Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Bydgoszczy

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE

Powódka – M. Ś. domagała się zasądzenia od pozwanej - (...) S.A. z siedzibą w I. następujących kwot:

- 51.035,65 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 27.04.2011r. do dnia zapłaty;

- 30.662,29 zł z tytułu nielegalnego poboru wody od powódki za okres lat 2002 – 2012;

- 67.746,78zł z tytułu nielegalnego poboru energii elektrycznej od powódki za okres lat 2002 - 2012;

a ponadto zasądzenia od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania według norm prawem przewidzianych, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego.

W uzasadnieniu pozwu powódka podała, że strony łączyła umowa najmu lokalu nr (...) z dnia 01.02.2000 r., położonego w I. przy ul. (...), na czas nieograniczony. Przedmiotem umowy najmu były pomieszczenia o powierzchni 295,94 m ² zlokalizowane na parterze budynku Stołówki Zakładowej(...) tzn. biuro, magazynki podręczne, przygotowalnią, spiżarnia, kuchnia, zmywalnia, pomieszczenie naczyń czystych, bufet oraz sala konsumpcyjna przy bufecie. Według umowy energia elektryczna oraz woda i kanalizacja była rozliczana według zainstalowanych przez najemcę własnych liczników.

Powódka domagała się zwrotu nakładów poczynionych przez nią na przedmiotową nieruchomość w okresie objętym umową najmu. W okresie użytkowania lokalu powódka dokonała bowiem szeregu remontów i modernizacji, które to nakłady pomimo wielokrotnych wezwań do dobrowolnej zapłaty nie zostały przez pozwaną uiszczone.

W opinii powódki do najistotniejszych nakładów należy zaliczyć: elewację zewnętrzną budynku stołówki wykonaną w 2008 r., za kwotę 8.000 zł; wymianę stolarki okiennej, stolarki PCV i witryny wykonaną w 2010 r., za kwotę 1.929,02 zł; wymianę instalacji CO wykonaną w 2011 r., za kwotę 40.891,11 zł.

Umowa najmu wygasła z uwagi na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości na rzecz powódki, gdyż zgodnie z treścią par. 7.1. przysługiwało jej prawo pierwokupu. Nastąpiło to w dniu 15.04.2011 r. w formie aktu notarialnego.

Po nabyciu prawa własności powódka wystąpiła pisemnie do pozwanej o zwrot nakładów (trzykrotnie), jednak bezskutecznie. Zwrócenie sie pisemnie przez powódkę do pozwanej o ustanowienie drogi koniecznej również spotkało się z odpowiedzią odmowną. Dopiero po czasie pozwana sama wystąpiła z taką propozycją i w rezultacie umowa taka została zawarta.

Powódka podniosła, że za każdym razem przed dokonaniem modernizacji przedmiotu najmu zwracała się z prośbą o zezwolenie do pozwanej. Pozwana nigdy nie odmówiła, ale nie chciała partycypować w kosztach związanych z modernizacją. Dochodzone kwoty roszczeń wynikają z faktur VAT wystawionych na rzecz powódki (jako ówczesnego najemcy) przez osoby/ firmy dokonujące tych ulepszeń.

Strona powodowa wskazała, że w wypadku dokonania przez najemcę nakładów stanowiących ulepszenia rzeczy najętej, jeżeli strony nie umówiły się inaczej, zastosowanie znajduje art. 676 k.c. Wynajmującemu przysługuje w tej sytuacji, po zakończeniu stosunku najmu, tzw. facultas alternativa (upoważnienie przemienne; tak też Z. R. (w.) (...) prawa cywilnego, t. fil, cz. 2, s. 292) w zakresie: 1) prawa do zatrzymania ulepszeń za zapłatą najemcy sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu (tj. ceny rynkowej ulepszeń z chwili zwrotu, bez względu na to, czy dokonano ich za zgodą czy też bez zgody wynajmującego; zob. wyrok SN z 9 listopada 2000 r., II CKN 339/00, niepubl.) albo 2) prawa do żądania przywrócenia stanu poprzedniego (zob. też W. C., Zobowiązania, 2007, s. 484; P. M., S...., s. 209-231; G. B., Zasoby mieszkaniowe zakładów pracy (problematyka prawna), cz. III, Najem mieszkań, (...) 1995, nr 5, s. 48 i n.).

Jednocześnie przez okres ponad 10 lat trwania umowy najmu pozwana korzystała z przyłącza energii elektrycznej oraz wodnej powódki. Według szacunku powódki, w skali jednego miesiąca pozwana czerpała wodę i energię elektryczną w wysokości 25% całości wystawianych rachunków na powódkę. Były to urządzenia o mocy: monitoring – 150 W; lodówka – 100 W; piec akumulacyjny – 600 W; oświetlenie – 400 W; czajnik bezprzewodowy – 800 W; farelka – 1000 W; otwieranie bramy – 100 W. Pozwana odłączenia dokonała dopiero na początku roku 2012, w wyniku przebudowy własnej portierni, wcześniej nie reagowała na ustne prośby powódki co do okoliczności odłączenia w/w urządzeń.

Powódka wskazała kwoty z tytułu opłat za korzystanie przez nią z energii elektrycznej oraz poboru wody, gdzie łączne zużycie wody wyniosło 122.649,16 zł (1/4 = 30.662,29 zł), zaś energii – 270.987,11 zł (1/4 = 67.746,78 zł). Wobec powyższego roszczenie powódki z tego tytułu wyniosło 98.409,07 zł.

W odpowiedzi na pozew z dnia 5 listopada 2012 r. pozwana wniosła o odrzucenie pozwu, ewentualnie o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwana podniosła zarzut braku zdolności procesowej po stronie powodowej, oznaczonej jako „M. Restauracja (...). Ś.", co stanowi podstawę do odrzucenia pozwu na podstawie art. 199 § 1 pkt. 3 k.p.c. Tak oznaczona strona powodowa nie jest bowiem ani osobą fizyczną, ani osobą prawną, ani jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną, której ustawa przyznała zdolność prawną.

Niezależnie od podniesionego wyżej zarzutu formalnego, pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości jako nie znajdującego podstawy faktycznej i prawnej.

W zakresie roszczenia obejmującego żądanie zasądzenia kwoty 51.035,65 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 27 kwietnia 2011 r. do dnia zapłaty, tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez M. Ś. w budynku położonym w I. przy ul. (...), który był przedmiotem najmu na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 2000 r., to jest ono, zdaniem pozwanej, niezasadne zarówno co do zasady, jak i co do wysokości.

Strona pozwana podniosła, że przedmiot najmu został zbyty przez pozwaną na rzecz M. Ś. na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 14 marca 2011 r. oraz oświadczenia M. Ś. z dnia 15 kwietnia 2011 r. o wykonaniu prawa pierwokupu. Wobec powyższego przyjąć należy, że skoro roszczenie strony powodowej dotyczy nakładów poniesionych przez M. Ś. w czasie trwania najmu na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 2000 r., to po stronie pozwanej brak jest legitymacji procesowej biernej w takiej sprawie. Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z dnia 30 września 2005 r., III CZP 50/2005, OSNC 2006/3 poz. 40, która niewątpliwie ma zastosowanie również w niniejszej sprawie orzekł, że dzierżawca, który ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy.

Pozwana wskazała, że najemca może żądać zwrotu nakładów od wynajmującego w razie zwrotu rzeczy najętej a nie w związku z zakończeniem umowy najmu. W niniejszej sprawie niewątpliwe jest, że do takiego zwrotu przedmiotu najmu na rzecz pozwanej nie doszło, gdyż wskutek wygaśnięcia umowy najmu w wyniku nabycia przez M. Ś. nieruchomości obejmującej przedmiot tej umowy, M. Ś. nie zwróciła pozwanej przedmiotu najmu, lecz zachowała go w swoim posiadaniu i sama korzysta z poniesionych przez siebie nakładów, które zresztą w zakresie wymiany instalacji CO nie miały jakiegokolwiek wpływu na wycenę nieruchomości dla potrzeb jej zbycia, a tym samym na cenę zapłaconą przez M. Ś..

Roszczenie strony powodowej w zakresie żądania zwrotu nakładów nie znajduje uzasadnienia w opinii pozwanej również z uwagi na postanowienia umowne wynikające z § 4 pkt. 3 oraz § 6 umowy najmu z dnia 1 lutego 2000 r. a także z uwagi na regulację wynikającą z art. 676 k.c. W § 4 pkt. 3 oraz w § 6 ust. 2 w/w umowy, strony bowiem postanowiły, że najemca na swój koszt dokonywał będzie remontów, napraw i konserwacji a także modernizacji i przebudowy przedmiotu najmu. Z kolei w § 6 ust. 1 umowy najmu strony postanowiły, że modernizacje i przebudowy przedmiotu najmu wymagać będą pisemnej zgody wynajmującego. Strona powodowa nie przedstawiła zaś jakiegokolwiek dowodu na okoliczność wyrażenia zgody przez pozwaną na wykonanie przez M. Ś. prac obejmujących wykonanie elewacji zewnętrznej budynku stołówki a także na wymianę stolarki okiennej, stolarki PCV oraz witryny.

W świetle powołanych wyżej postanowień umowy, w opinii pozwanej, strona powodowa nie miała podstaw do żądania zwrotu w/w nakładów. Jeśli zaś chodzi o nakłady dotyczące modernizacji instalacji CO to podkreślenia wymaga zdaniem pozwanej fakt, że strona powodowa nie przedstawiła dowodów na okoliczność spełnienia warunków i wyrażenia przez pozwaną zgody na tę modernizację, które były wymienione w załączonym do pozwu pismach pozwanej z dnia 20 października 2009 r. oraz z dnia 18 grudnia 2009 r.

W związku z tym, iż umowa najmu z dnia 1 lutego 2000 r. nie została rozwiązana przez najemcę, czyli przez M. Ś., ani nie została wypowiedziana przez wynajmującego, czyli przez pozwaną, lecz wygasła wskutek zakupu nieruchomości będącej przedmiotem najmu przez M. Ś. jako najemcę, to w opinii nie mają zastosowania postanowienia § 6 ust. 3 i 4 umowy najmu, lecz rozliczenie nakładów poniesionych przez M. Ś. powinno nastąpić na podstawie art. 676 k.c., który stanowi, że w razie ulepszenia rzeczy najętej przez najemcę, to wynajmującemu według jego wyboru przysługuje prawo albo zatrzymania ulepszeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądania przywrócenia stanu poprzedniego. Pozwana (...) S.A. w piśmie z dnia 6 maja 2011 r. oświadczyła M. Ś., że nie jest zainteresowana zatrzymaniem nakładów poniesionych przez nią w przedmiocie najmu. Tym samym zgodnie z dyspozycją wynikającą z art. 676 k.c. do wykonania pozostało drugie uprawnienie, tj. żądanie przywrócenia stanu poprzedniego, z czego jednak pozwana wprost nie skorzystała z uwagi na nabycie przedmiotu najmu przez M. Ś. i pozostawienie jej poniesionych przez nią nakładów.

Pozwana podkreśliła, iż strona powodowa nie wykazała w pozwie słuszności roszczenia w zakresie żądania zwrotu nakładów wymienionych w uzasadnieniu pozwu. Wśród dowodów zawnioskowanych w punktach 5 do 11 petitum pozwu brak jest jakichkolwiek dowodów potwierdzających wykonanie przez stronę powodową elewacji zewnętrznej budynku stołówki, wymianę instalacji CO oraz wymianę stolarki okiennej. Takim dowodem nie mogą być zdaniem pozwanej załączone do pozwu wezwania do zapłaty z dnia 22 kwietnia 2011 r., z dnia 26 kwietnia 2011 r., z dnia 26 października 2011 r. oraz z dnia 28 listopada 2011 r., kierowane do (...) S.A. przez M. Ś. oraz jej pełnomocnika. Dowodem na tę okoliczność nie mogą być również załączone do pozwu pisma M. Ś. z dnia 9 października 2009 r. oraz z dnia 5 listopada 2009 r. a także pisma pozwanej z dnia 20 października 2009 r. z dnia 6 listopada 2009 r. oraz z dnia 18 grudnia 2009 r. Pisma te w opinii pozwanej, stanowią jedynie korespondencję dotyczącą warunków wyrażenia zgody na wykonanie prac modernizacyjnych w zakresie instalacji centralnego ogrzewania, bez określenia zakresu robót wykonanych przez M. Ś..

Strona pozwana podniosła, że zgłoszonymi w pozwie dowodami w postaci faktury VAT nr (...) z dnia 14 stycznia 2010 r. oraz faktury VAT nr (...) z dnia 14 czerwca 2010 r., ani innymi dowodami, powódka nie wykazała związku wymienionej w pozwie stolarki PCV i witryny z przedmiotem najmu na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 2000 r.

Pozwana zakwestionowała również roszczenie strony powodowej w zakresie zwrotu nakładów co do wysokości. Uwzględniając bowiem fakt, że rozliczenie nakładów poniesionych przez M. Ś. w budynku będącym przedmiotem najmu na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 2000 r. powinno nastąpić na podstawie art. 676 k.c., to wartość tych nakładów, zdaniem pozwanej, powinna zostać wyliczona według stanu na dzień zwrotu pozwanej, a nie według cen zakupu wynikających „z faktur VAT wystawionych na rzecz powódki (jako ówczesnego najemcy) przez osoby/firmy dokonujące ulepszeń", które i tak strona powodowa załączonymi do pozwu fakturami i rachunkami wykazała jedynie w kwocie 17.920.02 zł a nie w dochodzonej w niniejszej sprawie kwocie 51.035.65 zł.

W zakresie roszczenia strony powodowej obejmującego żądanie zapłaty kwoty 30.662,29 zł z tytułu „nielegalnego poboru wody od powódki za okres lat 2002 "- 2012"', pozwana w pierwszej kolejności zakwestionowała zarzut nielegalnego poboru wody. Na podstawie § 2 ust. 1 umowy najmu z dnia 1 lutego 2000 r. oraz aneksu do tej umowy z dnia 30 grudnia 2009 r., M. Ś. zobowiązana była do zainstalowania licznika poboru wody. W związku z tym, że z obowiązku tego M. Ś. nie wywiązała się, dostawa wody do wynajmowanych przez nią pomieszczeń odbywała się poprzez licznik znajdujący się na odcinku instalacji wodnej doprowadzającym wodę zarówno do budynku portierni pozwanej jak i do budynku, w którym znajdowały się pomieszczenia wynajmowane przez M. Ś.. Wobec faktu, że M. Ś. przez cały okres najmu nie zgłaszała pozwanej jakichkolwiek uwag w tym zakresie, odrębnego opomiarowania zużycia wody w budynku portierni pozwana dokonywała począwszy od dnia 18 stycznia 2012 r., co przyznaje strona powodowa w pozwie, i od tego dnia nie może być mowy o tym, że pozwana obciążała M. Ś. kosztami zużycia wody zużytej na własne potrzeby. Tym samym, w ocenie pozwanej, nie są zasadne jakiekolwiek roszczenia strony powodowej za okres od tego dnia, co powoduje, że niezrozumiałe jest objęcie żądaniem pozwu także roku 2012.

Pozwana podniosła zarzut przedawnienia w/w roszczenia w zakresie obejmującym okres dłuższy niż trzy lata wstecz przed wytoczeniem powództwa. Roszczenie strony powodowej pozostaje bowiem w związku z działalnością gospodarczą, w związku z czym termin przedawnienia wynosi trzy lata.

Pozwana zakwestionowała również, że zużyta na jej potrzeby woda w budynku portierni objętym do 18 stycznia 2012 r. opomiarowaniem łącznie z budynkiem, w którym znajdował się przedmiot najmu, w skali miesiąca stanowiła równowartość 25% ilości wody objętej rachunkami wystawionymi M. Ś. przez pozwaną. Takiemu obliczeniu przeczy chociażby porównanie przeznaczenia oraz sposobu korzystania z budynku portierni przez pozwaną oraz z wynajmowanych pomieszczeń przez M. Ś., gdzie prowadziła ona i prowadzi restaurację, która wymaga znacznego zużycia wody.

Pozwana podniosła, że strona powodowa nie udowodniła załączonymi do pozwu dowodami poniesienia wobec pozwanej wydatków tytułem opłat za wodę w kwotach wymienionych w pozwie. Takim dowodem nie mogą być jedynie tabelaryczne zestawienia, zresztą przez nikogo nie podpisane.

W zakresie roszczenia strony powodowej obejmującego żądanie zapłaty kwoty, 67.746.78 zł z tytułu „nielegalnego poboru energii elektrycznej od powódki za okres lat 2002 - 2012", pozwana zakwestionowała by w tym okresie korzystała z przyłącza energii elektrycznej powódki oraz by nielegalnie pobierała energię elektryczną „od powódki".

Podobnie jak w przypadku poboru wody, również w odniesieniu do energii elektrycznej M. Ś. na podstawie § 2 ust. 1 umowy najmu z dnia 1 lutego 2000 r. oraz aneksu do tej umowy z dnia 30 grudnia 2009 r., zobowiązana była do zainstalowania licznika poboru energii elektrycznej. W związku z tym, że z obowiązku tego nie wywiązała się, dostawa energii do wynajmowanych przez nią pomieszczeń odbywała się poprzez przyłącze doprowadzające energię zarówno do budynku, w którym się ona znajdowały jak i do budynku portierni pozwanej. Na przyłączu tym znajdował się licznik dokonujący pomiaru energii dostarczanej do pomieszczeń wynajmowanych przez M. Ś. oraz do portierni pozwanej, z tym jednak, że w samej portierni już od dnia zawarcia urnowy najmu znajdował się podlicznik służący pomiarowi energii zużywanej w tym budynku. W dniu 7 listopada 2011 r. pozwana wykonała osobne przyłącze zasilające w energię elektryczną wyłącznie budynek portierni i od tego dnia dokonywany był całkowicie odrębny pomiar energii zużywanej w tym budynku.

Dokonując odczytu licznika dla potrzeb obciążenia M. Ś. kosztami zużycia energii elektrycznej, przedstawiciel pozwanej jednocześnie dokonywał odczytu podlicznika znajdującego się w portierni i na podstawie zróżnicowania odczytów z tych dwóch liczników M. Ś. była obciążana jedynie za energię elektryczną zużytą przez siebie.

Z ostrożności procesowej pozwana podniosła zarzut przedawnienia w/w roszczenia w zakresie obejmującym okres dłuższy niż trzy lata wstecz przed wytoczeniem powództwa. Roszczenie strony powodowej pozostaje bowiem w związku z działalnością gospodarczą, w związku z czym, termin przedawnienia wynosi trzy lata.

Również z ostrożności procesowej pozwana podniosła, że strona powodowa nie udowodniła załączonymi do pozwu dowodami poniesienia wobec pozwanej wydatków tytułem opłat za energię elektryczną w kwotach wymienionych w pozwie. Takim dowodem nie mogą być bowiem w ocenie pozwanej, jedynie tabelaryczne zestawienia, zresztą przez nikogo nie podpisane.

Z ostrożności procesowej pozwana zakwestionowała także to, że ewentualne zużycie przez nią energii elektrycznej z udziałem urządzeń wymienionych w pozwie, w skali miesiąca stanowiło równowartość 25% ilości energii objętej rachunkami wystawionymi M. Ś. przez pozwaną. Takiemu obliczeniu, nawet przy uwzględnieniu faktycznego korzystania z tych urządzeń przeczy to, że w prowadzonej przez pozwaną restauracji, korzystała ona ze znacznie większej ilości urządzeń elektrycznych, które pobierały znacznie więcej energii elektrycznej niż wymienione w pozwie urządzenia pozwanej. Ponadto z części tych urządzeń, jak piec akumulacyjny czy farelka, korzysta się jedynie sezonowo. Podobnie oświetlenie powoduje różny pobór energii elektrycznej w zależności od pory roku.

W kolejnych pismach procesowych strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje:

Strony zawarły w dniu 1 lutego 2000 r. umowę najmu nr (...), której przedmiotem był wynajem budynku przy ul. (...) w I..

dowód: umowa z dnia 01.02.2000 r. (k. 115-116 akt)

Przedmiotem umowy najmu były pomieszczenia o powierzchni 295,94 m ² zlokalizowane na parterze budynku Stołówki Zakładowej nr inw. 124-1700 tzn. biuro, magazynki podręczne, przygotowalnia, spiżarnia, kuchnia, zmywalnia, pomieszczenie naczyń czystych, bufet oraz sala konsumpcyjna przy bufecie. Zgodnie z § 2 pkt. 1 w/w umowy energia elektryczna oraz woda i kanalizacja miały być rozliczane według zainstalowanych przez najemcę liczników. W myśl postanowień zawartych § 6 pkt. 1 i 2 przedmiotowej umowy ewentualne planowane przez najemcę modernizacje budynku i przebudowy musiały być każdorazowo uzgadniane z wynajmującym i wymagały jego pisemnej zgody, zaś koszty w/w robót miał ponosić najemca.

okoliczności bezsporne, a nadto umowa z dnia 01.02.2000 r. (k. 115-116 akt)

W dniu zawarcia umowy powódka zleciła pozwanej świadczenie usług remontowych sprzętu i wynajmowanego budynku stołówki. Powódka wskazała, że regulowanie należności będzie następować co miesiąc na podstawie wystawionej przez pozwana faktury, wyliczonej na podstawie potwierdzonego przez restaurację (...) zestawienia obejmującego rzeczywiście przepracowane roboczogodziny i ilości zużytych materiałów, z kosztem zużytych materiałów wg danych księgowości (...) S.A.

Pismo powódki z dnia 01.02.2000 r. (k-35akt)

Dnia 10 maja 2001 r. strony zawarły aneks nr (...) do umowy nr (...), zaś dnia 12.05.2003 r. podpisano aneks nr (...) do niniejszej umowy. Dnia 30 grudnia 2009 r. strony zawarły aneks nr (...), w którym postanowiono, że: „Najemca będzie odpłatnie korzystał w wynajmowanych pomieszczeniach z energii elektrycznej, wody z kanalizacją oraz gazu ziemnego. Wysokość opłaty za korzystanie z mediów, o których mowa wyżej ustalona będzie na podstawie wskazań liczników zainstalowanych na koszt Najemcy oraz aktualnie obowiązujących stawek stosowanych przez dostawców tych mediów.”

dowód: aneksy nr (...) do umowy z dnia 01.02.2000 r. (k. 117-119 akt)

W trakcie obowiązywania między stronami w/w umowy najmu, powódka dokonała szeregu nakładów na wynajmowaną nieruchomość tj. w 2008 r. wykonała elewację zewnętrzną budynku stołówki (koszt 8.000 zł), w 2010 r. wymieniła stolarkę PCV (koszt 1.600,01 zł) i witryny (koszt 320,01 zł).

dowód: rachunek nr (...), Faktura VAT (...)/PS/2010, Faktura VAT (...) (...)(k. 31-32 akt)

Dostawa wody do wynajmowanych przez powódkę pomieszczeń odbywała się poprzez licznik znajdujący się na odcinku instalacji wodnej doprowadzającym wodę zarówno do budynku portierni pozwanej jak i do budynku, w którym znajdowały się pomieszczenia wynajmowane przez M. Ś..

okoliczności bezsporne

Dostawa energii do wynajmowanych przez powódkę pomieszczeń odbywała się poprzez przyłącze doprowadzające energię zarówno do budynku, w którym się ona znajdowały jak i do budynku portierni pozwanej. Na przyłączu tym znajdował się licznik dokonujący pomiaru energii dostarczanej do pomieszczeń wynajmowanych przez M. Ś. oraz do portierni pozwanej.

okoliczności bezsporne

W pismach z dnia 28.02.2010 r., 21.03.2011 r., 26.04.2011 r., powódka wzywała pozwaną do zwrotu nakładów poczynionych przez nią na przedmiotową nieruchomość.

dowód: pisma powódki z 28.02.2010 r. (k. 45 akt), 21.03.2011 r.(k. 46 akt)

W dniu 15 kwietnia 2011 r. powódka skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu wynajmowanej przez nią nieruchomości.

dowód: akt notarialny Rep. A nr (...) (k. 53-54 akt)

Po kupnie nieruchomości w pismach z dnia 26.04.2011 r., 26.10.2011 r., 28.11.2011 r., powódka wzywała pozwaną do zwrotu nakładów poczynionych przez nią na przedmiotową nieruchomość.

dowód: pisma powódki z 26.04.2011 r.(k. 49 akt), 26.10.2011 r. (k. 52 akt), 28.11.2011 r. (k. 39 akt)

Pozwana nie zapłaciła powódce za poczynione przez nią nakłady. Powódka w dniu 5.04.2012 r. wniosła pozew w którym obok nakładów domaga się od pozwanej zapłaty, za jej zdaniem, nielegalny pobór przez pozwaną wody i energii elektrycznej.

Sąd zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie bezsporne było, że powódka M. Ś. na podstawie umowy najmu z 01.02.2000 r. była najemcą lokalu przy ul. (...) w I., w którym to lokalu prowadziła restaurację. Bezsporne również było, że na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 14.03.2011 r. oraz oświadczenia M. Ś. z dnia 15.04.2011 r. o wykonaniu prawa pierwokupu, powódka nabyła w/w nieruchomość w którym znajdowała się restauracja. Poza sporem było również to, że w okresie najmu, do czasu nabycia przedmiotowej nieruchomości, powódka poczyniła nakłady polegające na wykonaniu szeregu remontów, jak również przebudowaniu instalacji m.in. grzewczej w lokalu, w którym prowadziła działalność. Bezsporne było również, iż w umowie najmu znajdowało się zastrzeżenie, zgodnie z którym powódka miała rozliczać się z zużytej wody i energii elektrycznej w oparciu o wskazania podliczników, które miała zamontować we własnym zakresie. Powódka nie zainstalowała tych policzników i przez cały okres najmu rozliczała się z pozwaną z tytułu pobieranej energii elektrycznej i wody na tej zasadzie, że to pozwana wystawiała faktury, w których określała wysokość opłat za prąd i wodę. Powódka nie zgłaszała do wystawianych przez pozwaną faktur żadnych zastrzeżeń i faktury te regulowała.

Sąd dokonał oceny żądań, które powódka skierowała do pozwanej po nabyciu przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem powódki, przysługuje jej od pozwanej zwrot równowartości: poczynionych przez nią na nieruchomość nakładów, jak również nadpłaty z tytułu nielegalnie pobranej przez pozwaną wody i energii elektrycznej.

Oceniając przedmiotowe żądanie, Sąd w szczególności miał na uwadze następujące kwestie. Przede wszystkim, w niniejszej sprawie, nie może być mowy o nielegalnym poborze energii elektrycznej, skoro zostało to uregulowane w umowie. W umowie bowiem zostało zastrzeżone, że prąd pobierała powódka i miała za niego płacić i rozliczać się z pozwaną, przy czym miała założyć podliczniki. Poza sporem było, że przez cały okres najmu nie zostały one zamontowane. W związku z tym, powstaje pytanie z jakiego tytułu strona powodowa miała roszczenie w tym zakresie. Zasadniczo, można byłoby je zakwalifikować jako roszczenie o zwrot świadczenia nienależnego. Co do zasady, takie powództwo jest dopuszczalne, przy czym mając na uwadze art. 6 k.c. wymagałoby to dokładnego udowodnienia kwestii czy i ile powódka nadpłaciła pozwanej z tego tytułu.

W procesie cywilnym ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania i to one są zobowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne (art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c.). Innymi słowy ten, kto powołuje się na przysługujące mu prawo (żąda czegoś od innej osoby) obowiązany jest udowodnić fakty (okoliczności faktyczne) uzasadniające to żądanie. W myśl ogólnych zasad procesowych to na powodzie spoczywa ciężar udowodnienia faktów uzasadniających jego roszczenie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 1997 r., sygn. II CKN 531/97, LEX nr 496544), a na stronie pozwanej spoczywa obowiązek wykazania, że powodowi jego żądanie nie przysługuje (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2006 r., sygn. IV CSK 299/06).

Jednocześnie podzielić należało podniesiony przez pozwaną zarzut przedawnienia części roszczeń. Zgodnie bowiem z przepisem art. 118 k.c. termin przedawnienia roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi trzy lata. W myśl powyższej reguły, roszczenia powódki odnoszące się do poboru energii elektrycznej, za okres wcześniejszy niż 05.04.2009 r., należało zatem uznać za przedawnione.

Sąd dokładnie zbadał wyliczenia przedstawione przez powódkę i uznał je za jednostronne i niemiarodajne. Powódka wskazała w nich kwoty, które w jej opinii nadpłaciła. Świadkowie, w szczególności Z. K., R. T. i R. W. zeznali na jakiej podstawie następowało między stronami rozliczenie za energię elektryczną. Świadkowie potwierdzili, że faktycznie pomiar liczników obejmował również zużycie energii elektrycznej spowodowane przez portiernię, jednak powódka nigdy nie była całkowicie obciążana tymi kosztami. Pozwana zawsze bowiem brała pod uwagę to, że część tego prądu zużywa na swoje potrzeby tj. poprzez użytkowanie portierni.

Otóż podkreślić należy, że to na powódce ciążył obowiązek założenia podliczników. Miałaby wówczas pewny dowód na okoliczność wysokości opłat za faktycznie zużytą energię elektryczną. Wszystkie inne dowody są wobec tego dowodami niepewnymi i niemiarodajnymi, zaś wyliczenia dokonane na podstawie „wartości mocy urządzeń podłączonych na niekorzyść powódki”, nie podlegają weryfikacji, z uwagi na brak dowodów na to w jakim zakresie pozwana korzystała ze wskazanych urządzeń. Powódka miała możliwość weryfikacji tych obliczeń, tymczasem przyjmowała faktury VAT wystawiane przez pozwaną oraz dokonywała zapłaty kwot z nich wynikających, a tym samym akceptowała te rozliczenia.

Dlatego też w ocenie Sądu, przedłożone przez powódkę dowody mające świadczyć o tym, że nadpłaciła ona za energię elektryczną, w szczególności sporządzone przez nią wyliczenia, są to jedynie dokumenty prywatne nie będącymi dowodami w świetle przepisów k.c. Wobec tego trudno jest zweryfikować jakie to zużycie rzeczywiście było, mając na uwadze okoliczność, że jak przyznała sama pozwana oraz świadkowie, pozwana nie była obciążana kosztami z tego tytułu w całości. Zdaniem Sądu, poczynienie na obecnym etapie, ustaleń w tym zakresie jest więc wręcz niemożliwe. W tej sytuacji roszczenie jako nieudowodnione podlegało oddaleniu.

Te same uwagi należało odnieść do roszczeń związanych z poborem wody, który w ocenie Sądu nie był poborem nielegalnym – kwestie z tym związane zostały uregulowane w przedmiotowej umowie najmu. Powódka domagała się kwoty 30.662,29 zł, jednak należy uznać, że nie przedstawiła ona wystarczających dowodów na to, że taką właśnie kwotę nadpłaciła pozwanej. Jednocześnie i w tym wypadku część roszczenia, tj. kwoty odnoszące się do zużycia wody w okresie przed 05.04.2009 r., przedawniła się.

Sąd zważył, że wyliczenia sporządzone przez powódkę i odnoszące się do zużycia wody przez pozwaną, są to jedynie dokumenty prywatne nie będące dowodami w świetle przepisów k.c. Z uwagi zatem na fakt, iż wyliczenia powódki nie mogą posłużyć do weryfikacji czy i ewentualnie w jakiej wysokości nadpłaciła ona za zużytą wodę, uznać należało, że roszczenie powódki i w tym zakresie pozostaje nieudowodnione. Tak jak w przypadku energii elektrycznej, również na zużycie wody jedyny wiarygodny dowód stanowiłyby odczyty podliczników, których jednak pozwana nie zamontowała. W tej sytuacji roszczenie jako nieudowodnione podlegało oddaleniu.

Wprawdzie powódka w złożonym pozwie na okoliczność wyliczenia wysokości i kosztów nielegalnego poboru wody i energii elektrycznej przez pozwaną wniosła o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego ale wobec ustalenia w jaki sposób powódka rozliczała się z pozwaną za zużytą energię i wodę a w szczególności, że rozliczenia te były dokonywane na podstawie akceptowanych osobiście przez powódkę faktur w których uwzględniono koszty zużytej przez portiernię wody i energii elektrycznej i to w sytuacji gdy powódka nie zainstalowała swoich podliczników wniosek w zakresie powołania biegłego na tą okoliczność był bezcelowy. Za nie uwzględnieniem wniosku o powołanie biegłego przemawia również i ta okoliczność, że sama opinia biegłego nie może być źródłem materiału faktycznego sprawy. Rolą biegłego nie jest dokonywanie samodzielnych ustaleń faktycznych. W niniejszej sprawie brak było dowodów, które pozwoliły by ustalić i wydać jednoznaczna opinię zgodnie z tezą dowodowa wynikająca z wniosku powódki. Należy w tym miejscu podkreślić, że możliwości poboru przez portiernię wody i energii elektrycznej nie przesądzają jeszcze o tym jaka ilość wody i energii elektrycznej faktycznie została przez portiernię zużyta.

Przesądzając o kwestii nakładów, Sąd przyznał rację powódce co do tego, że z przedłożonej przez nią korespondencji pisemnej między stronami wynika, że strona pozwana wyrażała zgodę na nakłady, w szczególności na wymianę instalacji grzewczej. Zostało to ustalone i w tym zakresie Sąd nie miał wątpliwości. Jednocześnie należało odnieść się do podstawy tego roszczenia. Stanowią ją przepisy art. 676, 677, 678 § 1 k.c. w zw. z art. 694 k.c. Powódka domagała się jako najemca/dzierżawca od wynajmującego/wydzierżawiającego tj. właściciela tej rzeczy zwrotu poniesionych nakładów, które spowodowały wzrost wartości lokalu.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego podjętą w składzie 7 sędziów z dnia 30 września 2005 r., sygn. akt III CZP 50/05 ( OSNC 2006/3/40, Prok.i Pr.-wkł. 2006/3/29, Biul.SN 2005/9/9, M.Prawn. 2006/5/248): „Dzierżawca, który ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy.”. Do przedmiotowej uchwały powstało szereg komentarzy oraz glos aprobujących, które nie pozostawiają wątpliwości, że ten kierunek orzecznictwa jest kierunkiem właściwym. W niniejszym orzeczeniu Sąd Najwyższy odniósł się do sytuacji, w której dzierżawca ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej zbyciem. W przedmiotowej uchwale przesądzono, iż przysługuje mu roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy. W świetle powyższych rozważań, uznać należało, że to powódka z chwilą nabycia wynajmowanej/wydzierżawianej nieruchomości stała się legitymowana biernie w sprawie o zwrot równowartości poczynionych nakładów.

Należy stwierdzić przy tym, że przedmiotowa nieruchomość rzeczywiście zyskała na wartości. Jednakże jedynym sposobem na zwrot nakładów byłoby uwzględnienie tych nakładów w ustalonej z powódkę cenie za która powódka nabyła tą nieruchomość.

W kontekście powyższych uwag uznać należało, że mimo, iż Sąd nie miał wątpliwości co do zgody pozwanej na poczynione nakłady, przynajmniej w zakresie wymiany instalacji grzewczej, mając jednak na względzie wszystkie okoliczności sprawy, w tym charakter roszczenia, również to roszczenie nie znajduje prawnego uzasadnienia. Dlatego też w ocenie Sądu, powództwo również w tym zakresie należało oddalić na postawie art. 6 ( a contrario).

O kosztach procesu orzeczono zaś zgodnie z art. 98 k.p.c., w myśl którego strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.

Koszty sądowe, od których powódka została zwolniona (część opłaty sądowej od pozwu), przy braku podstaw do obciążenia nimi pozwanej, ponosi Skarb Państwa, na podstawie przepisu art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych
w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 j.t.) w zw. z art. 98 k.p.c.