Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Bydgoszczy

UZASADNIENIE

W dniu 23 stycznia 2015 r. (data nadania przesyłki) dłużnik A. J. (1) złożył skargę na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy M. B. polegającą na opisie i oszacowaniu nieruchomości położonej w D. dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą nr KW (...). Zarzucił w niej naruszenie § 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników poprzez określenie oszacowanej nieruchomości niezgodnie z zasadą przeciętnych cen nieruchomości podobnych, co skutkuje rażącym zaniżeniem ceny oszacowanej nieruchomości. Skarżący wskazał, iż zgodnie z powołanym przepisem sumę oszacowania ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu oszacowania. Skarżący podkreślił, iż w operacie szacunkowym biegły na stronie 5 wskazał jako podstawę swojej wyceny art 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podając, iż zgodnie z definicją wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń tj. strony były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W ocenie skarżącego tych warunków oszacowanie nie spełnia.

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy postanowieniem z dnia 30 marca 2015 r. oddalił skargę.

Z motywów rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego wynikało, co następuje:

Biegły w odpowiedzi na skargę wyjaśnił, iż określona w sporządzonej w dniu 3 grudnia 2014 r. opinii biegłego wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla stan rynku w dacie określenia wartości (3 grudnia 2014 r.) oraz stan wycenianej nieruchomości w dacie oględzin (22 października 2014 r.) i odpowiada prawdopodobnej cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży, którą zaakceptuje na rynku największa liczba racjonalnie postępujących nabywców. Określona wartość rynkowa (~16 zł/m ² ) zastosowanej do analizy rynku i do wyceny jednostki porównawczej mieści się w zaobserwowanym przedziale przeciętnych cen transakcyjnych (od 15 do 32 zł/m ²). Biegły podkreślił, iż oszacowanie przedmiotowej nieruchomości zostało dokonane zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami w odniesieniu do konkretnych podobnych nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

W sporządzonej opinii dotyczącej określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, które w myśl art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ustawodawca jednoznacznie określa, że podstawą określenia wartości rynkowej nieruchomości mają być ceny transakcyjne wynikające z faktów zaistnienia transakcji rynkowych. Powyższy wymóg potwierdza i precyzuje przepis § 4.1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, który stanowi, iż przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (...). Zgodnie z § 4.3 w/w rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zwarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Biegły wskazał, iż wszystkie powyżej przytoczone wymogi przepisów prawa zostały zachowane w sporządzonej opinii. Dane o cenach transakcyjnych zostały ustalone na podstawie badania aktów notarialnych umów sprzedaży nieruchomości znajdujących się w zasobach dokumentacji ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostwo powiatowe, a do porównań wyszukano i przyjęto cztery konkretne nieruchomości podobne w miarę możliwości najbardziej zbliżone pod względem cech rynku, położone w możliwie najbliższej okolicy. Dla potrzeb sporządzenia wyceny dokonano oceny wiarygodności i przydatności uzyskanych danych rynkowych z aktów notarialnych - z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstaw wyceny, uwzględniając art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Biegły podkreślił, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sporządzonej opinii dokonał wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Biegły podał, iż określony został właściwy lokalny rynek nieruchomości przyjęty do analizy (rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o większych powierzchniach - od 2000 m ² , stanowiących przedmiot prawa własności, przeznaczonych pod zabudową mieszkaniową mieszkalną jednorodzinną, z ewentualnymi funkcjami uzupełniającymi, na obszarze miejscowości D.; w okresie 01.2013 r. - 12.2014 r.) oraz odwzorowano i scharakteryzowano jego uwarunkowania, z których najistotniejsze, dla potrzeb danej wyceny, zostały przedstawione w treści opinii.

Biegły wskazał, iż na analizowanym rynku nieruchomości powierzchnie gruntu nieruchomości niezabudowanych, które były przedmiotem obrotu rynkowego wynosiły od 2.229 do 11397 m ² . Każda z tych nieruchomości posiadała powierzchnię gruntu znacznie mniejszą niż wyceniana nieruchomość (23600 m ²) pomimo założonego już u podstaw danej analizy badania segmentu rynku o większych powierzchniach gruntu.

Biegły zaznaczył, iż będąca przedmiotem wyceny działka nr (...) nie jest nieruchomością typową dla przeciętnych uwarunkowań rynku lokalnego „działek budowlanych" (o powierzchni do około 1500 m ²), Dla wycenianej nieruchomości charakteryzującej się znaczną powierzchnią, obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa dopiero jedynie ogólne uwarunkowania umożliwiające ewentualny podział nieruchomości na „działki budowlane" o mniejszych powierzchniach. Z takim podziałem nieruchomości związana jest odpowiednia opłata adiacencka ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym podziałem nieruchomości, które pod względem wielkości powierzchni są już przygotowane do inwestycji. Biegły oświadczył, iż na analizowanym określonym rynku nieruchomości przeciętne ceny transakcyjne nieruchomości wynikające z aktów notarialnych umów sprzedaży, przeliczone na ceny jednostkowe, zawierały się w przedziale od 15 do 32 zł/m ² powierzchni gruntu.

Dołączone do skargi dłużnika pismo wójta gminy D. z dnia 16 listopada 2010 r. dotyczy historycznego stanu rynku sprzed pięciu lat, który całkowicie nie przystaje do aktualnych uwarunkowań rynkowych. Jak wskazał biegły na lokalnym rynku nieruchomości (rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, o mniejszych powierzchniach do około 1500 m ² stanowiących przedmiot prawa własności, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z ewentualnymi funkcjami uzupełniającymi na obszarze miejscowości D. w okresie od 01.2013 -12.2014 r.) przeciętne ceny transakcyjne nieruchomości wynikające z aktów notarialnych umów sprzedaży, przeliczone na ceny jednostkowe, zawierały się w przedziale od 30 do 46 zł/m ² powierzchni gruntu. Powyższy przykład z danego segmentu rynku nieruchomości wykazuje ewidentną różnicę pomiędzy niższymi przeciętnymi cenami transakcyjnymi w ostatnim okresie, a wyższymi cenami historycznymi z okresu 2010 r.

Ponadto zaznaczyć należy, iż do oszacowania wartości nieruchomości dla celów sprzedaży wymuszonej nie mogą być brane pod uwagę ceny nieruchomości wskazane w ofertach sprzedaży, na co powoływał się skarżący. Ceny te bowiem nie odzwierciedlają rzeczywistej wartości, za którą doszło bądź dojdzie do zawarcia umowy. W ocenie Sądu internetowe oferty wraz z widniejącą ceną stanowią wyjściową pozycję dla negocjacji stron, zaś doświadczenie życiowe wskazuje, iż zwykle o ile dojdzie do sfinalizowania transakcji, to za cenę niższą niż początkowa wskazana w ofercie. Ponadto podkreślić należy, iż przepisy prawa nakładają obowiązek sporządzenia wyceny w oparciu o realnie przeprowadzone transakcje, a nie oferty kupna sprzedaży.

W powyższym stanie rzeczy Sąd uznał operat szacunkowy złożony dla potrzeb postępowania egzekucyjnego za rzeczowy, szczegółowy, wewnętrznie spójny i zupełny. Opis i oszacowanie nieruchomości przeprowadzono zgodnie z ustalonymi w tym zakresie zasadami, tak w aspekcie rzetelności zawodowej, jak i w świetle obowiązujących przepisów prawa, w tym, przy uwzględnieniu metody szacowania właściwej w świetle art. 152 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zaznaczyć przy tym należy, że wartość nieruchomości zajętej, przyjęta w operacie jest pozycją jedynie wyjściową, natomiast cena, którą gotowi będą zapłacić za nią potencjalni nabywcy ukształtowana zostanie dopiero w wyniku przetargu.

W tym stanie rzeczy, Sąd Rejonowy uznał skargę dłużnika za bezzasadną, albowiem jej argumenty w żadnym stopniu nie podważyły wartości opinii biegłego, i na podstawie art. 767 k.p.c. a contrario orzekł jak w sentencji.

Zażalenie na powyższe postanowienie wniósł dłużnik A. J. (1). Twierdził, że biegły w swojej opinii nie uwzględnił przeciętnej ceny transakcyjnej dla nieruchomości objętej wyceną. Zdaniem skarżącego skutkowało to znacznym zaniżeniem przyjętej wartości nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja. Dłużnik domagał się uchylenia zaskarżonego postanowienia.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie dłużnika podlegało oddaleniu.

Zdaniem Sądu Okręgowego sprowadzało się ono do polemiki z oceną prawną dokonaną przez Sąd I instancji w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Odnosząc się do zasadniczego argumentu zażalenia, wskazującego, że bezpodstawnie przyjęto cenę 1 m ² w kwocie 16.000 zł, nie zaś 23.000 zł wskazać należy, co następuje:

Na analizowanym określonym rynku nieruchomości (gruntowych niezabudowanych, o większych powierzchniach – od 2000 m ²) powierzchnie gruntu nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, wynosiły od 2229 m ² do 11397 m ². Oznacza to, że każda z tych nieruchomości posiadała powierzchnię gruntu znacznie mniejszą niż wyceniona nieruchomość (23600 m ²).

Ponadto istotne jest to, że wyceniona działka nr (...) nie jest nieruchomością typową dla przeciętnych nieruchomości lokalnego rynku „działek budowlanych” (o powierzchni do około 1500 m ²). Dla wycenionej nieruchomości, charakteryzującej się znaczną powierzchnią, obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa dopiero i jedynie ogólne uwarunkowania umożliwiające ewentualny podział nieruchomości na „działki budowlane” o mniejszych powierzchniach. Z takim podziałem nieruchomości związana jest odpowiednia opłata adiacencka ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym podziałem nieruchomości, która obciąża inwestora dokonującego podziału.

Powyższe okoliczności mają istotny wpływ na cenę nieruchomości. Innymi słowy znajduje to odzwierciedlenie w niższych przeciętnych cenach rynkowych jednostkowych nieruchomości o większych powierzchniach i podobnych uwarunkowaniach. Biegły wskazał, że takie działki stanowią swego rodzaju „pole inwestycyjne” w stosunku do cen „działek budowlanych” o mniejszych powierzchniach, które pod względem wielkości powierzchni są już przygotowane do inwestycji.

Odnosząc się w dalszym ciągu do treści zażalenia wyjaśnić należy, że wyżej opisane okoliczności spowodowały, że przy dokonywaniu porównań i obliczeń prowadzących do wyceny nieruchomości, w tabeli porównawczo-obliczeniowej wprowadzono odpowiedną korektę w odniesieniu do ceny rynkowej „powierzchni gruntu” do ceny 16 zł za metr kwadratowy nieruchomości. Cena ta mieści się w podziale cenowym cen transakcyjnych, ale jest stosunkowo niska właśnie ze względu na wyżej opisane uwarunkowanie.

Zauważyć należy, że przedmiotowe zażalenie nie zawiera innych rzeczowych argumentów i zarzutów, które wprost odnosiłyby się do przedmiotowego postanowienia

Mając na względzie powyższe Sąd Okręgowy bezzasadne zażalenie oddalił na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c.