Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Bydgoszczy

UZASADNIENIE

Powodowie A. G. i H. G. w pozwie skierowanym przeciwko (...) z siedzibą w T. domagali się nakazania pozwanemu złożenia oświadczenia woli o nabyciu od powodów własności nieruchomości położonych w B. przy ul. (...), dla których Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgi wieczyste KW nr (...) oraz KW nr (...) za cenę 9 225 000 zł brutto (z której do zapłaty pozostało 4 797 000 zł), a także zasądzenia od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kosztów procesu.

Uzasadniając żądanie pozwu powodowie podnieśli, że wobec nieruchomości stanowiących przedmiot przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży zostały ustalone warunki zabudowy w zakresie oczekiwanym przez kupującego (pozwanego). W ocenie strony powodowej skoro zapłatę zadatku uzależniono w umowie od ziszczenia się szeregu warunków określonych w § 5 ust. 2 umowy – których zaistnienie było niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej – i zapłata taka została przez pozwanego dokonana, to tym samym doszło do potwierdzenia, że warunki te zostały spełnione. Zdaniem strony powodowej późniejsze oświadczenie pozwanej spółki o odstąpieniu od umowy – z powołaniem się fakt niespełnienia tych warunków – było nieskuteczne, także i z tego względu, że pozwany nie dopełnił obowiązku poinformowania powodów o tym, że warunki te nie zostały spełnione (§ 5 ust. 3 umowy). W powodów mogą oni domagać się w związku z tym zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, a nieprzystąpienie przez pozwanego do zawarcia umowy przyrzeczonej uzasadnia ich roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 i art. 390 § 2 w zw. z art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.). Powodowie podkreślili również, że zgodnie z art. 390 § 3 k.c. dochodzone roszczenie nie jest przedawnione.

W odpowiedzi na pozew pozwana spółka wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów solidarnie kosztów zastępstwa procesowego w wysokości dwukrotności stawki minimalnej.

Pozwany podniósł, że w terminie określonym w umowie przedwstępnej (12 października 2018 r.) spośród warunków wymaganych w jej § 5 ust. 2, ziścił się jedynie jeden, tj. brak było podstaw do uznania, że uzbrojenie nieruchomości jest niewystarczające dla planowanej inwestycji – polegającej na posadowieniu na niej zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Nie ziściły się jednak pozostałe warunki (tj. uzyskanie przez kupującego ekspertyzy potwierdzającej możliwość zrealizowania ww. inwestycji, a także opinii geotechnicznej potwierdzającej że na nieruchomościach istnieją właściwe warunki wodno-gruntowe pozwalające na bezpieczne zaprojektowanie fundamentów, a ponadto akceptacja koncepcji planowanej inwestycji przez Architekta Miasta). Wobec tego pozwany nie był zobowiązany do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwany wyjaśnił, że choć dla tego terenu wydano w roku 2008 decyzję o warunkach zabudowy dopuszczającą planowaną zabudowę, to w pochodzącym w roku 2012 projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla ww. nieruchomości przewidziano przeznaczenie usługowe. Wobec ryzyka wygaśnięcia ww. decyzji o warunkach zabudowy żaden projektant nie chciał wydać pozytywnej opinii w tym przedmiocie. Dodatkowo – pomimo starań czynionych przez pozwaną spółkę – nie udało się uzyskać akceptacji dla planowanej koncepcji przez Architekta Miasta. Natomiast w czerwcu 2020 r. wszedł już w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wykluczający możliwość planowanej zabudowy na terenie objętym umową przedwstępną. Ostatecznie przekreśliło to zamierzenia pozwanej spółki.

Pozwany podkreślił, że zadatek uiścił pomimo braku ziszczenia się warunków z § 5 ust. 2 umowy, gdyż był zdeterminowany aby w miarę możliwości zrealizować planowane przedsięwzięcie. Wskazane warunki zastrzeżone były w ww. umowie na jego korzyść, pozwany mógł bowiem dochodzić – wedle swego uznania – zawarcia umowy przyrzeczonej także pomimo ich niespełnienia się. Powodowie mieli zaś pełną wiedzę o tym, że wymagane warunki nie zostały spełnione.

W piśmie przygotowawczym z dnia 9 sierpnia 2021 r. (a następnie także w piśmie z dnia 20 września 2021 r., obejmującym wniosek o udzielenie zabezpieczenia) powodowie podkreślili, że decyzja o warunkach zabudowy z 2008 r. wydana była bezterminowo, a do wyznaczonego dnia zawarcia umowy przyrzeczonej (31 października 2019 r.) nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a więc ww. decyzja nie wygasła (była w tej dacie wiążąca). Pomimo tego, że działania organów administracji publicznej – które ostatecznie stanęły na przeszkodzie realizacji tej inwestycji – były rażąco sprzeczne z prawem, pozwana spółka nie zdecydowała się na złożenie odwołania w administracyjnym toku instancji, do czego była zobowiązana w świetle art. 354 k.c. Tymczasem – zdaniem powodów – uzyskanie prawomocnego pozwolenia na umowę było możliwe. Powodowie podtrzymali stanowisko, że nie zmaterializowały się przesłanki od zaistnienia których strony uzależniły możliwość odstąpienia przez pozwanego od umowy, skoro – co w tym zakresie było wymagane zgodnie z § 5 ust. 3 umowy – nie poinformował on powodów we właściwej formie (drogą mailową lub przez pocztę) i w wymaganym terminie (czterech miesięcy od dnia zawarcia umowy) o nieziszczeniu się warunków zawarcia umowy przenoszącej własność.

Niezależnie od powyższego powodowie zarzucili także, że postanowienia dotyczące warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, o których mowa w § 5 ust. 2 pkt 1 i 2 umowy warunkowej, pozostają nieważne. Uzyskanie przez kupującą spółkę własnym staraniem i na własny koszt ekspertyzy dotyczącej nieruchomości, z której wynikałoby, że na ww. nieruchomościach można przeprowadzić inwestycję polegającą na wybudowaniu zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z wbudowanymi usługami i podziemnymi garażami (§ 5 ust. 2 pkt 1 umowy) jest bowiem na tyle nieprecyzyjne, że nie można ustalić o jakim rodzaju ekspertyzy mowa oraz pod jakim kątem miałaby ona rozstrzygnąć możliwość przeprowadzenia planowanej inwestycji (tj. z punktu widzenia wymogów prawa budowlanego, geodezyjnego i kartograficznego, przepisów przeciwpożarowych, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy może z punktu widzenia założeń ekonomicznych przyjętych przez pozwanego). Z tego względu warunek ten należy uznać za niemożliwy do spełnienia, bądź też przyjąć, że nie jest możliwe rozstrzygnięcie czy został on spełniony. Zdaniem powodów podobnie należy ocenić wymóg uzyskania opinii geotechnicznej, która potwierdzałaby istnienie właściwych warunków wodno-gruntowych podłoża pod inwestycję przewidzianą w decyzji o warunkach zabudowy z 2008 r., tak by wykluczyć konieczność zastosowania specjalistycznych rozwiązań, co mogłoby podnieść koszty inwestycji (§ 5 ust. 2 pkt 1 umowy). Brak uzyskania w umówionym terminie (do dnia 12 października 2018 r.) ww. ekspertyzy oraz opinii geotechnicznej – pomimo upływu kilku miesięcy pozwany nie podjął w tym celu żadnych starań – a także świadome podanie w tej kwestii nieprawdy w oświadczeniu o odstąpieniu od umowy, należy wiązać z tym, że pozwanemu zależało na nieziszczeniu się omawianych warunków oraz uwolnieniu się od umowy przyrzeczonej, co uczyniła sprzecznie z zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z art. 93 § 1 k.c. rodzi to skutki takie jakby warunek ten się ziścił. W ocenie powodów pozwany od samego początku zakładał niedojście do zawarcia umowy przyrzeczonej zaś zapłata zadatku oraz zaliczki miała doprowadzić do dalszych negocjacji w celu zmiany przedmiotu transakcji. W tej sytuacji nie ma żadnego znaczenia brak zaświadczeń o niezaleganiu z podatkami i składkami (§ 5 ust. 2 pkt 5 umowy), gdyż to pozwany – który świadomie podjął decyzję o nieprzystąpieniu do zawarcia umowy przyrzeczonej – musiałby udowodnić, że z tej tylko przyczyny nie stawił się na akt. Powoływanie się obecnie przez pozwanego na brak ww. zaświadczeń stanowi przesadny formalizm, który powinien zostać zakwalifikowany jako naruszenie zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Pozwany dąży bowiem do tego aby uzyskać zyski niewynikające z przedwstępnej, warunkowej umowy sprzedaży.

W piśmie przygotowawczym z dnia 7 października 2021 r. pozwana spółka podniosła zarzut przedawnienia roszczenia dochodzonego pozwem.

W tej kwestii podniesiono, że skoro umowa przyrzeczona miała być zawarta do dnia 31 października 2019 r., a przedmiotowy pozew został wniesiony dopiero ze skutkiem na dzień 12 marca 2021 r. (wobec zarządzenia wcześniej prawomocnie jego zwrotu), nastąpiło to już po upływie rocznego terminu przedawnienia (art. 390 § 3 k.c.).

Do tego stanowiska pełnomocnik powodów odniósł się na rozprawie w dniu 29 października 2021 r., wskazując, że pozew powinien zostać uznany za wniesiony w dacie jego pierwotnego wpływu do sądu (tj. w dniu 13 marca 2020 r.), skoro brakującą opłatę od pozwu powodowie uiścili w terminie tygodniowym od otrzymania zarządzenia o jego zwrocie z powodu jego nieopłacenia (art. 130 ² § 2 k.p.c.).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 13 lipca 2018 r. strony zawarły przed notariuszem K. M. przedwstępną warunkową umowę sprzedaży, w której powodowie zobowiązali się sprzedać pozwanej spółce nieruchomości położone w B. przy ul. (...), dla których Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgi wieczyste KW nr (...) oraz KW nr (...) za cenę 9 225 000 zł brutto, a pozwany oświadczył, że te nieruchomości za powyższą cenę kupi, pod warunkiem łącznego ziszczenia się nie później niż w terminie trzech miesięcy od dnia zawarcia wskazanej umowy zdarzeń opisanych w jej § 5 ust. 2 y (§ 3 umowy).

Pozwany zobowiązał się do zapłaty na rzecz powodów zadatku w kwocie 1 800 000 zł, najpóźniej do dnia 20 października 2018 r., pod warunkiem łącznego ziszczenia się w terminie trzech miesięcy od podpisania wskazanej umowy zdarzeń opisanych w jej § 5 ust. 2 (§ 4 ust. 2 umowy).

Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta najpóźniej do dnia 31 października 2019 r., jeżeli do dnia 12 października 2018 r. ziszczą się łącznie wszystkie warunki opisane w § 5 ust. 2 umowy przedwstępnej (§ 5 ust. 1 umowy).

W § 5 ust. 2 ww. umowy strony postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod następującymi warunkami:

1)  uzyskania przez kupującego własnym staraniem i na własny koszt ekspertyzy dotyczącej przedmiotowych nieruchomości, z której będzie wynikać, że na ww. nieruchomościach można przeprowadzić inwestycję polegającą na wybudowaniu zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z wbudowanymi usługami i podziemnymi garażami,

2)  uzyskania przez kupującego własnym staraniem i na własny koszt opinii geotechnicznej, z której będzie wynikać, że na przedmiotowych nieruchomościach istnieją właściwe warunki wodno-gruntowe podłoża pod inwestycję przewidzianą w decyzji o warunkach zabudowy nr (...) wydanej z upoważnienia Prezydenta Miasta B. z dnia 12 listopada 2008 r., w szczególności, że warunki wodno-gruntowe podłoża są wystarczające do właściwego i bezpiecznego zaprojektowania fundamentów budynków zgodnych z ww. decyzją i nie powodują konieczności zastosowania specjalistycznych rozwiązań, np. nietypowego posadowienia fundamentów, wymiany gruntu w przypadku zanieczyszczeń substancjami ropopochodnymi lub metalami ciężkimi, wzmacniania podłoża lub konieczności obniżenia poziomu wód gruntowych, co mogłoby podnieść koszty inwestycji,

3)  istniejące lub projektowane uzbrojenie przedmiotowych nieruchomości okaże się wystarczające dla planowanej inwestycji,

4)  akceptacji koncepcji planowanej przez kupującego inwestycji przez Architekta Miasta (zgodnie z pkt 2.1.4 ww. decyzji o warunkach zabudowy nr (...)),

5)  w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej przedmiotowe nieruchomości wolne będą od jakichkolwiek ograniczeń praw rzeczowych (z wyjątkiem opisanych w akcie notarialnym hipotek), ciężarów, roszczeń i ograniczeń w rozporządzaniu oraz innych obciążeń (w tym umów najmu i dzierżawy), a sprzedający nie będą w zwłoce w płatności podatków i opłat lokalnych, co zostanie wykazane poprzez złożenie:

a)  aktualnego zaświadczenia, wystawionego nie wcześniej niż na siedem dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej przez właściwy oddział Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, z którego wynikać będzie, że sprzedający nie pozostają w zwłoce z zapłatą składek na ubezpieczenia,

b)  aktualnego zaświadczenia, wystawionego nie wcześniej niż na siedem dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej przez właściwy Urząd Skarbowy, z którego wynikać będzie, że sprzedający nie pozostają w zwłoce z zapłatą podatków,

c)  aktualnego zaświadczenia, wystawionego nie wcześniej niż na siedem dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej przez Prezydenta B., z którego wynikać będzie, że sprzedający nie pozostają w zwłoce z zapłatą podatku od nieruchomości oraz opłat i podatków lokalnych.

Strony oświadczyły ponadto warunki opisane w § 5 ust. 2 ww. umowy zastrzeżone są na rzecz zobowiązanej do kupna spółki i może ona dochodzić – wedle swojego uznania – zawarcia umowy przyrzeczonej także pomimo ich niespełnienia się, poprzez złożenie sprzedającym oświadczenia na piśmie, w terminie miesiąca od dnia upływu terminu wyznaczonego na zawarcie umowy przyrzeczonej (§ 4 ust. 3 umowy).

W przypadku niespełnienia się warunków opisanych w § 5 ust. 2 pkt 1-4 ww. umowy, kupująca spółka zobowiązana była powiadomić o tym fakcie sprzedających drogą mailową lub pocztą tradycyjną na wskazane w umowie adresy, nie później niż w terminie czterech miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej; w takim przypadku kupujący mógł od umowy odstąpić w terminie nie dłuższym niż do dnia 31 grudnia 2019 r., zaliczka – w kwocie 2 214 000 zł brutto (§ 4 ust. 1 ww. umowy) – będzie podlegać zwrotowi w całości przez sprzedających na rzecz kupującej spółki, a sprzedający nie będą mieli żadnych roszczeń względem kupującej spółki z tytułu niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej (§ 5 ust. 3 umowy).

W przypadku niewykonania umowy przez zobowiązaną do kupna spółkę, pomimo spełnienia się warunków opisanych w § 5 ust. 2 umowy, sprzedający mogli, wedle swojego uznania, dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, bądź od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować (§ 5 ust. 4 umowy).

W przypadku niewykonania umowy przez sprzedających, w szczególności w razie niespełnienia przez sprzedających warunków opisanych w § 5 ust. 2 pkt 5 umowy, zobowiązana do kupna spółka może wedle swojego uznania, dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, bądź od umowy odstąpić w terminie nie dłuższym niż do dnia 31 grudnia 2019 r. i żądać zwrotu zaliczki oraz zapłaty zadatku w podwójnej wysokości (§ 5 ust. 4 umowy).

dowód: przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży, k. 27-38; decyzja o warunkach zabudowy, k. 40-44 akt.

Po zawarciu ww. umowy ze strony pozwanego podjęte zostały starania w celu nawiązania współpracy ze spółką (...) w W. – w celu nabycia praw i wykorzystania opracowanej już przez tą spółkę koncepcji architektonicznej wskazanej inwestycji, czego dotyczyła oferta tej spółki – w piśmie z dnia 25 lipca 2018 r.

W sierpniu 2018 r. ze strony pozwanego podjęto również rozmowy z architektem Miasta B., w czasie których ze strony architekta uzyskano informację, że koncepcja wynikająca z założeń projektu (...) jest znana oraz że została ona zaakceptowana przez Architekta Miasta.

fakty bezsporne; pozew, k. 8-9; stanowisko pozwanego w toku posiedzenia przygotowawczego, k. 456v.; pismo z dnia 25.07.2018 r., k. 65-69 akt.

W dniu 8 października 2018 r. pozwany uzyskał opinię projektanta A. M., z której wynikało, że w związku z nietypowymi i złożonymi warunkami gruntowymi ww. nieruchomości dla planowanej inwestycji nie jest możliwe wykonanie posadowienia poprzez tradycyjne ławy fundamentowe – posadowione na głębokości ok. 0,9 -1,0 m, na głębokości przemarzania. Około 2-metrowa warstwa gruntu nie nadaje się by powierzchniowo posadowić na niej budynek. Wskazano tam że aby zapewnić wykonalność prac fundamentowych należy zastosować, proponowane tam rozwiązania (wymiana gruntu nienośnego i wykonanie palowania) – określone jako „skomplikowane i droższe”.

dowód: opinia wraz z pismem z dnia 8.10.2018 r.; k. 353-354 akt.

Negocjacje pozwanego ze spółką (...) trwały do lutego 2019 r. W marcu 2019 r. pozwany rozpoczął rozmowy na temat projektowania i uzyskania pozwolenia na budowę ze spółką (...) w P., z którą zawarł umowę o prace projektowe w dniu 5 kwietnia 2019 r.

fakty bezsporne; pozew, k. 9; pisma z dnia 12.03.2019 r. i 15.03.2019 r.; k. 355-362 akt.

Pismem z dnia 9 sierpnia 2019 r. Prezydent B. poinformował pozwanego, że złożony przez niego uprzednio wniosek o pozwolenie na budowę pozostawiono bez rozpoznania.

Było to wynikiem stanowiska Architekta Miasta, który w skierowanym do pozwanego piśmie z dnia 8 lipca 2019 r. stanął na stanowisku, że przed przystąpieniem do procedury uzyskania pozwolenia na budowę dla planowanej inwestycji wymagana jest nowa decyzja ustalająca warunki zabudowy – poprzedzona uzyskaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

fakty bezsporne; pismo z dnia 8.07.2019 r., k. 73, wniosek o pozwolenie na budowę, k. 74-86, pismo z dnia 9.08.2019 r., 87-88 akt.

Postępowanie administracyjne wszczęte w sierpniu 2019 r. z wniosku pozwanego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji zostało zawieszone postanowieniem Prezydenta Miasta B. z dnia 26 września 2019 r. (na czas nie dłuższy niż do dnia 9 czerwca 2020 r.).

W uzasadnieniu tego postanowienia wskazano, że wnioskowany teren znajduje się na obszarze dla którego w dniu 31 października 2012 r. Rada Miasta B. podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z projektem ww. planu na tym obszarze nie dopuszcza się realizacji zabudowy mieszkaniowej.

dowód: postanowienie z dnia 26.09.2019 r., k. 89-90 akt.

Pismem z dnia 23 października 2019 r. (nadanym listem poleconym, doręczonym w dniu 25 października 2019 r.) powodowie wezwali pozwanego do stawienia się w dniu 31 października 2019 r. o godz. 9 ⁰⁰ w Kancelarii Notarialnej V. R. w B. celem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży – w wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia 13 lipca 2018 r.

We wskazanym terminie pozwani nie stawili się, co zostało odnotowane w sporządzonym przez ww. notariusza protokole niestawiennictwa. Powodowie oświadczyli do protokołu, że ww. nieruchomości wolne będą od jakichkolwiek ograniczeń praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek opisanych w akcie notarialnym z dnia 13 lipca 2018 r.), ciężarów, roszczeń i ograniczeń w rozporządzaniu oraz innych obciążeń (w tym umów najmu i dzierżawy), a także że nie są oni w zwłoce w płatności podatków i opłat lokalnych i że spełnili warunki określone w § 5 ust. 5 umowy przedwstępnej. Jako dokumenty niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej powodowie przedstawili m.in. wydane na wniosek powoda: zaświadczenia z dnia 25 i 26 września 2019 r. z których wynikało, że ww. nieruchomości nie są objęte uproszczonym planem sporządzenia lasu, nie została wydana decyzja starosty określająca zadania gospodarki leśnej oraz że są one położone w obszarze zdegradowanym i obszarze rewitalizacji, że nie ustanowiono prawa pierwokupu na rzecz Miasta, a ponadto, że brak jest dla tego obszaru aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

dowód: pismo z dnia 23.10.2019 r. z potwierdzeniem nadania, k. 94-95; protokół niestawiennictwa z dnia 31.10.2019 r., k. 96-110, zaświadczenia, k. 91-93 akt.

W piśmie z dnia 23 października 2019 r. – doręczonym powodom drogą mailową w dniu 25 października przez Pocztę w dniu 28 października 2019 r. – pozwana spółka oświadczyła, że odstępuje od ww. umowy przedwstępnej, z powołaniem się na treść § 5 ust. 3 ww. umowy, z informacją że pomimo podjętych przez kupującego starań aby uzyskać pozwolenie na budowę nie ziściły się warunki, od których uzależnione było zawarcie umowy przyrzeczonej.

dowód: pismo z dnia 23.10.2019 r., k. 101; potwierdzenie nadania i odbioru, k. 393-396, e-mail z dnia 25.10.2019 r., k. 397-398 akt.

W piśmie z dnia 31 października 2019 r. kierowanym do pozwanego Architekt Miasta B. poinformował, że przedstawiona koncepcja architektoniczna dotycząca planowanej inwestycji nie uzyskała akceptacji.

dowód: pismo z dnia 31.10.2019 r., k. 363-364 akt.

W dniu 24 czerwca 2020 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym na tym obszarze nie dopuszcza się realizacji zabudowy mieszkaniowej.

fakty bezsporne; postanowienie o podjęciu postępowania, k. 388; informacja, k. 389-390 akt.

Pozew w niniejszej sprawie został wniesiony ze skutkiem na dzień 12 marca 2021 r., tj. w dacie uiszczenia należnej opłaty sądowej.

Pierwotnie wniesiony w tej sprawie pozew – pismem nadanym w dniu 13 marca 2020 r. – został prawomocnie zwrócony zarządzeniem z dnia 3 marca 2021 r. (z powołaniem regulacji art. 130 § 2 k.p.c. w związku z art. 112 ust. 3 zdanie 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

fakty znane Sądowi z urzędu; pozew z wnioskiem o zwolnienie od kosztów wraz z potwierdzeniem nadania; k. 3-123 A; postanowienie z dnia 28.01.2021 r. o oddaleniu wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych, z potwierdzeniem doręczenia pełnomocnikowi powodów w dniu 8.02.2021 r., k. 280, 281 i 304; zarządzenie o zwrocie pozwu z dnia 3.03.2021 r. – k. 305, potwierdzenie doręczenia z dnia 8.03.2021 r. – k. 309, potwierdzenie uiszczenia opłaty od pozwu z dnia 12.03.2021 r.; k. 313; zarządzenie o stwierdzeniu prawomocności i nadaniu biegu sprawie z dnia 31.03.2021 r.; k. 320 akt.

Sąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny w niniejszej sprawie został ustalony na podstawie opisanych wyżej dokumentów na które powoływały się strony, które Sąd uznał za wiarygodne (art. 243 ² zd. 1 k.p.c.).

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominięciu podlegały wnioskowane przez strony dowody z zeznań świadków a ponadto z przesłuchania stron, jak również gdy chodzi o dokumenty z akt komorniczych KM 96/20 oraz znajdujące się w aktach Sądu Rejonowego w Bydgoszczy o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu obejmującemu przedmiotową umowę przedwstępną, sygn. XII Co 7527/19 – co do obowiązku zwrotu przez powodów zaliczki (zob. wnioski w pozwie – k. 4, 6-7 akt, jak również w odpowiedzi na pozew - k. 334-336 akt), jako nieistotne dla rozstrzygnięcia z uwagi na zasadność podniesionego przez stronę pozwaną zarzutu przedawnienia (zob. pismo z dnia 7 października 2021 r. - k. 569 akt).

Powyższe pozwalało uchylić się pozwanemu od zaspokojenia dochodzonego roszczenia (art. 117 § 2 zd. 1 k.c.). Należy zauważyć, że skuteczne podniesienie zarzutu przedawnienia jest wystarczające do oddalenia powództwa bez potrzeby ustalenia, czy zachodzą wszystkie inne przesłanki prawnomaterialne uzasadniające jego uwzględnienie (por. m.in. pkt 6. uzasadnienia uchwały pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 2006 r., III CZP 84/05, OSNC 2006, nr 7-8, poz. 114).

Trzeba przede wszystkim podkreślić, że podniesienie zarzutu przedawnienia, zawierającego oświadczenie woli w znaczeniu materialnym, może nastąpić na każdym etapie postępowania sądowego (zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 3 grudnia 2003, I CK 363/02, OSP 2004, nr 11, poz. 142 i z dnia 19 sierpnia 2004 r., V CK 38/04, LEX nr 277325.). Jedynie dla porządku trzeba natomiast dodać, że – zdaniem Sądu – w świetle regulacji art. 458 ² § 1 pkt 1 i 2 k.p.c. nie było w niniejszej sprawie podstaw do zastosowania w sprawie przepisów o postępowaniu odrębnym w sprawach gospodarczych, skoro przedmiotowe roszczenie nie pozostawało w jakimkolwiek związku z działalnością gospodarczą, którą powodowie poprzednio prowadzili (powódka do maja 2014 r.). O powyższym stosowną informację – pomimo procedowania przedmiotowej sprawy w wydziale gospodarczym Sądu – poinformowano strony ( zob. k. 129, 166, 270, 281, 456 v. akt).

Zdaniem Sądu należy podzielić pogląd pozwanego, że przedmiotowy pozew, którym dochodzone było żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej – tj. roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej – został skutecznie wniesiony już po upływie terminu przedawnienia, który dla tego rodzaju roszczenia wynosi rok od dnia w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 zd. 1 k.c.).

Jak wynika z akt sprawy powodowie z przedmiotowym powództwem pierwotnie wystąpili w pozwie nadanym na Poczcie w dniu 13 marca 2020 r. (zob. odcisk datownika na kopercie – k. 123 A akt), w którym – będąc reprezentowani przez pełnomocnika będącego radcą prawnym (pozew – k. 3-19, pełnomocnictwo – k. 21 akt) – złożyli wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych w całości, w tym od należnej od pozwu opłaty ( k. 7 i 18 akt).

Postanowieniem z dnia 28 stycznia 2021 r. orzekający w niniejszej sprawie Sąd wniosek ten jednak oddalił ( k. 280 akt), a odpis tego postanowienia doręczony został pełnomocnikowi powodów w dniu 8 lutego 2021 r. ( k. 281 i 304 akt).

Z regulacji zawartej w art. 112 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2020, poz. 755 ze zm. – dalej „u.k.s.c.”) wynika, że w przypadku gdy pismo podlegające opłacie w wysokości stosunkowej, obliczonej od wskazanej przez stronę wartości przedmiotu sporu, zostało wniesione m.in. przez radcę prawnego, a wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych złożony przed upływem terminu do opłacenia pisma został oddalony, tygodniowy termin do opłacenia pisma biegnie od dnia doręczenia stronie postanowienia (wydanego na posiedzeniu niejawnym), chyba że powyższe postanowienie zostałoby skutecznie zaskarżone. W tym ostatnim przypadku zasadą jest, że termin do opłacenia pisma biegnie od dnia doręczenia postanowienia oddalającego zażalenie.

W orzecznictwie przyjmuje się, że zgłoszenie wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych „przed upływem terminu do opłacenia pisma” (art. 112 ust. 3 u.k.s.c.) obejmuje także sytuację, w której wniosek taki został zgłoszony przez stronę reprezentowaną przez fachowego pełnomocnika wraz z pismem podlegającym opłacie. Oznacza to, że doręczenie adwokatowi lub radcy prawnemu orzeczenia sądu odmawiającego zwolnienia od kosztów sądowych jest samo w sobie zdarzeniem aktualizującym jego obowiązek w zakresie samodzielnego obliczenia i uiszczenia należnej opłaty, w pełnej wysokości - jeśli nie zaskarżono takiej odmowy (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 2014 r., II CZ 25/14, LEX nr 1489235). Należy w związku z tym uznać, że regulacja art. 112 ust. 3 u.k.s.c. ma charakter szczególny, i jako taka wyłączają możliwość wdrożenia „postępowania naprawczego” określonego w art. 130 § 1 i art. 130 ² § 1 i 2 k.p.c. W razie bowiem oddalenia wniosku lub zażalenia na odmowę zwolnienia od opłaty strona reprezentowana przez fachowego pełnomocnika otrzymuje czytelną informację o obowiązku uiszczenia opłaty (zob. uzasadnienie uchwały 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 marca 2017 r., III CZP 82/16, OSNC 2017, nr 7-8, poz. 75).

Wynikający z art. 112 ust. 3 u.k.s.c. obowiązek nie stanowi dla takiego pełnomocnika nadmiernego obciążenia (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2012 r., III CZP 56/12, OSNC 2013, nr 6, poz. 70, oraz uzasadnienie postanowienia SN z dnia 13 kwietnia 2012 r., I CZ 36/12, LEX nr 1170213). Przyjęte przez ustawodawcę rozwiązanie, nakładające na zawodowych pełnomocników obowiązek „samoobliczenia” opłat, nie zostało zakwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny (wyroki z dnia 28 maja 2009 r., P 87/08, OTK-A Zb.Urz. 2009, Nr 5, poz. 72, oraz z dnia 14 września 2009 r., SK 47/07, OTK-A Zb.Urz. 2009, Nr 8, poz. 122). Konsekwentnie należy natomiast uznać, że uzupełnienie wspomnianego braku powinno nastąpić w terminie ustawowym (tygodniowym) o którym mowa w art. 130 § 1 k.p.c., a nie w terminie sądowym określanym każdorazowo przez przewodniczącego (zob. uzasadnienie cytowanej wyżej uchwały 7 sędziów SN z dnia 16 marca 2017 r., III CZP 82/16).

W związku z tym, że po doręczeniu odpisu postanowienia oddalającego wniosek powodów o zwolnienie od kosztów – co, jak już wyżej wskazano, nastąpiło w dniu 8 lutego 2021 r. ( k. 280-281 i 304 akt) – wskazany termin upłynął bezskutecznie, Przewodniczący – zarządzeniem z dnia 3 marca 2021 r. – na podstawie art. 130 § 2 k.p.c. w zw. z art. 112 ust. 3 zdanie 2 u.k.s.c. zwrócił pozew ( zob. k. 305 akt). Zarządzenie to stało się prawomocne w dniu 16 marca 2021 r. (potwierdzenie doręczenia go pełnomocnikowi powodów w dniu 8 marca 2021 r. – k. 319; zarządzenie z dnia 31 marca 2021 r. – k. 320 akt).

Zdaniem Sądu nie można zgodzić się ze stanowiskiem powodów, że działający w ich imieniu profesjonalny pełnomocnik, pomimo zarządzenia zwrotu pozwu na tej podstawie, mógłby – z powołaniem się na regulację art. 130 ² § 2 zd. 1 i 2 k.p.c. – uiścić we właściwej wysokości opłatę od pozwu, w terminie tygodnia od dnia doręczenia mu zarządzenia o zwrocie, a w takim przypadku pozew wywołałby skutek od daty jego pierwotnego wniesienia. Jak to już wyżej zaznaczono regulacja art. 112 ust. 3 u.k.s.c. ma charakter szczególny – a przy tym skutkuje zaktualizowaniem się obowiązku w zakresie samodzielnego obliczenia i uiszczenia należnej opłaty – co wyłącza możliwość zastosowania przepisów „naprawczych” o charakterze ogólnym (zob. cytowane wyżej postanowienie z dnia 4 lipca 2014 r., II CZ 25/14, a także uzasadnienie uchwały 7 sędziów SN z dnia 16 marca 2017 r., III CZP 82/16).

Dopiero doręczeniu mu ww. zarządzenia o zwrocie pozwu pełnomocnik powodów uiścił należną od pozwu opłatę, co nastąpiło w dniu 12 marca 2021 r. (potwierdzenie uiszczenia kwoty 195 000 zł – k. 313 akt). Pozew należało zatem uznać za skutecznie wniesiony dopiero w dacie usunięcia tego braku (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 20 stycznia 1967 r., I CZ 149/66, OSNCP 1967, nr 9, poz. 158). Powyższą okoliczność Przewodniczący potwierdził w treści zarządzenia z dnia 31 marca 2021 stwierdzającego prawomocność ww. zarządzenia o zwrocie pozwu. Sprawa została w związku z tym ponownie zarejestrowana jako wniesiona w dacie uiszczenia opłaty należnej od pozwu ( k. 320 akt).

Zgodnie z art. 130 § 2 zd. 2 k.p.c. pozew zwrócony nie wywołuje żadnych skutków, jakie ustawa wiąże z wniesieniem pisma procesowego do sądu. Jedynie gdyby pozew został opłacony w tygodniowym terminie – biegnącym w niniejszej sprawie od dnia doręczenia postanowienia oddalającego wniosek o zwolnienie od kosztów (art. 112 ust. 3 u.k.s.c.) – wywołałby on skutki od chwili jego pierwotnego wniesienia (por. art. 130 § 3 k.p.c.).

Skoro umowa przyrzeczona miała być zawarta najpóźniej do dnia 31 października 2019 r. (o czym stanowił § 5 ust. 1 aktu notarialnego z dnia 13 lipca 2018 r., obejmującego umowę przedwstępną - zob. k. 32 akt), a przedmiotowy pozew został skutecznie wniesiony dopiero w dniu 12 marca 2021 r., to nastąpiło to już po upływie rocznego terminu przedawnienia (art. 390 § 3 zd. 1 w zw. z art. 118 k.c.). Powyższa okoliczność w pełni uzasadnia skuteczność podniesionego przez pozwanego zarzutu przedawnienia, co pozwoliło mu uchylić się od zaspokojenia dochodzonego roszczenia (art. 117 § 2 zd. 1 k.c.). Pomimo tego, że upływ wskazanego terminu był wynikiem opisanej wyżej sytuacji procesowej, rodzi on jednak i dla samych stron niniejszego procesu określone konsekwencje materialnoprawne (zob. uzasadnienie postanowienia SN z dnia 5 lutego 1999 r., III CKN 1052/98, LEX nr 602640). Wobec zatem zaniedbania związanego z brakiem uiszczenia opłaty od pozwu we właściwym – wynikającym z ustawy – terminie, nie można przyjmować, aby zachodził przypadek pozwalający uznać, na korzyść strony powodowej, że podniesienie przez pozwanego zarzutu przedawnienia jest w niniejszej sprawie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, bądź też społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa (art. 5 k.c. a contrario).

Jedynie więc na marginesie można wskazać – odwołując się do materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy – że z aktu notarialnego z dnia 13 lipca 2018 r., obejmującego umowę przedwstępną ( zob. k. 27-38 akt), wynikało że pozwany miał kupić ww. nieruchomości pod warunkiem łącznego ziszczenia się – nie później niż w terminie 3 miesięcy od dnia zawarcia umowy – zdarzeń opisanych w § 5 ust. 2 umowy, a sami powodowie wskazali już w pozwie, że powyższe warunki nie zostały do tego czasu spełnione. Dopiero zaś zaistnienie danej sytuacji (spełnienie warunków zawieszających) mogłoby spowodować „aktywowanie” się umowy przedwstępnej. Zgodnie z § 5 ust. 4 umowy przedwstępnej prawo dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (a także odstąpienia od tej umowy) można byłoby rozpatrywać jedynie więc w przypadku ziszczenia się warunków opisanych w § 5 ust. 2 umowy. Już sama treść pozwu wskazywała więc na to, że powodom nie przysługiwało skuteczne względem pozwanego roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Z tego względu brak przekazania przez pozwanego powodom we właściwej formie informacji o braku spełnienia się ww. warunków (§ 5 ust. 3 umowy) – przyznany przez pozwanego w odpowiedzi na pozew, z tym zastrzeżeniem, że powodowie mieli o tym pełną wiedzą, gdyż sami uczestniczyli w działaniach mających na celu realizację ww. warunków, już po upływie terminu o którym mowa w § 5 ust. 1 umowy, tj. po dniu 12 października 2018 r. ( zob. k. 346-347 akt) – nie miałby dla rozstrzygnięcia żadnego znaczenia.

Należy podkreślić, że powołany przez powodów przepis art. 64 k.c. stwarza możliwość przymusowej realizacji obowiązku złożenia oznaczonego oświadczenia woli, wynikającego m.in. z czynności prawnej (zob. m.in. uzasadnienie wyroku SN z dnia 20 lutego 2018 r., V CSK 341/17, LEX nr 2500432). Taką czynnością prawną kreującą obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli może być umowa przedwstępna (art. 390 § 2 k.c.). Ocena przez sąd żądania nakazania złożenia stronie przeciwnej oświadczenia woli musiałaby się jednak wiązać z ustaleniem, że w świetle przepisów prawa materialnego (postanowień umownych) pozwany rzeczywiście miał obowiązek złożyć oświadczenie woli o określonej treści (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 22 września 2017 r., I ACa 207/17, LEX nr 2391875).

Niezależnie więc od tego czy w okolicznościach sprawy pozwany mógł skutecznie odstąpić od umowy na podstawie § 5 ust. 3 (które to postanowienie określa skutki takiego oświadczenia w postaci obowiązku zwrotu zaliczki, a także braku roszczeń powodów z tytułu „niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej” – zob. k. 33 i 34 akt), dla oceny dochodzonego roszczenia istotne byłoby jednak co innego, mianowicie czy spełnione zostały warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, o których mowa wprost w § 5 ust. 1 i 2 ( zob. k. 32 i 33 akt). W tej kwestii należy zatem podkreślić, że każde zdarzenie, które jest „przyszłe i niepewne” – także takie które w pewnym zakresie uzależnione będzie od woli samej strony, czy też skorzystania przez nią z określonego uprawnienia – według treści art. 89 k.c. może stanowić warunek zawarcia umowy przyrzeczonej (por. np. postanowienia SN z dnia 26 września 2007 r., IV CSK 118/07, OSP 2008, nr 12, poz. 125, a także z dnia 22 marca 2013 r., III CZP 85/12, OSNC 2013, nr 11, poz. 132).

Zrealizowanie się w terminie zdarzeń wskazanych w § 5 ust. 2 pkt. 1 i 2 ww. umowy - tj. uzyskanie określonych ekspertyz i opinii „własnym staraniem i na własny koszt” pozwanej spółki – niewątpliwie uzależnione było także od woli tej strony. Twierdzenie powodów o tym, że pozwany, któremu miałoby zależeć na nieziszczeniu się warunku, przeszkodził temu w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (art. 93 § 1 k.c.), nie znajduje jednak uzasadnienia w zebranym materiale dowodowym i twierdzeniach stron. Przede wszystkim strony wyraźnie postanowiły w § 5 ust. 3 umowy przedwstępnej, że powyższe warunki zostały zastrzeżone na rzecz pozwanego, który mógł dochodzić – wedle swego uznania – zawarcia umowy przyrzeczonej także pomimo ich niespełnienia się. Powodowie mogli natomiast dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku niewykonania umowy przez pozwanego, pomimo spełnienia się warunków opisanych w § 5 ust. 2, co zostało odrębnie uregulowane w § 5 ust. 4 umowy ( zob. k. 33 i 34 akt). Z kolei podniesiona także przez powodów – w pismach procesowych z dnia 9 sierpnia 2021 r. i 20 września 2021 r. (zob. k. 412-414 i 472-474 akt) – ewentualna niemożliwość, czy też nieważność postanowień zastrzegających określone warunki (zawieszające) zawarcia umowy przyrzeczonej (§ 5 ust. 1 i 2 umowy), musiałaby pociągać za sobą nieważność całej umowy przedwstępnej, z której powodowie wywodzą przecież swoje roszczenie (art. 94 k.c., a także art. 58 § 3 k.c.).

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności, powództwo podlegało oddaleniu (art. 64 k.c. w zw. z art. 390 § 2 k.c. k.c. a contrario).

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1, 1 ¹ i 3 w zw. z art. 99 k.p.c., tj. w myśl zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Na rzecz pozwanej spółki należało zasądzić poniesione przez nią koszty wynagrodzenia pełnomocnika procesowego w łącznej kwocie 15 017 zł, tj. w stawce minimalnej wynoszącej 15 000 zł (§ 2 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych; tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 265 ze zm.) wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa – 17 zł. Nie został natomiast uwzględniony wniosek pozwanego zasądzenia dwukrotności ww. stawki, nie uzasadniał tego bowiem nakład pracy oraz rodzaj i zawiłość sprawy oraz charakter dokonanych czynności procesowych, zważywszy że postępowanie zakończyło się na pierwszej rozprawie, na skutek uwzględnienia zarzutu przedawnienia (§ 15 ust. 3 ww. rozporządzenia a contrario). Powyższe koszty podlegały podziałowi pomiędzy powodów (na każdego z nich przypadła w związku z tym połowa z kwoty 15 017 zł, tj. kwota 7 508,50 zł), skoro jest zasadą, że współuczestnicy sporu zwracają koszty procesu w częściach równych (art. 105 § 1 zd. 1 k.p.c.).

O zwrocie powodom różnicy pomiędzy należnymi w sprawie kosztami sądowymi (opłata od pozwu – 195 000 zł, opłaty od zażaleń – 30 zł i 100 zł, na poczet ostatniego z nich zaliczeniu podlegała opłata od wniosku o uzasadnienia postanowienia oddalającego wnioski o udzielenie zabezpieczenia – w łącznej kwocie 130 zł), a uiszczonym nienależnie (kwoty uiszczone bezpodstawnie: 100 zł [przed rozpatrzeniem wniosku o zwolnienie od kosztów], 5 000 zł, 70 zł i 30 zł – zob. k. 134-135, 303, 314 i 579 akt) orzeczono na podstawie art. 80 ust. 1 i art. 80a w zw. z art. 13 ust. 2, art. 25 b ust. 2 i art. 68 pkt 1 w zw. z art. 19 ust. 3 pkt 2 i art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2020, poz. 755 ze zm.).

Na oryginale właściwy podpis