Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Bydgoszczy

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 5 października 2020 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zasądził od pozwanego (...) na rzecz powoda (...) kwotę 9.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 7 czerwca 2019 r. oraz kwotę 2.317 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Sąd pierwszej instancji ustalił, iż w dniu 2 stycznia 2019 r. strony zawarły warunkową umowę najmu, której przedmiot stanowiła części hali magazynowej byłej ciastkarni nr 2 o powierzchni 363,5 m ², znajdującej się przy ul. (...) w B.. Przedmiotowa umowa zawarta została pod warunkiem uzyskania przez najemcę pozwoleń na zbieranie złomu, na terenie wskazanej powyżej nieruchomość. Zgodnie z ustaleniami stron, najemca (powód) zobowiązał się uzyskać wszystkie wymagane do przedmiotowej działalności pozwolenia możliwie najszybciej, nie później jednak niż do dnia 30 maja 2019 r., przy czym niedotrzymanie tego terminu, gwarantowało mu uprawnienie do odstąpienia od umowy. Ponadto, powód do 7 dni od daty zawarcia kontraktu, zobowiązany został do wpłaty na rachunek bankowy pozwanej, kaucji w wysokości 9.000 zł. Kwota ta miała zostać natomiast zwrócona najemcy w terminie 7 dni, jeżeli nie uzyska on stosowanych pozwoleń doprowadzenia uzgodnionej dzielności w umówionym okresie, przy czym wynajmujący (pozwany) miał ją zatrzymać, jeżeli do zawarcia umowy właściwej nie doszłoby z winy powoda.

Powód uiścił na rzecz pozwanego kwotę 9.000 zł z tytułu kaucji, o której mowa powyżej. W dniu 27 marca 2019 r., pełnomocnik powoda złożył wniosek w sprawie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na uruchomieniu punktu do zbierania złomu (skup złomu) na ww. działce. Pismem z dnia 24 kwietnia 2019 r., Państwowy Inspektorat Sanitarny w B., odmówił wydania opinii w sprawie w związku z faktem, iż przedmiotowa inwestycja pogorszy warunki sanitarne w istniejącym zakładzie przemysłu spożywczego, który prowadzi na bieżąco produkcję żywności. Pismem z dnia 24 czerwca 2019 r., Prezydent Miasta B. złożyła prośbę do Państwowego Powiatowego Inspektoratu Sanitarnego w B. o podanie podstawy prawnej odmowy wydania opinii w przedmiotowym zakresie.

W związku z nieotrzymaniem powyżej wskazanej decyzji, powód w dniu 23 lipca 2019 r., cofnął wniosek o wydanie decyzji w sprawie środowiskowych uwarunkowań dla przedmiotowego przedsięwzięcia. Decyzją z dnia 27 sierpnia 2019 roku umorzono z urzędu postępowanie administracyjne w przedmiocie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji.

Sąd pierwszej instancji zważył, że w sprawie poza sporem pozostał fakt, iż strony zawarły warunkową umowę najmu, której przedmiot stanowiła części hali magazynowej. Co istotne, przedmiotowa umowa zawarta została pod warunkiem uzyskania przez najemcę (powoda) pozwoleń na zbieranie złomu, na terenie ww. nieruchomości do dnia 30 maja 2019 r. Niedotrzymanie tego terminu, implikowało powstanie po stronie najemcy uprawnienia do odstąpienia od przedmiotowego zobowiązania umowy. Powód na mocy umowy, zobowiązany został do uiszczenia kaucji która miała zostać zwrócona w przypadku nieuzyskania przez powoda stosownych pozwoleń. Ze względu na nieuzyskanie odpowiednich decyzji administracyjnych, do zawarcia umowy najmu ostatecznie nie doszło. Z tych względów, powód żądał od pozwanego zwrotu uiszczonej kaucji, zgodnie z postanowieniem umownym. Pozwany wskazywał natomiast, że zgodnie z ustaleniami zawartymi w kontrakcie, obowiązek zwrotu kaucji ulegał wyłączeniu, w przypadku gdy do niezawarcia umowy doszłoby na skutek winy najemcy. Jak wskazywał pozwany, przypadek ten miał miejsce w niniejszej sprawie, albowiem powód nie otrzymał niezbędnych pozwoleń z tej przyczyny, iż po pierwsze, za późno wnioskował o ich wydanie, a po drugie, sam wycofał żądanie ich wydania.

Sąd Rejonowy podkreślił, że zgodnie z art. 353 § 1 k.c. zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Norma art. 353 ¹ k.c. przewiduje natomiast, iż strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Norma wynikająca z powyższego artykułu w sposób pozytywny potwierdza expressis verbis istnienie zasady swobody umów w sferze umownych stosunków obligacyjnych. Jego treść wyraża funkcjonującą w polskim porządku prawnym zasadę ogólną, a jej podstaw upatrywać należy w regulacjach konstytucyjnych. Zgodnie zaś z art. 354 k.c., zarówno dłużnik jak i wierzyciel, przy wykonywaniu zobowiązań winni wykonać je zgodnie z jego treścią oraz w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu jak i zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

W tym stanie sprawy, Sąd pierwszej instancji doszedł do wniosku, że strony mogły zawrzeć warunkową umowę najmu, w brzmieniu wynikającym z przedłożonego wraz z pozwem dokumentu. Innymi słowy, za dopuszczalne uznać należy uwarunkowanie zawarcia „właściwego” zobowiązania od wystąpienia określonych okoliczności. Przedmiotowy kontrakt spełnia bowiem de facto funkcję rezerwacji danej nieruchomość, zabezpieczając obie strony umowy. Mając to na względzie Sąd Rejonowy zważył, że w niniejszej sprawie, dojście do skutku przedmiotu umowy, tj. wynajęcie nieruchomości, uzależnione zostało od spełnienia warunku w postaci uzyskania stosownych pozwoleń przez powódkę na prowadzenie działalności gospodarczej w postaci skupu złomu. Jak bowiem wynika z art. 89 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, powstanie lub ustanie skutków czynności prawnej można uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepewnego (warunek). Warunkiem jest uzależnienie powstania lub ustania skutków czynności prawnej od zdarzenia niepewnego i przyszłego ( dies incertus an incertus quando). Ocena zdarzenia jako przyszłego i niepewnego w rozumieniu art. 89 k.c. ma charakter obiektywny.

Sąd Rejonowy miał na uwadze, że uzależnienie zawarcia umowy najmu od uzyskania stosownych pozwoleń na prowadzenie działalności gospodarczej o określonym przedmiocie, spełnia przesłanki uznania tej okoliczności za warunek. Mając na względzie konstrukcję przedmiotowego postanowienia umownego wskazać należy, że w pierwszej kolejności strony ustaliły, że w razie nieuzyskania właściwych pozwoleń w stosownym terminie, do zawarcia umowy nie dojdzie, a pozwany zwróci powodowi uiszczoną kaucję. Sytuacja taka miała zatem miejsce w niniejszym postępowaniu, albowiem pomimo złożenia stosownego wniosku w tym zakresie, strona powodowa nie uzyskała pozwoleń, co z kolei implikowało niemożność prowadzenia działalności. Nie znalazły przy tym potwierdzenia zarzuty strony pozwanej, że to z uwagi na działania powoda, do wydania pozwoleń nie doszło. Sąd pierwszej instancji dostrzegł bowiem, że strona powodowa złożył wniosek o wydanie decyzji niezbędnej do uzyskania prowadzenia działalności gospodarczej w przedmiotowym zakresie w dniu 27 marca 2019 r, tj. na dwa miesiące przed upływem terminu do zawarcia umowy najmu. Następnie, w dniu 25 kwietnia 2019 r., Państwowy Inspektorat Sanitarny w B., odmówił wydania opinii w sprawie w związku z faktem, iż przedmiotowa inwestycja pogorszy warunki sanitarne w istniejącym zakładzie przemysłu spożywczego, który prowadzi na bieżąco produkcję żywności. Pomimo zwrócenia się w dniu 24 czerwca 2019 r. z prośbą o podanie podstawy prawnej odmowy wydania opinii, nie uzyskano jej. To miało już miejsce po upływie terminu wynikającego umowy, czyli po dniu 30 maja 2019 r. Już na miesiąc przed wyznaczonym w umowie łączącej strony terminie, okazało się więc, że przedmiotowy najem nie może dojść do skutku. Skoro zatem strona powodowa nie otrzymała wymaganych pozwoleń w przewiedzianym terminie, ziściły się przesłanki, nakładające na stronę pozwaną obowiązek zwrotu kaucji w terminie 7 dni.

Nie uszło przy tym uwadze Sądu Rejonowego, że z powyższego postanowienia wynikało przy tym, że obowiązek zwrotu kaucji nie ziszcza się, w przypadku gdy do niezawarcia umowy doszło w winy wynajmującego. Strona pozwana nie przedstawiła jednak żadnych dowodów, aby miał on mieć zastosowanie w niniejszej sprawie. Wyłącznie obowiązku zwrotu kaucji aktualizowało się tylko w przypadku, gdy do zawarcia umowy nie doszło z winy strony powodowej. Zapis ten wyrażał zatem odrębny od nieuzyskania pozwolenia przypadek, obejmujący wszystkie sytuacje w których to zawinione działanie powoda, miałoby prowadzić do niezawarcia umowy najmu. Doświadczenie życiowe poparte analizą umowy doprowadziło Sąd Rejonowy do uznania, że przedmiotowe postanowienie miało na celu zabezpieczenie wynajmującego przed sytuacją, gdy najemca w ogóle nie podejmie kroków prowadzących do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas to wina powoda byłaby niewątpliwa. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca w niniejszej sprawie, gdyż powód wnioskował o wydanie stosownej decyzji, jednak z niezależnych od niego przyczyn, nie uzyskał jej. Nie można zatem w takim przypadku mówić o jakiejkolwiek winie leżącej po stronie powoda, która aktualizowałaby uprawnienie pozwanego do niezwrócenia stronie przeciwnej uiszczonej kaucji.

Sąd pierwszej instancji zważył, że niezależnie od powyżej wskazanych postanowień, ustawodawca również przewidział odpowiedzialność strony umowy za działanie prowadzące do nieziszczenia się warunku. Norma wyrażona w art. 93 § 1 k.c. przewiduje sankcję za nieuczciwe postępowanie kontrahenta, który wbrew zasadom uczciwości i dobrej wiary, a zatem w sposób naganny, doprowadza swoim działaniem (zaniechaniem) do sytuacji w której nie następuje zdarzenie stanowiące realizację warunku. Zdaniem Sądu a quo okoliczności niniejszej sprawy nie dają podstawy do przyjęcia, że sposób działania strony powodowej był nakierowany na nieuzyskanie przedmiotowych pozwoleń, co w konsekwencji prowadziło do niezawarcia umowy.

W tym stanie rzeczy Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że przedmiotowe powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości i zasądził od pozwanego na rzecz powoda dochodzoną kwotę 9.000 zł. O odsetkach od powyżej należności orzeczono na podstawie art. 481 k.c. zasądzając je od daty wymagalności roszczenia, która zgodnie z umową stron (§ 6 ust. 6), przypadała 7 dni po upływie 30 maja 2019 r., tj. 7 czerwca 2019 r., o kosztach natomiast na podstawie art. 98 § 1 i 1 ¹ k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c.

Apelację od tego wyroku wniósł pozwany zaskarżając go w całości. Zarzucił mu naruszenie:

1.  art. 355 § 2 k.c. przez jego niezastosowanie i przyjęcie, że swoim działaniem powód dochował zasad należytej staranności w stosunkach danego rodzaju z uwzględnieniem zawodowego charakteru działalności i tym samym ustalenie, że powód nie ponosi winy w postaci niedbalstwa;

2.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną ocenę dowodów skutkująca błędnym ustaleniem faktycznym polegającym na przyjęciu, że powód dochował należytej staranności przez co nie ponosi winy w niezawarciu umowy właściwej mimo złożenia wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na uruchomieniu punktu zbierania złomu po upływie trzech miesięcy od zawarcia warunkowej umowy najmu oraz ustalenie, że na miesiąc przed umówionym terminem nie może dojść do skutku właściwa umowa najmu z uwagi na odmowę wydania przez Państwowy Inspektorat Sanitarny w B. opinii, a także błędne ustalenie, że przepis § 6 ust. 6 warunkowej umowy zabezpieczał wynajmującego (pozwaną spółdzielnię) jedynie przed sytuacją, gdy najemca (powód) nie podejmie żadnych kroków prowadzących do zawarcia umowy najmu.

W związku z powyższymi zarzutami pozwany wniósł o:

1.  zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa;

2.  zwrot kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego poniesionych zarówno w postepowaniu przed Sądem pierwszej instancji, jak i w postepowaniu apelacyjnym.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie i przyznanie na jego rzecz od pozwanego zwrotu kosztów zastępstwa procesowego za postępowanie w drugiej instancji według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego nie zasługiwała na uwzględnienie.

Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane na podstawie prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, które to ustalenia Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne. Stosownie do art. 505 ¹³ § 2 k.p.c. skoro w niniejszej sprawie – podlegającej rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym – Sąd drugiej instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego, uzasadnienie niniejszego wyroku należało ograniczyć do wyjaśnienia jego podstawy prawnej z przytoczeniem przepisów prawa.

Na wstępie należy wskazać, że wszystkie podniesione przez apelującego zarzuty ograniczają się do twierdzeń o błędnym przyjęciu przez Sąd Rejonowy, że powód dochował należytej staranności przez co nie ponosi winy w niezawarciu umowy właściwej.

W tym zakresie za chybiony uznać należało podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia tego przepisu wymagało wykazania przez skarżącego, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej, niż przyjął sąd, wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (tak Sąd Najwyższy np. w wyroku z dnia 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/00, OSNC 2000, nr 10, poz. 189). Temu obowiązkowi apelujący nie sprostał, poprzestając na przedstawieniu własnej interpretacji poszczególnych dowodów, czego jednak nie sposób uznać za wystarczające. Sąd Rejonowy w sposób właściwy ustalił stan faktyczny sprawy, wskazując na jakich dowodach się oparł i z jakich względów w tym zakresie dał im wiarę, a polemika w tym zakresie jest zupełnie nieprzekonująca.

Przede wszystkim za zupełnie nieudowodnione należy uznać twierdzenia pozwanego w zakresie winy, tj. niedbalstwa powoda. Okoliczności przedmiotowej sprawy nie pozostawiają wątpliwości, że niezawarcie umowy między stronami nie było spowodowane zaniedbaniem powoda, na które wskazywał skarżący, czyli rzekomo zbyt późnym złożeniem wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W ocenie pozwanego powód powinien złożyć przedmiotowy wniosek niezwłocznie po zwarciu umowy warunkowej. Apelujący pomija jednak, że strona powodowa złożyła wniosek o wydanie decyzji niezbędnej do uzyskania prowadzenia działalności gospodarczej w przedmiotowym zakresie w dniu 27 marca 2019 r., tj. na dwa miesiące przed upływem terminu do zawarcia umowy najmu ( k. 38-39 akt). Następnie, tj. w dniu 25 kwietnia 2019 r. Państwowy Inspektorat Sanitarny w B., odmówił wydania opinii w sprawie z tym uzasadnieniem, iż przedmiotowa inwestycja pogorszy warunki sanitarne w istniejącym zakładzie przemysłu spożywczego, który prowadzi na bieżąco produkcję żywności ( k. 16 akt). Jak słusznie zważył Sąd pierwszej instancji, już na miesiąc przed wyznaczonym w umowie terminie (30 maj 2019 r.), okazało się zatem, że przedmiotowy najem nie może dojść do skutku.

Mając na względzie, iż strona powodowa nie otrzymała wymaganych pozwoleń w przewiedzianym terminie, należało podzielić poglądu Sądu pierwszej instancji, że ziściły się wynikające z § 6 ust. 6 umowy przesłanki, nakładające na stronę pozwaną obowiązek zwrotu kaucji. Podnoszona przez skarżącego argumentacja, iż wniosek powinien być złożony niezwłocznie po zwarciu umowy warunkowej nie znajduje potwierdzenia w umowie stron. Co więcej, postanowienia umowne, na które powołuje się pozwany miały na celu zabezpieczenie wynajmującego przed sytuacją, gdy najemca w ogóle nie podejmie kroków prowadzących do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie można twierdzić, żeby doszło do tego w przedmiotowej sprawie, gdyż powód wnioskował o wydanie stosownej decyzji. Natomiast to, że Państwowy Inspektorat Sanitarny w B. odmówił wydania wnioskowanej opinii było od powoda całkowicie niezależne i nie miał on na to żadnego wpływu. Wobec powyższego nie sposób stwierdzić, aby powód poniósł jakąkolwiek winę, która aktualizowałaby uprawnienie pozwanego do niezwrócenia stronie przeciwnej uiszczonej kaucji.

Zarzut apelacji w zakresie naruszenia art. 355 § 2 k.c. Sąd odwoławczy także uznał za niesłuszny. Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Różnica zakresu tak rozumianej staranności w stosunku do rozwiązania przyjętego w art. 355 § 1 k.c. polega przede wszystkim na tym, że mierniki staranności zawodowej są niejako automatycznie uwzględniane w ramach stosunku prawnego związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej, a więc bez względu na to, czy z samego charakteru takiego stosunku, jego rodzaju i treści płyną jakieś konkretne wskazania dotyczące profesjonalnych wymagań wobec dłużnika. W orzecznictwie wskazuje się, iż profesjonalizm dłużnika powinien przejawiać się w dwóch podstawowych cechach jego zachowania: postępowaniu zgodnym z regułami fachowej wiedzy oraz sumienności. Od profesjonalisty - obok fachowych kwalifikacji -wymaga się zwiększonego zaangażowania w podjęte działania przygotowujące i realizujące świadczenie. Chodzi tu o większą zapobiegliwość, rzetelność, dokładność w działaniach dłużnika - profesjonalisty, w stosunku do podmiotów, którzy nie wykonują zobowiązania w ramach swojej działalności gospodarczej. Dodać jednak trzeba, że należyta staranność osoby zawodowo wykonującej zobowiązanie - poza sytuacjami, w których umówiono się inaczej - jest rozumiana, jako przeciętnie wymagana, a więc zachowująca ustaloną wzorcem średnią na wystarczającym poziomie, na tyle dobrym, aby prawidłowo wykonać czynności zawodowe (tak SN w wyroku z dnia 15 marca 2012 r., I CSK 330/11, LEX nr 1147729). Biorąc to pod uwagę nie sposób, w ocenie Sądu Okręgowego, zarzucić powodowi w niniejszej sprawie braku należytej staranności mającej polegać na zbyt późnym wystąpieniem z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na uruchomieniu punktu do zbierania złomu.

Mając powyższe na względzie, Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanego na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1,1 ¹ i 3 w zw. z art. 99 i 391 § 1 k.p.c. Wysokość kosztów zastępstwa procesowego powoda w postępowaniu apelacyjnym Sąd ustalił na podstawie § 2 pkt 4 w zw. z § 10 ust. 1 pkt. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych i dlatego zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 900 zł.