgodnie z regulującymi potrącenie przepisami kodeksu cywilnego oświadczenie o potrąceniu może być złożone - w okresie trwania fazy kompensacyjnej - w każdym czasie, zarówno przed, jak i po wszczęciu postępowania sądowego (w toku postępowania sądowego, także poza tym postępowaniem). Natomiast zarzut potrącenia jest czynnością procesową. Jego podniesienie w postępowaniu sądowym oznacza powołanie się na fakt dokonania potrącenia i wynikające stąd skutki, a mianowicie wygaśnięcie wierzytelności objętej pozwem wobec umorzenia się wzajemnych wierzytelności.

Podkreślenia wymaga, że potrącenie staje się skuteczne nie z chwilą gdy jest ono możliwe, ale w momencie złożenia oświadczenia o potrąceniu, co wynika bezpośrednio z treści art. 499 kc oraz zostało wprost potwierdzone przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 lutego 2000 r. wydanym w sprawie I CKN 398/98, wskazującym, że do potrącenia długu z wierzytelnością nie dochodzi automatycznie przez to, że istnieją dwie wzajemne wierzytelności nadające się do potrącenia, ale konieczne jest oświadczenie, że korzysta się z prawa potrącenia.

Oświadczenie o potrąceniu ma charakter kształtujący prawo, gdyż bez niego, pomimo zaistnienia ustawowych przesłanek potrącenia ( art. 498 § 1 k.c.), nie dojdzie do wzajemnego umorzenia wierzytelności (por wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 11 marca 2013 roku, I ACa 1178/12).

Art. 499 kc nie stawia szczególnych wymagań co do formy oświadczenia woli o potrąceniu. Oświadczenie to może być złożone w każdy sposób, który w dostatecznym stopniu ujawnia jego treść i wolę dokonania potrącenia; może być również złożone w piśmie procesowym. Oświadczenie woli o potrąceniu jest oświadczeniem skierowanym do adresata. Do oświadczenia o potrąceniu mają zatem zastosowanie ogólne zasady co do sposobu i chwili złożenia oświadczenia woli wskazane w art. 60 i 61 kc. W konsekwencji oświadczenie o potrąceniu staje się skuteczne dopiero z chwilą, gdy doszło do wierzyciela wzajemnego w taki sposób, że mógł on zapoznać się z jego treścią ( art. 61 kc). Wskazać jednak należy, że skoro oświadczenie o potrąceniu wywiera skutek dopiero z chwilą dojścia do adresata, to nie można przyjąć, iż zostało skutecznie złożone oświadczenie o potrąceniu, jeżeli złożenie oświadczenia nastąpiło wobec pełnomocnika procesowego adresata. Treść art. 91 kpc nie daje podstaw do przypisania pełnomocnikowi procesowemu prawa przyjmowania w imieniu mocodawcy materialnoprawnych oświadczeń kształtujących. Pełnomocnik procesowy nie jest więc pełnomocnikiem, jaki po myśli art. 95 kc, mógłby zastąpić stronę w skutecznym zapoznaniu się z oświadczeniem (wyrok Sądu Najwyższego z 12 października 2007 r. w sprawie V CSK 171/2007).

Przepis art. 499 k.c. wiąże skuteczność dokonania potrącenia nie z chwilą sporządzenia dokumentu zawierającego oświadczenie o potrąceniu, ale z chwilą złożenia oświadczenia drugiej stronie, co z mocy art. 61 § 1 kc oznacza dotarcie oświadczenia do adresata w taki sposób, że mógł on się zapoznać z jego treścią (zob. wyrok SN z dnia 6 maja 2005 r., II CK 690/2004). W konsekwencji oświadczenie o potrąceniu staje się skuteczne dopiero z chwilą, gdy doszło do wierzyciela wzajemnego w taki sposób, że mógł on zapoznać się z jego treścią ( art. 61 kc).

Z pewnością podstawy do uwzględnienia zarzutu potrącenia nie mogą stanowić same twierdzenia pozwanego (zob. wyrok SN z dnia 29 czerwca 2011 r., sygn. IV CSK 518/10).

Odnosząc powyższe uwagi do niniejszej sprawy wskazać trzeba, że pozwany nie złożył oświadczenia o potrąceniu przed procesem. Nie złożył też takiego oświadczenia o charakterze materialnoprawnym w toku procesu: ani przed sądem I instancji, ani w toku postępowania apelacyjnego. Samo twierdzenie o tym, że sąd powinien uwzględnić takie potrącenie z urzędu jest w sposób oczywisty chybione.

Dalej sąd odwoławczy stwierdza, że do dokonania potrącenia koniecznym jest przedstawienie nawzajem wierzytelności podlegających potrąceniu. Ewentualne przedstawienie przez powoda wierzytelności z tytułu uszkodzeń przedmiotu najmu do potrącenia z wierzytelnością z tytułu zwrotu kaucji zabezpieczającej nie mogło wywrzeć wpływu na ewentualne potrącenie wierzytelności z tytułu zwrotu kaucji zabezpieczającej z wierzytelnością z tytułu należności czynszowych, jak tego oczekuje w swej apelacji pozwany. Wierzytelność z tytułu czynszu najmu i z tytułu uszkodzeń przedmiotu najmu są różnymi wierzytelnościami, z różnych tytułów, zatem ewentualna skuteczność czy bezskuteczność potrącenia wierzytelności z tytułu zwrotu kaucji z wierzytelnością z tytułu uszkodzeń przedmiotu najmu nie mogła wywołać skutku umorzenia wierzytelności z tytułu czynszu najmu, skoro wierzytelności z tytułu czynszu najmu żadna ze stron nie przedstawiła do potrącenia. A jak wyżej wskazano, do potrącenia dochodzi wskutek złożenia oświadczenia o potrąceniu, a nie z mocy prawa.

Zarzuty naruszenia przywołanych w apelacji przepisów: art. 299 kpc, art. 203 ¹kpc, art. 60 kc i art. 499 kc były zatem chybione, z przyczyn wyżej przywołanych.

Z tych przyczyn i podzielając argumenty przywołane w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanego, jako nieuzasadnioną na podstawie art. 385 kpc.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd odwoławczy orzekł z zachowaniem zasady wynikającej z art. 98 § 1, 1 ¹ i 3 kpc w zw. z art. 108 § 1 kpc, a ich wysokość ustalił zgodnie z § 10 ust. 1 pkt 1 i § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

SSO Tomasz Adamski